Договор найма жилых помещений и его разновидности

СОДЕРЖАНИЕ

Введение	3
Глава I. Понятие и элементы договора найма жилого помещения	5
1.1.    Понятие и предмет договоров найма жилых помещений	5
1.2.    Стороны в договорах найма жилых помещений	8
Глава II. Виды договора найма жилого помещения	10
2.1. Договор социального найма жилого помещения	10
2.2. Договор найма жилого  помещения специализированного жилищного фонда	12
2.3. Договор коммерческого найма жилого помещения	14
Глава III. Содержание договора найма жилого помещения	17
3.1. Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых   помещений	17
3.2. Права и  обязанности сторон в договоре  найма жилого помещения	21
3.3. Изменение  и прекращение договора найма  жилого помещения	23
Заключение	31
Список использованных источников	33

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Актуальность работы обусловлена тем, что право на жилище - одно из важнейших социально-экономических  прав граждан России, поскольку оно  затрагивает самые основы жизни  людей. Это право закреплено в  статье 40 Конституции Российской Федерации. Конституционное право граждан на жилище заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением, занимаемым лицом на законных основаниях, содействии в самостоятельном улучшении гражданами своих жилищных условий, предоставлении жилища из государственного и муниципального жилищных фондов, но только тем лицам, которые в силу ограниченных возможностей не могут самостоятельно обеспечить себя жилищем

Договор найма жилых  помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда. 

По договору найма  жилого помещения одна сторона - собственник  или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение  относится ко всем договорам найма  жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

ГК выделяет два его  вида: договор найма жилого помещения  в государственном и муниципальном  жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и  договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма».

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых  помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения.

Целью моей работы является - договор найма жилых помещений и его разновидности.

Исходя из цели, поставлены следующие задачи исследования:

- Раскрыть понятие и элементы договоров найма жилых помещений;

- изучить содержание  договора найма жилого помещения;

- Дать характеристику видам договора найма жилого помещения.

Курсовая работа состоит  из введения, трех глав включающих в себя восемь параграфов, заключения и списка использованных источников.

При написании работы были использованы методы исследования: анализ и синтез научной и учебной литературы по заявленной теме, а так же обзор законодательства.

Основой работы является законодательство Российской Федерации, а так же учебники, пособия, монографии отечественных авторов.

Анализу подверглись  научные работы таких авторов  как: Свит Ю.П., Кичихин А.Н., Журавлев Т.Б., Литовкин В.Н. и др.

Глава I. Понятие и элементы договора найма жилого помещения

 

1.1. Понятие и предмет договоров найма жилых помещений

 

По договору найма  жилого помещения одна сторона - собственник  или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование  для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

Как следует  из определения, предметом (объектом) договоров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет - жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания¹.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). 

К жилым помещениям относятся: 

1) жилой дом, часть  жилого дома; 

2) квартира, часть квартиры; 

3) комната. 

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое  состоит из комнат, а также помещений  вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

__________________________                                                                               

 

¹  Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Ю.П. Свит, В.П. Мозолин. М.: Юристъ. -2005. -С.206.

 

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире. 

С позиции возможностей заключения сделок (существуют противоречия даже в правовом регулировании отношений  по найму жилых помещений между  ЖК РФ и ГК РФ) следует использовать положения только ЖК РФ в отношении  жилых помещений, состоящих в следующих видах фондов: государственный и муниципальный жилищный фонд. Данные два вида жилищных фондов заняты в основном жилыми помещениями социального назначения (т.е. предоставляются по договорам социального найма) и жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, предназначенными для разрешения жилищных вопросов отдельных категорий населения. Варианты заключения сделок с данными жилыми помещениями довольно ограничены, их нельзя приватизировать, невозможно подарить, совершить обмен или передать по завещанию². Лица, которые пользуются такими жилыми помещениями, не являются их собственниками, собственником, как правило, является государство или орган местного самоуправления. Поэтому в отношении данных жилых помещений не должно возникать вопроса о применении норм права ГК РФ или ЖК РФ при разрешении вопросов по сделкам. Иных сделок, кроме договора на предоставление жилого помещения в пользование, в данном случае быть не может.

__________________________                                                                                ² Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, -N 2. -С.14

Несколько иная картина  складывается в отношении частного жилищного фонда. Жилые помещения частного жилищного фонда используются лицами для личного удовлетворения потребностей в жилье (индивидуальный жилищный фонд) и для целей извлечения прибыли (коммерческое использование жилищного фонда). Подобные правоотношения и порождают многообразие сделок гражданско-правового характера с частным жилищным фондом. Порой не совсем понятно, нормы какого законодательства следует использовать при разрешении данных вопросов. В первую очередь, необходимо обратить внимание на то, что в сфере частного жилищного фонда, согласно ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения только по поводу использования частного жилищного фонда, но не по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, как это установлено для государственного и муниципального жилищных фондов. Данное положение жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что та часть договорных отношений, которая касается пользования (услуги ЖКХ, обслуживание) частным жилищным фондом, должна регулироваться только нормами ЖК РФ, а все остальные сделки (договоры), предметом которых выступают какие-либо права в отношении жилых помещений, регулируются только нормами ГК РФ. Поэтому к договору социального найма можно и нужно применять только положения ЖК РФ, а к договору коммерческого найма нужно применять только положения ГК РФ о найме, и нельзя применять положения ЖК РФ относительно договоров социального найма.  
Переходя к рассуждениям о конкретных сделках, замечу, что вне зависимости от того, по какой сделке или иному основанию лицо приобрело право на жилое помещение (стало его собственников или нанимателем), жилое помещение всегда должно быть использовано только по его целевому назначению. Жилое помещение всегда предназначено исключительно для проживания в нем граждан. Статья 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Таким образом, в жилом помещении, например, можно организовать адвокатский кабинет или открыть нотариальную контору. При заключении сделок с жилыми помещениями необходимо учитывать, что в определенных случаях даже указанной предпринимательской деятельностью нельзя заниматься в жилых помещениях. Например, если жилое помещение предоставлено по договору социального найма, то оно в силу ст. 60 ЖК РФ предоставляется только для проживания в нем граждан³. 

 

1.2. Стороны в договорах найма жилых помещений.

 

Решение вопроса о  сторонах применительно к каждому  из типов договоров найма жилых помещений имеет свою специфику. В качестве наймодателя   по          
договору коммерческого найма могут выступать граждане и юридические лица, имеющие право частной собственности на жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности. Наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре владение и пользование жилыми помещениями. 

Наймодателем по договору найма жилого помещения может  быть собственник либо орган, уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем.

Нанимателем может быть только физическое лицо. В договорах коммерческого найма и социального найма нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое помещение предназначено для

³ Постановление ПВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ» // Рос. газета. 2009. 8 июля    

 

проживания. Юридическим  лицам жилое помещение может  быть предоставлено по владение и (или) пользование на основании аренды или иного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания (п. 2 ст. 671 ГК)⁴.

Законом введена гарантия права нанимателя, предусматривающая, что при переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен (ст. 675 ГК). Так, если гражданин владеет и пользуется квартирой или домом на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет, то он продолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого дома муниципальным образованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания действия договора. Происходит лишь замена сторон в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанных в нем условиях⁵. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

___________________                                                                                                

⁴ Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения/ Под ред. П.В.Крашениннокова. –М.:Статун. -2009. С.55