Договор найма жилого помещения

Сама перемена предмета непосредственно  связана с таким критерием  жилого помещения, как его соответствие предъявляемым к жилому помещению  требованиям, с помощью которых  оценивается уровень пригодности помещения для проживания. Признание жилого помещения непригодным для постоянного проживания и является одним из оснований для перевода помещения в нежилой фонд.

Возникает вопрос: если при переводе помещения в нежилой фонд жилищные правоотношения прекращаются, то как с этих позиций рассматривать перепланировку? Думается, что это изменение (но не замена или перемена) предмета договора с распространением на это соответственно правил ст.450 ГК, но при условии, что такая перепланировка не ведет к увеличению подсобной площади за счет жилой.

Вообще правила перепланировки жилого помещения строги как для  договора социального, так и коммерческого  найма. Наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию  жилого помещения без согласия наймодателя (ст.678 ГК РФ), а наймодатель, в свою очередь, - производить без согласия нанимателя переоборудование жилого помещения, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением.

При договоре же социального найма, перепланировка возможна только при соблюдении ряда условий и только с согласия администрации.

Обобщая все изложенное выше, можно  отметить, что Гражданский кодекс РФ ввел положения, регулирующие обе  разновидности найма. Но при этом в гл.35 ГК "Наем жилого помещения" не выделены общие и особенные нормы, что затрудняет понимание особенностей данных договоров. Желательно, чтобы специфика социального найма нашла свое полное отражение в новом жилищном законодательстве России. Тем самым будут более четко разграничены социальный и коммерческий наем. Регулирование договора социального найма в новом Жилищном кодексе России будет также способствовать усилению роли жилищного законодательства, его сохранению как целостной системы.

 

Глава 3. Особенности отдельных  договоров найма жилых помещений по действующему законодательству РТ.

В рамках данного вопроса, автор  считает необходимым рассмотреть  договор социального найма жилых  помещений участниками Великой  Отечественной войны, а также  договор поднайма жилых помещений. Критерием выделения данных договоров найма жилых помещений выступает их особый правовой статус, прежде всего особый правовой статус нанимателей.

Постановлением Кабинета Министров  Республики Татарстан от 22 апреля 2000 г. N 28327[28] были внесены изменения в «Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Республике Татарстан»28[29].

В соответствии с добавленными нормами  участникам Великой Отечественной  войны по их желанию может быть предоставлено отдельно на семью (супруг и супруга) жилое помещение государственного жилищного фонда на условиях пожизненного проживания в нем по договору найма с освобождением от платежей за наем, техническое обслуживание, ремонт жилья и коммунальные услуги.

Таким образом, можно говорить о  разновидности договора социального найма особенностью которого является, то что, во-первых, жилое помещение передается определенному кругу субъектов (участникам Великой Отечественной войны и их супругу (супруге)), во-вторых, данное жилое помещение предоставляется на условиях пожизненного проживания, в-третьих, наниматель по такому договору освобождается от платежей за наем, техническое обслуживание, ремонт жилья и коммунальные услуги.

На основании данного договора наймодатель сдает, а наниматель принимает в пожизненное владение и пользование жилое помещение, относящееся к республиканской (или коммунальной) собственности, для использования в целях проживания с освобождением от ряда платежей.

Важной чертой данного договора является то, что вселение в жилое  помещение других граждан не допускается. Кроме того, жилое помещение являющееся предметом такого договора, приватизации и обмену не подлежит.

В типовой форме договора, прилагающейся  к Постановлению кабинета министров, расписываются и другие права  и обязанности наймодателя и нанимателя.

Так, наймодатель обязан:

в трехдневный срок после подписания договора предоставить указанное в  договоре жилое помещение нанимателю;

обеспечить свободный доступ нанимателю в жилое помещение после передачи ему жилого помещения;

производить капитальный ремонт жилого дома и заблаговременно уведомлять нанимателя о предстоящем ремонте  и при необходимости предоставить иное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим нормам; и др.

Наниматель обязан:

не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя и межведомственной комиссии районной администрации;

своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения. Обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния; и др.

Появление такого рода договора найма  жилых помещений обусловлено, прежде всего, стремлением государства  осуществить социальное обеспечение  тех слоев населения, которые не могут самостоятельно обеспечить себя жильем.

Итак, нами было рассмотрено правовое положение договора социального  найма жилых помещений участниками  Великой Отечественной войны. Перейдем теперь к рассмотрению правового  положения договора поднайма, а также правовому статусу временного проживания.

Наниматель вправе предоставлять  жилое помещение в пользование  другим гражданам на условиях временного проживания или договора поднайма. Общим является то, что как временные  жильцы, так и поднаниматели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, а также то, что для вселения как временных жильцов, так и поднанимателей необходимо согласие всех постоянно проживающих в жилом помещении граждан. Наряду с этим ГК устанавливает разный правовой режим для регулирования тех и других отношений.

Временное проживание - это безвозмездное  пользование жилой площадью, оно  ограничено сроком, конкретная часть  жилого помещения в пользование  не выделяется. Временные жильцы могут  быть вселены на срок не более шести месяцев. Для этого не требуется согласия наймодателя. Наниматель обязан лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требование о норме жилой площади. Временное пользование прекращается по истечении согласованного срока проживания. Если срок в договоре не установлен, наниматель либо каждый постоянно проживающий на этой жилой площади гражданин в любое время до истечения шести месяцев вправе потребовать выселения временных жильцов. Не позднее семи дней после предъявления требования о выселении временный жилец обязан освободить помещение. При отказе от этого выселение производится в судебном порядке.

