Договор найма жилого помещения

Применительно к способам заключения договоров найма жилых  помещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - коммерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого  найма, заключаемых по поводу жилых  помещений, которые составляют государственную  или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого  найма жилого помещения, посвящая каждому  самостоятельную статью. Имеются  в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель (ст. 684 ГК) признает за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.⁴

ГК допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя ГК (ст. 684) считает заведомо неприемлемым.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального  найма жилого помещения. Поэтому  необходимо учитывать положения  ГК РФ о возмездных и безвозмездных  договорах. Следовательно, договор  социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование  жилым помещением, за содержание и  ремонт этого помещения, а также  за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ.

Как уже отмечалось, из данного  правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться  на условиях социального найма без  внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном  порядке (см. ст. 156 ЖК РФ). Указанное  исключение применяется только в  отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального  использования.⁵

В отличие от договора коммерческого  найма, договор социального найма  заключается без установления срока.

Договор социального найма  жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 речь идет о случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

В ст. 61 ЖК РФ установлены  особенности пользования жилым  помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования  жилым помещением, предоставленным  по указанному договору, определяются Кодексом и соответствующим договором  социального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования  таким помещением в ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не упоминаются. Целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике будут во многом определяться содержанием условий типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством РФ (см. ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).

Осуществляя правомочие пользования  жилым помещением, предоставленным  по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в  таком жилом помещении, но также  в установленном порядке вселять  в помещение иных лиц, сдавать  жилое помещение в поднаем, производить  обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и  другими статьями ЖК РФ, а также  заключенным с таким нанимателем  договором социального найма.

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим  из социального найма, ст. 64 ЖК РФ введено  правило, согласно которому договор  социального найма не подлежит изменению  или расторжению даже в тех  случаях, когда происходит смена  собственника жилого помещения. Кроме  того, указанный договор сохраняется  в неизменном виде и тогда, когда  право хозяйственного ведения или  право оперативного управления на такое  жилое помещение переходит к  другому субъекту.

Постановлением Правительства  РФ от 21 мая 2005 г. N 315 во исполнение ст. 63 ЖК РФ утвержден Типовой договор  социального найма жилого помещения. Указанным Постановлением установлено, что договоры социального найма  жилого помещения, заключенные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат (п. 2).⁶ Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается уже заключенных договоров. Если же, как часто бывает на практике, договоры социального найма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилыми помещениями фонда социального использования, то с ними будут заключаться договоры по новой типовой форме.

2.Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для проживания».

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что хотя буквально соответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилое помещение в состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершенно ясной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать указанную норму распространительно. Имеется в виду необходимость оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для «постоянного проживания».

Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жилого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймодателя. Это - осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, а также обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Выделенные в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к  следующему: использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Первая из перечисленных  обязанностей - использовать жилое помещение для проживания включена в легальное определение договора коммерческого найма (п. 2 ст. 671 ГК). Та же обязанность применительно к договору социального найма вытекает из ряда статей ЖК РФ.

В главе 8 ЖК более широко, чем это  сделано в ГК, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных  с сохранностью, жилья, понимаемого  в широком смысле. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для наймодателя, но и для нанимателя соответствующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для договора коммерческого найма основанием может служить «разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвечает», а для договора социального найма - «систематическое разрушение или порча жилого помещения». В том и другом случаях понятие жилого помещения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования, которым в соответствующем объеме получает наниматель.

Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей, как более слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Вместе с тем в соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального  найма имеют равные с нанимателем  права и обязанности (ч. 2). Они  должны быть указаны в договоре социального  найма жилого помещения (ч. 3). Следовательно, хотя члены семьи нанимателя и не подписывают договор социального найма, они являются участниками данного договора.

III.Разновидности договора найма жилого помещения

1.Договор социально найма жилого помещения

Договор социального найма  жилого помещения заключается на основе сложного юридического состава:

постановка на учет лиц, нуждающихся  в жилых помещениях органами местного самоуправления (ст.51, 52 ЖК РФ);

наступление очередности  или установленных условий внеочередного  получения жилья (ст.57 ЖК РФ);

решение органа местного самоуправления на жилое помещение - официальный  документ, подтверждающий права указанных  в нем лиц на заключение договора социального найма жилого помещения.

Круг лиц, имеющих право  на получение жилых помещений  социального пользования в соответствии с жилищным законодательством:

граждане, не имеющие жилых  помещений;

граждане, обеспеченные общей  площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. ⁷ Учетная норма устанавливается органами местного самоуправления;

граждане, проживающие в  помещении, не отвечающем установленным  для жилых помещений требованиям;

граждане, имеющие в семье  больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при котором  совместное проживание с ним в  одной квартире невозможно, и не имеющие другого жилого помещения (перечень таких заболеваний устанавливается  Правительством РФ).

Из этого правила предусмотрены  исключения - внеочередное предоставление жилого помещения по договорам социального  найма:

гражданам, жилые помещения  которых признаны в установленном  порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции  не подлежат;

детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и  детей, оставшихся без попечения  родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях  социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного  типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в  Вооруженных Силах РФ или по возвращении  из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

гражданам, страдающим тяжкими  формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается  Правительством РФ.

Решения о предоставлении жилых помещений выдаются или  направляются гражданам не позднее  чем через три рабочих дня  со дня принятия решений. Данное решение  является основанием заключения договора социального найма в установленный  им срок.

По договору социального  найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо действующий от его имени  уполномоченный государственный или  местного самоуправления орган), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.