Договор найма жилых помещений и его разновидности

⁵  Титов А.А., Комментарий к  Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., -2005. –С.157.

 

 

Глава 2.  Виды договора найма жилого помещения

 

Договор найма в зависимости  от принадлежности жилого помещения  делится на:

• договоры социального найма – в государственном и муниципальном жилищном фонде;

•   договоры найма в специализированном жилом фонде;

•   договоры (коммерческого) найма – в любом фонде;

•  договоры аренды – в домах любых фондов, по которому наниматель является юридическим лицом, которое берет в аренду для передачи гражданам в пользование.

 

2.1 Договор социального найма жилого помещен

 

По договору социального  найма предоставляется жилое  помещение государственного или  муниципального жилищного фонда. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленным ст. 60 ЖК РФ.

Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещения, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном ЖК РФ порядке⁶.

_________________________                                                                                 

⁶ Кичихин А.Н. Жилищные права. – М.: Юристъ, 2005. С.105.

Малоимущие граждане – это граждане признанные таковыми органом местного самоуправления в  порядке, установленном законом  соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного  фонда РФ или жилищного фонда  субъекта РФ по договорам социального  найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ или федеральным законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ. Категориями граждан, указанным в норме ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями.

Согласно ст. 6 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации⁷.

Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам  социального найма предоставляются  указанным категориям граждан в  установленной ЖК  РФ  порядке,   если   иной   порядок   не   предусмотрен

___________________________

⁷ Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция, 2002, № 1

федеральным законом  или законом субъекта РФ. Жилые  помещения по договорам социального  найма не предоставляются иностранным  гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

Действующее законодательство предусматривает следующие виды жилищных норм:

1. норма предоставления (норма предоставления  жилой площади по договору  социального);

2. учетная норма (норма принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий);

3. социальная норма  (стандарт социальной нормы для  расчета компенсаций по оплате коммунальных услуг).

Согласно статье ч. 1 ст. 50 ЖК РФ нормой представления площади жилого помещения  по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилым помещением, предоставляемым по договорам социального найма, и других факторов⁸.

 

2.2 Договор найма жилого помещения специализированного          жилищного фонда

 

Жилые помещения специализированного  жилищного фонда предоставляются  на время по договору найма. Эти помещения  предоставляются при наличии специальных условий, не ограничивающихся такими основаниями, как нуждаемость, признание гражданина малоимущим и др.

____________________________                                                                                                                               ⁸ Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/ Под ред. О.А. Городова. - М.: ТК «Велби», 2010г.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются отдельным категориям граждан, определенным жилищным законодательством.

Жилые помещения специализированного  жилищного фонда принадлежат  государству или муниципальным  образованиям. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Лица, занимающие указанные  помещения по договору найма вправе:

•   приватизировать эти жилые помещения;

•    осуществлять их обмен либо иными способами распоряжаться ими;

•   предавать в аренду, сдавать жилые помещения в подаем;

•   вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции.

Предоставление жилых  помещений специализированного  жилищного фонда осуществляется без соблюдения норм предоставления, требований благоустроенности. Специализированные требования к таким жилым помещения  могут быть установлены соответствующими нормативными правовыми актами. Жилищным законодательством предусматривается специальный порядок предоставления таких жилищных помещений и порядок их освобождения. Жилые помещения специализированного жилищного фонда полежат государственному учету.

Согласно ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1.  жилые помещения  в общежитиях;

2.   жилые помещения  маневренного фонда;

3 жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

4. жилые помещения  фондов временного поселения вынужденных переселенцев;

5. жилые помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами;

6. жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Жилые помещения специализированного  жилищного фонда предоставляются  на время договора найма. Эти помещения  предоставляются при наличии  специальных условий, не ограничивающихся такими основаниями, как нуждаемость, признание гражданина малоимущим и т.д⁹.

 

2.3 Договор коммерческого найма  жилого помещения

 

По договору коммерческого  найма, при наличии тех же сторон, жилое помещение используется собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, в течение определенного договором срока. Если же срок по такому договору не установлен, законом для такого вида договор определен срок действия договора пять лет.

______________________________                                                                         ⁹ Титов А.А., Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005

  Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма может в одностороннем порядке и без обращения в суд (с согласия других постоянно проживающих с ним граждан) расторгнуть договор, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Особенности договора коммерческого  найма жилого помещения:

•  предметом договора может быть помещение, находившееся в частном жилищном фонде;

• размер оплаты за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Односторонние изменения ее размера не допускаются;

•  срок договора не может быть больше пяти лет;

• граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, должны быть указаны в договоре;

• в жилое помещение могут быть вселены граждане для постоянного проживания, но с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей;

• по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с нанимателем;

• в случае смерти нанимателя или его выбытия договор продолжает действовать на тех же условиях, при этом один из граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении, становится нанамателем с согласия остальных граждан.

Правомочия сторон договора коммерческого найма жилого помещения – те же правомочия, которые указаны в первой группе применительно к договору социального найма жилого помещения, а также следующие:

•   наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;•  наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится данное помещение, представлять нанимателю за плату коммунальные услуги, осуществлять ремонт многоквартирного дома;

•    нанимателем по договору может быть только гражданин;

• наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока договора найма. Этот вопрос должен быть решен за три месяца до истечении срока договора найма жилого помещения. Наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторном заключении договора;

• наниматель вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца;

•  наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, а при краткосрочном договоре – более двух раз, а также разрушения или порчи жилого имущества;

• договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение стало непригодным для проживания либо оказалось в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством;

• наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если наниматель или лица, проживающие с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей¹⁰.                         

 

 

 

 

 

 

___________________________________

¹⁰ Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). -М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", -2012. С. 69

 

Глава III. Содержание договора найма жилого помещения

3.1. Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений 

 

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК ⁸

Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения  заключаются в письменной форме.  Жилищным кодексом РФ были введены новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, права и обязанности сторон. 

В ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации указаны категории  граждан, которым жилые помещения  по договорам социального найма  предоставляются вне очереди.  Предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.  
Жилищным кодексом Российской Федерации право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет.  
При удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд не должен определять срок, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки .