Договор найма жилого помещения

В тех случаях, когда  наймодатель по каким-то причинам решил  не сдавать внаем жилое помещение  более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал тат кого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

 

3.2 Основания  прекращения договора коммерческого  найма

 

ГК РФ предусматривает  случаи расторжения договора коммерческого  найма жилого помещения. Расторжение  договора возможно по взаимному согласию сторон (п.1 ст.450 ГК РФ). ГК устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ).

 В заключении хотелось бы отметить, что договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в-третьих, аналогично прекращению права собственности на жилье ГК РФ (ст.293ГК РФ) предусматривает расторжение договора при использовании жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем трем случаям  по решению суда нанимателю может  быть предоставлен срок до года для  устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора, при этом по просьбе нанимателя суд в решении вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

 Также, по требованию  любой из сторон договор, может  быть, расторгнуть в судебном  порядке, если помещение перестает  быть пригодным для постоянного  проживания, а также в случае  его аварийного состояния. В  качестве последствий расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст.687 ГК РФ).

 

 

 

Заключение

Цель курсового исследования достигнута путём реализации поставленных задач. В результате проведённого исследования по теме "Договор найма жилого помещения" можно сделать ряд выводов:

Чтобы правильно применить  правовые нормы, регулирующие сделки с  жилыми помещениями, необходимо сопоставить  гражданское и жилищное законодательство по особенности предмета регулирования сделок с жилыми помещениями.

Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с  владением, пользованием и распоряжением  жилыми помещениями, лишь тогда, когда  жилье является предметом экономического оборота.

Жилищное законодательство регулирует вопросы, связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и ряд других вопросов.

С учетом вышеизложенного  можно дать следующее определение  договора найма жилого помещения  в соответствии с требованиями норм главы 35 ГК РФ, именуемого для ясности договором коммерческого найма: "По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое "наймодатель", предоставляет в пользование другой стороне - гражданину, именуемому "наниматель", приемлемое свободное изолированное жилое помещение, не относящееся к государственному или муниципальному фонду социального использования, на срок не свыше пяти лет, за свободную плату, для проживания лично и с другими постоянно проживающими с ним гражданами".

В ГК РФ наем жилого помещения  подразделяется на договор социального  найма жилого помещения и договор  найма жилого помещения (договор  коммерческого найма). При регулировании  отношений социального найма  жилого помещения нормы ЖК РФ имеют приоритет перед нормами ГК Российской Федерации, регулирующими отношения по найму жилого помещения.

Договор социального  найма жилого помещения и договор  коммерческого найма жилого помещения - это две разновидности найма  жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов, имеющие свои особенности.

Договор социального  найма жилого помещения следует  отличать от договора найма жилого помещения, заключаемого на коммерческих началах. Если для заключения договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда необходимыми требованиями являются постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий, выдача ордера на жилое помещение, то для заключения договора коммерческого найма жилого помещения этого не требуется.

Кроме того, договор социального  найма жилого помещения заключается  бессрочно, в то время как договор  коммерческого найма заключается  на определенный срок. Для этих разновидностей договоров характерны также различия относительно размеров предоставляемой жилой площади и размеров ее оплаты. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно по установленной норме жилой площади и оплачивается по установленным ставкам квартирной платы, а в договоре коммерческого найма жилого помещения такие ограничения отсутствуют, и условия договора определяются соглашением сторон.

В то же время договор  социального найма жилого помещения  и договор коммерческого найма  жилого помещения характеризуются рядом общих положений. В частности, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения должны заключаться в письменной форме (ст. 674 ГК).  При отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель, договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника (ст. 675 ГК).

Установлены общие обязанности  нанимателей, связанные с использованием жилого помещения: обеспечение сохранности  жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за помещение и др. (ст. 678, 681 ГК). Наниматели жилых помещений вправе разрешать проживание временным жильцам (ст. 680 ГК), а также сдавать жилое помещение в поднаем (ст. 685 ГК). Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено Жилищным Кодексом РФ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список литературы

 

1. Конституция РФ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 02.02.2006.).
3. Жилищный Кодекс РФ от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ. 
4. Алексеева О. Г. Жилищное правоотношение социального найма.- Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- Екатеринбург, 2006.
5. Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства (комментарий законодательства) // Нотариус. - 2005.- № 3.
6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)./ Под ред. О.Н. Садикова - М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2004.
7. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)./ Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. –М.: Издательство "Юрайт", 2004.
8. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: Статут, 2000.
9. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения. – Воронеж, 2002.
10. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. / Под ред. П. В.Крашенинникова.- М., 2005.
11. Стяжкина Т.А. Сборник типовых договоров. Более 450 образцов. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Экзамен, 2002.

¹ Алексеева О. Г. Жилищное правоотношение социального найма.- Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. - Екатеринбург 2006.

² Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: Статут, 2000. С. 47.

³Гражданское право. т.1 и т.2 Учебник / Под ред. Е.А. Суханова М.: "БЕК", 2007 г.

⁴Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М.: Статут, 2008

⁵  Гражданское право. т.1 и т.2 Учебник / Под ред. Е.А.Суханова М.: "БЕК", 2007 г.

⁶ Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Под ред. Брагинского М.И. - М: "СПАРК", 2008

⁷ Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Под ред. Брагинского М.И. - М: "СПАРК", 2008

⁸ Гражданское право. т.1 и т.2 Учебник / Под ред. Е.А.Суханова М.: "БЕК", 2007 г.

⁹ Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М.: Статут, 2008

¹⁰ Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М.: Статут, 2008