Договор найма жилого помещения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

На тему:

 

 

Содержание

Введение……………………………………………………………………..3

1. Понятие и элементы договора найма жилого помещения
1. Понятие, предмет и правовое регулирование договора найма жилого помещения……………………………………………….5
2. Стороны договора найма жилого помещения………………….7
2. Содержание договора найма жилого помещения
1. Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений……………………………………………………….11
2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения……………………………………………………….16
3. Разновидности договора найма жилого помещения
1. Договор социально найма жилого помещения……………….19
2. Коммерческий наем жилого помещения………………………24

Заключение………………………………………………………………..31

Список используемой литературы………………………………………33

 

Введение

Потребность в жилище как  объективно необходимом условии  для поддержания жизнедеятельности  каждого человека называется жилищной потребностью. Право граждан на жилище провозглашается в Конституции РФ (ч.1 ст.40) и относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан. В качестве одного из своих принципов действующее законодательство закрепляет право граждан на свободный выбор жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных законных основаниях (ч.4 ст.1 ЖК).

Иначе говоря, законом предусматривается  разнообразие правовых форм удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей и их свобода в их выборе. Одной из важнейших правовых форм удовлетворения жилищной потребности граждан остается договор найма жилых помещений, оформляющий их передачу в пользование граждан.

Гражданское право, исходя из принципа равенства сторон, в основном распространяется на коммерческий наем жилых помещений. К договору социального  найма жилого помещения (в государственном  и муниципальном жилищном фонде  социального использования) применяются  только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой  договор регулируется нормами жилищного  права. В свою очередь, из жилищного  права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор найма жилых помещений  – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда.

Задачами являются:

рассмотрение теоретических  аспектов, сущности, основных понятий, юридической терминологии договора найма жилого помещения;

раскрытие особенностей содержания и заключения договора социального  найма жилого помещения и договора коммерческого найма жилого помещения.

Целью моей работы является изучение общих положений договора найма жилых помещений (понятие, форма, содержание), а также изучение двух основных видов договора найма жилых помещений.

 

I.Понятие и элементы договора найма жилого помещения

1.Понятие, предмет и правовое регулирование договора найма жилого помещения.

Договор найма  жилого помещения - это договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст.671 ГК РФ). ¹

Нанимателем жилого помещения  может быть только физическое лицо. Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное  пользование для проживания в  нем граждан только на основании  договора аренды.

Источники правового регулирования договора найма жилого помещения:

1) Конституция РФ включает  норму о праве граждан на  жилище (ст.40).

2) Гражданский кодекс  РФ

3) Жилищный кодекс РФ.

4) Нормативные акты субъектов  РФ.

Гражданское и жилищное законодательство предусматривают два основных вида договоров найма жилого помещения:

договор социального  найма;

договор коммерческого  найма.

Объектом договора найма  жилого помещения может быть изолированное  жилое помещение, пригодное для  постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или  жилого дома). Пригодность жилого помещения  для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Все предоставляемые гражданам  жилые помещения объединяются законодательством  в понятие "жилой фонд" - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, специализированные дома для одиноких престарелых, инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для проживания.

В зависимости от вида собственности  жилищный фонд, согласно Конституции  РФ, ГК РФ, ЖК РФ, можно подразделить на: фонд, находящийся в частной собственности (граждан, юридических лиц); государственный жилищный фонд; муниципальный жилищный фонд. При этом каждый жилой фонд имеет свое назначение по использованию - социальное или коммерческое. Договор социального найма заключается с гражданами, пользующимися помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде. Договор коммерческого найма может заключаться с проживающими в любом фонде.

Основания возникновения  жилищных отношений:

решение органа местного самоуправления (социальный найм);

договор (коммерческий найм).

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование  за плату. Стороны в обоих договорах  именуются "наймодатель" и "наниматель". В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст.674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст.678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст.681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст.680) и в значительной части - поднанимателей (п.1-3 ст.685).

 

2.Стороны договора найма жилого помещения

Из определения договора найма  жилого помещения следует, что в договоре участвует две стороны наймодатель и наниматель. Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений. Но нередко собственник жилья и непосредственно заключает договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством жилых помещений. Рассмотренные положения относятся к договорам и коммерческого, и социального найма. Но по ряду вопросов они конкретизируются применительно к каждому из них.

В качестве нанимателя и при коммерческом, и при социальном найме может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК РФ, предоставляется «для проживания в нем». Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя. То есть юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Как правило, в качестве нанимателя в договоре найма выступает один человек (физическое лицо). Тем не менее действующий закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями; следовательно, в обязательстве коммерческого найма жилого помещения на стороне нанимателя будут участвовать не одно, а одновременно несколько лиц (см. п. 1 ст. 308 ГК). Условием заключения такого договора является уведомление наймодателя. Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам единолично определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении.

Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. Очевидно, что при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития. В связи с этим закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем, как следует из ст. 679 ГК РФ, допускается лишь с согласия наймодателя. Таким образом, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно с ним, действующий закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно императивной норме абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК РФ определяются законом. Вместе с тем лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правовых отношениях по поводу пользования жилым помещением. За совершенные ими действия, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, всю ответственность перед наймодателем несет наниматель. Таким образом, в данном случае имеет место ответственность должника за действия третьих лиц (ст. 403 ГК РФ). Исключением правда является случай, когда лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, заключают с ним соответствующий договор, в соответствии с которым все они становятся сонанимателями и несут перед наймодателем солидарную ответственность (п. 4 ст. 677 ГК).

Стороны в договоре социального найма определены в договоре социального найма жилого помещения. Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает орган местного самоуправления (местная администрация) или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация — жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и т. п. Стороной в договоре социального найма может быть также муниципальное предприятие или учреждение, имеющие соответствующий жилищный фонд. Если же внаем сдается жилое помещение в доме государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя выступает государственное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, имеющий на это право ( круг лиц, имеющих право заключать договор социального найма установлены ЖК РФ). Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим совершеннолетним членом семьи. В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего — по соглашению между ними. Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем. Договор социального найма прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.

Правом  постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи. Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, содержится в договоре.

 

II.Содержание договора найма жилого помещения

1.Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого  из двух типов договоров жилищного  найма. В то же время требования к  форме договоров для того и  другого едины. Это и дало возможность  посвятить обоим типам договоров  одну и ту же ст. 674 ГК.² Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме.

Жилищным  кодексом РФ были введены новые нормы, регламентирующие условия и порядок  заключения договора социального найма, его предмет, права и обязанности  сторон.

В ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации указаны категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди.

Предоставление жилых  помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.

Жилищным кодексом Российской Федерации право граждан на получение  жилого помещения вне очереди  не поставлено в зависимость от наличия  или отсутствия иных лиц, также имеющих  право на получение жилого помещения  вне очереди. Поэтому указанное  право должно быть реализовано вне  зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени  принятия их на учет.

При удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд  не должен определять срок, поскольку  внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки.³