Договор поднайма жилого помещения - это возмездный договор. Его предельный срок ограничен сроком действия самого договора найма. Однако если договор найма заключается на новый срок, это не влечет за собой автоматически продления срока договора поднайма. Заключить договор поднайма можно только с согласия наймодателя. Предметом договора поднайма может быть либо все помещение, либо его часть. Вне зависимости от этого ответственным по договору найма перед наймодателем всегда остается наниматель. Для заключения договора поднайма обязательно соблюдение требования о норме жилой площади.

 

Заключение.

В настоящее время, одной из проблем  договора найма жилого помещения  является соотношение гражданского и жилищного законодательства. Зачастую такое противоречие состоит не столько  в споре норм Гражданского и Жилищного кодексов, сколько в противоречии в каком же кодексе должны быть отражены нормы об этом договоре. Много противоречий порождает существование двух кодексов, тем более, что один из них не отражает современную действительность.

В качестве пути решения автор работы предлагает нижеследующие законодательные предложения. Возможно, одним из вариантов решения такой проблемы было бы такое «разделение полномочий кодексов»: нормы гражданского кодекса должны регулировать правовое положение коммерческого найма жилого помещения, а нормы нового жилищного кодекса должны регулировать правовое положение договора социального найма жилья.

Автор не случайно сделал такое разделение «полномочий». Если рассмотреть природу  договора социального найма жилья  и коммерческого найма жилья, то они по своей сути разделяются тем, что договор социального найма является частью социальной политики государства, когда последнее в лице полномочных органов предоставляет нуждающимся жилую площадь. Что же касается договора коммерческого найма жилья, то это, прежде всего гражданско-правовой договор носящий сугубо коммерческий характер.

В качестве заключения нужно отметить, что в настоящее время, идет процесс  обновления жилищного законодательства. Новый Жилищный кодекс должен вобрать  в себя новеллы, присущие Гражданскому кодексу РФ и отвечающие требованиям социальной справедливости. Задача видится в максимальном сближении подходов и принципов правового регулирования жилищных правоотношений, универсализации норм гражданского и жилищного законодательства. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это должно найти отражение в новом Жилищном кодексе.

 

Использованная литература.

Нормативные акты:

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета, 25 декабря 1993 г.

2. Часть первая Гражданского  кодекса Российской Федерации  от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства  Российской Федерации, 5 декабря  1994 г., №32, ст. 3301.

3. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 29 января 1996 г., №5, ст. 410.

4. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. (в редакции от 28 марта  1998г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., №26, ст. 883.

5. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной  жилищной политики" // Российская  газета, 23 января 1993 г. N 15.

6. Указ Президента РФ от 14 октября  1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" // Экономика и жизнь, 1992 г., N 43.

7. Постановление СМ РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 "Об утверждении  Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР" (с изм. и доп. от 18 января 1992 г., 23 июля 1993 г.) // Собрание постановлений Правительства РСФСР, 1986 г., N 2, ст. 10.

8. Постановление Верховного Совета  Российской Федерации "О разграничении  государственной собственности  в Российской Федерации на  федеральную собственность, государственную  собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 16 января 1992 г., N 3, ст.89.

9. Постановление СМ РФ от 22 сентября 1993 г. N 935 "О переходе на новую  систему оплаты жилья и коммунальных  услуг и порядке предоставления  гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных  услуг" // Собрание актов Президента  и Правительства Российской Федерации, 27 сентября 1993 г., N 39, ст. 3620.

10. Постановление Правительства  РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 "Об утверждении  Правил предоставления коммунальных  услуг и Правил предоставления  услуг по вывозу твердых и  жидких бытовых отходов" // Собрание законодательства Российской Федерации от 24 октября 1994 г., N 26, ст. 2795.

11. Постановление Правительства  РФ от 18 июня 1996 г. N 707 "Об упорядочении  системы оплаты жилья и коммунальных  услуг" // Собрание законодательства  Российской Федерации, 24 июня 1996 г., N 26, ст. 3139.

12. Постановление Правительства  РФ от 2 августа 1999 г. N 887 "О совершенствовании  системы оплаты жилья и коммунальных  услуг и мерах по социальной  защите населения" // Собрание  законодательства Российской Федерации от 16 августа 1999 г., N 33, ст. 4116.

13. Приказ Минстроя РФ от 20 августа  1996 г. N 17-113 "Об утверждении положения  о формировании договорных отношений  в жилищно-коммунальном хозяйстве" // Экспресс-Закон, июнь 1998 г., N 24.

14. Временные правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории города Казани, утверждены Постановлением Главы администрации г. Казани от 1 декабря 1993 г. N 1213.

15. Постановление КМ РТ и Татарского  республиканского совета профсоюзов N 28 "Об утверждении правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РТ", 24.01.92.

16. Постановление Главы администрации  г. Казани от 3 мая 1999 г. N 846 "О  договоре найма жилого помещения  коммунального жилищного фонда" // Нормативные акты Республики Татарстан, N 6, июнь 1999 г.

17. Постановление КМ РТ от 13 июля 1999 г. N 434 "Об утверждении Положения  о порядке сдачи в аренду  государственного имущества, находящегося  на территории Республики Татарстан" // Нормативные акты Республики Татарстан", N 7, июль 1999 г.