Договор подряда

2.4 Договор подряда

Основные признаки обязательства по договору подряда:

1. подрядчик выполняет работу по заданию заказчика с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований заказчика;
2. подрядчик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи, либо восстановление улучшение, изменение уже существующей вещи;
3. вещь, созданная по договору подряда, принадлежит на праве собственности подрядчику до момента принятия выполненной работы заказчиком;
4. подрядчик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного договором результата;
5. подрядчик обязуется выполнять работу за свой страх и риск, т.е. он выполняет работу своим иждивением и может получить вознаграждение лишь в том случае, если в ходе выполнения работы он достигает оговоренного договором результата;
6. подрядчик выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает по выполнению и сдаче, как правило всей работы заказчику, кроме случаев установленных законом или договором.

Элементы договора строительного  подряда.

По договору строительного  подряда подрядчик обязуется  в установленный договором срок построить по заданию заказчика  определенный объект, либо выполнить  иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые  условия для выполнения работ, принять  их результат и уплатить обусловленную  цену Сравнивая данное определение с определением договора обычного подряда нетрудно заметить, что наряду с предметом договора существенными условиями договора строительного подряда являются цена и срок договора, без согласования которых договор не может считаться заключенным. Кроме того, особо выделяется такая обязанность заказчика, как "создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ".

Договор строительного подряда  носит консенсуальный (от лат. consensuns – соглашение), возмездный и взаимный характер. Основной сферой его применения является предпринимательская деятельность.

В отличие от иных консенсуальных договоров, подряд не может быть исполнен непосредственно в момент заключения договора, поскольку для достижения требуемого результата следует затратить  известное время на выполнение работы.  
Возмездность договора строительного подряда проявляется в том, что подрядчик выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает по выполнению и сдаче, как правило, всей работы заказчику, кроме случаев установленных законом или договором.

Субъектами договора строительного  подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчиков могут выступать  в принципе любые физические и  юридические лица. Однако в рассматриваемой  области выполнение функций заказчика, в частности осуществление эффективного контроля за деятельностью подрядчика, требует специальных знаний и навыков, а иногда - и наличия особого разрешения на данный вид деятельности. Поэтому на практике функции заказчика нередко передаются специализированным организациям, которые действуют в качестве представителей тех лиц, для которых предназначен строящийся объект. Таким образом, в строительном подряде заказчик и инвестор часто не совпадают в одном лице.

В качестве подрядчиков выступают  различные строительные и строительно-монтажные  организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. В строительстве широко применяется  система генерального подряда, при  которой функции генеральных  подрядчиков принимают на себя организации  общестроительного профиля, а для  выполнения специальных работ привлекаются специализированные фирмы и организации. В этом случае подрядчик становится генеральным подрядчиком, а привлеченное им лицо - субподрядчиком.

Предметом договора строительного  подряда, как и договора обычного подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им может быть объект нового строительства, в том числе построенный "под ключ"; реконструкция и технического перевооружение действующего предприятия; капитальный ремонт здания или сооружения; монтаж технологического, энергетического и другого специального оборудования; выполнение пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Договор может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и лишь часть из них. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принимать на себя обязанность не только сдать построенный им объект в эксплуатацию, но и обеспечить его эксплуатацию в течение указанного в договоре срока.

По общему правилу, нормы  о договорах строительного подряда  не распространяются на отношения по непосредственному удовлетворению потребностей граждан-потребителей. Если по договору строительного подряда  выполняются работы для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила о бытовом подряде.Не исключается, однако, субсидиарное применение к указанным отношениям положений о строительном подряде.

Цена в договоре строительного  подряда имеет значение существенного  условия, которое подлежит обязательному  согласованию. Ввиду большого объема строительных работ цена договора обычно определяется путем составления  сметы, представляющей собой постатейный  перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку  строительных материалов и конструкций и т.п. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, которые подробно будут рассмотренны ниже.

Оплата выполненных подрядчиком  работ производится заказчиком в  сроки и в порядке, установленные  законодательством или договором  строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или в договоре оплата работ производится, т.е. после окончательной сдачи  результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный  срок, либо с согласия заказчика, досрочно. Однако чаще всего договоры строительного  подряда включают условия об авансировании  работ, либо оплате их отдельных этапов.  
Срок, как и цена договора, относится к существенным условиям договора строительного подряда. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, точное определение как конечного срока выполнения работы (именно он является существенным условием договора), так и сроков завершения ее отдельных этапов, имеет для сторон первостепенное значение. Срочный характер имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком. Начало течения и продолжительность многих сроков зависят друг от друга. С целью согласования сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к договору строительного подряда обычно прилагаются различные календарные планы и графики, которые становятся составными частями договора.

Форма договора строительного  подряда в большинстве случаев  письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. В прежние годы в рассматриваемой  области на практике были широко распространены предельно краткие, состоящие буквально  из нескольких пунктов договоры, к  которым, однако, прилагались особые условия с пространным описанием  взаимных прав и обязанностей сторон. Сейчас все чаще заключаются более  основательные, многостраничные договоры, детально регламентирующие взаимоотношения  заказчика и подрядчика. В ряде случаев при их составлении используются примерные формы договоров строительного  подряда, рекомендованные для отдельных  видов строительных работ, а также  ведения строительства в различных  отраслях.

