Договор найма жилого помещения

                                                                                                                                                    

 

Министерство образования и науки РФ

Федеральное агенство образования

ФГОУ СПО  «Йошкар-Олинский строительный техникум»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

По дисциплине «Гражданское право»

на тему: «Договор найма  жилого помещения»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Йошкар-Ола

2010 год

Содержание

 

 

Введение............................................................................................................3

1. Понятие и квалификация………………………………………………….5

2. Договор социального  найма………………………………………………7

        2.1 Элементы договора социального найма…………………………..9

        2.2 Основания прекращения договора социального найма…………12

3. Договор Коммерческого  найма жилого помещения…………………...15

        3.1 Элементы договора коммерческого найма……………………….16

        3.2 Основания прекращения договора коммерческого найма………18

Заключение…………………………………………………………………..20

Библиографический список………………………………………………...23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

На мой взгляд, одной  из основных социальных проблем, которая  была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема.

Жилище является одним  из главнейших материальных условий  жизни человека.

Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и  защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.

Я полагаю что, жилищная реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения.

Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

Современное жилищное законодательство России представляет собой совокупность законодательных и иных нормативных  актов, регулирующих отношения с  участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу:

1.основания возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями;                                  

2.осуществление права пользования жилыми помещениями;

3.требований к жилым помещениям, их учету и регистрации;

3.контроля органов государственной власти и местного                          самоуправления за соблюдением жилищных прав граждан и использованием    жилищного фонда.

В соответствии со ст. 72 Конституции  Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью.

Чтобы правильно применить  правовые нормы, регулирующие сделки с жилыми помещениями, необходимо сопоставить гражданское и жилищное законодательство по особенности предмета регулирования сделок с жилыми помещениями. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Жилищное законодательство регулирует вопросы, связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и ряд других вопросов.

Целью моей курсовой работы является изучение становления и развития

договорных форм найма жилого помещения, различий в старом и новом гражданском  и жилищном законодательстве в отношении  данного договора, а также проблем, связанных с реализацией гражданами России своего права на жилище.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие и классификация договора

 

Договор найма жилого помещения представляет собой единый договорный тип, который имеет три  разновидности – договор социального  найма жилого помещения, договор  найма жилого помещения (договор  коммерческого найма жилого помещения) и договор найма специализированного жилого помещения. ¹

Договор найма жилого помещения - договор, по которому "одна сторона - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем" (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).

Легальное определение  договора социального найма жилого помещения содержится в статье 60 Жилищного кодекса РФ, пункт 1 которой  устанавливает: "По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом".

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение.²

ГК РФ, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе с тем изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений, четко отделив коммерческий наем от социального. Во-первых, ГК упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Во-вторых, ГК установил ряд новых общеобязательных правил, направленных на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а так же на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора. В-третьих, ГК в основном развел в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Договор социального найма.

Договор социального  найма в ГК РФ регламентируется только в общем виде. До принятия ЖК РФ  действовал  ЖК РСФСР 1983 г. в части, не противоречащей Конституции и ГК РФ. ³

Объектом договора социального  найма могут быть жилые помещения предназначены только для социального использования, а именно: жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда (ст.672 ГК РФ), а также общественного жилищного фонда.  В соответствии с Российским законодательством жилищный фонд социального использования - это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.⁴ 

Согласно п.3 ст.40 Конституции  РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В ЖК РФ отражено, что граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населенном пункте.

Определенные категории  граждан, признающиеся законодательством, нуждающимися в улучшении жилищных условий, сформулированы в ст.51 ЖК РФ, Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих в субъектах РФ.

Нуждающимися в улучшении  жилищных условий признаются:

1) граждане, имеющие  обеспеченность жилой площадью  на одного члена семьи ниже  уровня, устанавливаемого субъектом  РФ;

2) лица, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (неустранимые: промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.);

3) лица, проживающие в  квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно;

4) граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;

5) граждане, проживающие  в общежитиях, за исключением  сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному  трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;

6) граждане, проживающие  длительное время на условиях  поднайма в домах государственного  и общественного жилищного фонда,  либо найма в домах жилищно-строительных  кооперативов, либо в домах, принадлежащих  гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади⁵.

Вместе с  тем граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий  и по иным основаниям, предусмотренным  законодательством РФ и субъектов  РФ.

Согласно ст.52 ЖК РФ учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства органами местного самоуправления (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства). Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищных фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию - также и по месту жительства. При этом наравне с ними должны приниматься на учет граждане, оставившие работу на этих предприятиях, в учреждениях, организациях в связи с уходом на пенсию.

На основании ст.57 ЖК РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Вместе с тем для некоторых категорий граждан законодательство предусматривает первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений по договору жилищного найма. Такие лица включаются в отдельные списки.

Только федеральное  законодательство предусматривает  первоочередное предоставление жилых  помещений нуждающимся в улучшении  жилищных условий более чем 20 категориям граждан, вне очереди жилище предоставляется также более 20 категориям граждан.⁶

По договору социального  найма жилые помещения предоставляются, как правило, в виде отдельной  квартиры.

 

2.1 Элементы договора социального найма

 

Жилое помещение, предоставляемое  по договору социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При этом допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, только с их согласия. Жилое помещение предоставляется с учетом здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств (ст.51, 58 ЖК РФ).     

На основании решения органа местного самоуправления, государственного либо муниципального предприятия или учреждения о предоставлении жилья по договору найма гражданина органом местного самоуправления выдается ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное помещение.

Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным. Получить ордер может либо гражданин, которому предоставляется жилое помещение, либо другое лицо на основании доверенности, удостоверенной в установленном порядке. Ордер на жилое помещение может быть в судебном порядке недействительным в случаях предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.

Договор найма жилого помещения социального использования  заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение. Одной из сторон по такому договору выступают наймодатели – органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а так же государственные организации в отношении государственного жилищного фонда⁷. Другой стороной могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, которому выдается ордер на предоставление данного жилища. Передача жилых помещений по договору социального найма осуществляется по приемо-сдаточному документу.