Особенности содержания договора.

В связи с тем, что по договору строительного подряда  подрядчик должен выполнить, как  правило, большой объем строительных работ, параметры которых заданы технической документацией, закон  придает большое значение тому, как  должны строиться взаимоотношения  сторон в связи с подготовкой, уточнением и изменением технической  документации.  
Вопрос о подготовке технической документации возникает тогда, когда при заключении договора строительного подряда имелось лишь технико-экономическое обоснование строительства, на основе которого должна быть разработана проектная документация, либо когда технический проект строительства требует уточнения в рабочей документации (двустадийное проектирование). В этих случаях при заключении договора должны быть четко определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Независимо от того, кто - заказчик или подрядчик - готовит  техническую документацию, а также  смету, оба этих документа подлежат обязательному согласованию сторонами  и после этого остаются, как  правило, неизменными до завершения строительства. Подрядчик должен осуществлять строительство и связанные с  ним работы в соответствии с технической  документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Предполагается, что технической документацией охватывается весь комплекс работ по строительству, а в согласованной сторонами смете учтены затраты на все необходимые работы.

Однако нередки случаи, когда в ходе строительства выявляются неучтенные в технической документации работы и в связи с этим возникает  необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости  строительства. Следует подчеркнуть, что закон не ставит последствия  данного обстоятельства в зависимость  от того, кем готовилась техническая  документация.  
Выявив необходимость проведения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, подрядчик должен немедленно информировать об этом заказчика и ждать его указаний. Ввиду того, что такому сообщению придается важное юридическое значение, в договоре строительного подряда обычно оговаривается, что оно передается в письменной форме уполномоченному должностному лицу заказчика.

Заказчик должен прямо  выразить свое согласие на производство подрядчиком этих работ и соответствующее  увеличение сметной стоимости строительства. Если заказчик в течение десяти дней или в иной установленный законом  или договором срок не ответит  на сообщение подрядчика, последний  обязан приостановить соответствующие  работы с отнесением убытков, вызванных  простоем, на счет заказчика. Подрядчик, не выполнивший данную обязанность, равно как и подрядчик, вообще не сообщивший заказчику о выявлении  неучтенных работ, но выполнивший их, лишается права требовать от заказчика  оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных  этим убытков. Если, однако, он сумеет доказать необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности, в связи с тем, что приостановление  работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства, заказчик не может отказаться от оплаты выполненных работ. В свою очередь, заказчику предоставляется возможность  освободиться от возмещения убытков, вызванных простоем подрядчика в связи с приостановлением работ, если он докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

Если заказчик согласен на проведение и оплату дополнительных работ, подрядчик не вправе отказаться от их выполнения. Возможны лишь два  исключения из этого правила:

во-первых, подрядчик может  сослаться на то, что соответствующие  работы не входят в сферу его профессиональной деятельности, например, когда речь идет о специальных работах, которые  выполнялись другой организацией по прямому договору с заказчиком;

во-вторых, подрядчик может  быть освобожден от их выполнения, если докажет, что он не может выполнить  соответствующие работы по независящим  от него причинам, например, из-за отсутствия у него специальной техники или оборудования.

Считая согласованную  сторонами проектно-сметную документацию в принципе неизменяемой до окончания  строительства, законодатель, однако, учитывает, что в период действия договора у сторон может возникнуть потребность в ее пересмотре.

Необходимость в этом может  быть обусловлена разными причинами, в частности, усовершенствованием  отдельных проектных решений, изменением конкретных потребностей заказчика, требованиями уполномоченных государственных органов, непредвиденным ростом цен на строительные материалы и конструкции и  т.д.  
Заказчик в этом отношении находится в более привилегированном положении, так как ему предоставляется возможность вносить изменения в техническую документацию без каких-либо ссылок на не зависящие от него обстоятельства. Он может сделать это и по своему усмотрению, но при условии, что вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10% указанной в смете обшей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Если указанное условие заказчиком соблюдено, подрядчик не вправе отказаться от проведения дополнительных работ, вызванных изменением технической документации. Разумеется, все дополнительные работы должны быть оплачены заказчиком в порядке, установленном договором.

В том случае, когда предлагаемые заказчиком изменения технической  документации вызывают необходимость  выполнения больших по объему дополнительных работ, либо меняют сам характер предусмотренных  договором работ, данный вопрос подлежит обязательному согласованию с подрядчиком. Если подрядчик готов взяться  за выполнение новых работ, стороны  согласуют дополнительную смету  и вносят в договор строительного  подряда другое необходимые изменения.

Что касается подрядчика, то он вправе требовать лишь изменения сметы, но не технической документации. В техническую документацию подрядчик без согласования с заказчиком не может вносить никаких, даже незначительных, изменений. Лишь в том случае, когда в технической документации им обнаружен явный дефект, подрядчик вправе его устранить и потребовать от заказчика возмещения связанных с этим разумных расходов .По смыслу закона, такое право появляется у подрядчика лишь тогда, когда, во-первых, техническая документация готовилась не самим подрядчиком, а заказчиком, и, во-вторых, он своевременно известил заказчика о наличии ошибки в технической документации.