Договор купли-продажи

В соответствии с Кодексом в договоре продажи указываются  стороны договора (статьи 420, 549 Кодекса), а также определяются следующие  условия:

предмет договора, в том  числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем  земельном участке, квартиры (части  квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 Кодекса);

цена жилого помещения, установленная  соглашением сторон договора, указание цены за единицу площади, а при  продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа  указываются цена, порядок, сроки  и размеры платежей);

перечень лиц, проживающих  в жилом помещении, которые сохраняют  право пользования этим жилым  помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (статьи 292, 558 Кодекса).

При продаже квартиры или  ее части в многоквартирном жилом  доме к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности  на долю в общем имуществе жильцов. (Пиляева, В.В. Гражданское право: учебник/ В.В, Пиляева – М.: Инфа, 2011- 769 с.)

 

 

 

 

 

 

 

4.2 Продажа земельных  участков

 

Земельная недвижимость как  правовая категория в действующем  российском законодательстве не отражена достаточно четко. Ее существование  еще нуждается в глубоком правовом исследовании. И первые подходы к  выяснению ее содержания и сущности в теоретической литературе были сделаны.

Каждый гражданин имеет  право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся  в его постоянном (бессрочном) пользовании  или пожизненном наследуемом  владении земельный участок, при  этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных  федеральными законами, не допускается.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность  должно быть принято в двухнедельный  срок со дня подачи заявления в  письменной форме в соответствующий  исполнительный орган государственной  власти или орган местного самоуправления (статья 29 Земельного кодекса РФ).

Для юридических лиц предусмотрены  специальные условия переоформления прав на землю. Юридические лица, кроме  государственных и муниципальных  учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных  участков или приобрести земельные  участки в собственность по своему желанию в соответствии с правилами  статьи 36 Земельного кодекса РФ.

 В отношении юридических  лиц, имеющих земельные участки  на праве постоянного (бессрочного)  пользования, установлен "принудительный" порядок переоформления права.  Юридические лица, за исключением  государственных и муниципальных  учреждений, федеральных казенных  предприятий, обязаны переоформить  право постоянного (бессрочного)  пользования земельными участками  на право аренды земельных  участков или приобрести земельные  участки в собственность по  своему желанию.

Общие положения, регулирующие приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной  или муниципальной собственности  и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлены  в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Гражданин, изъявляющий желание  продать, принадлежащий ему на правах собственности земельный участок, обращается в районный (городской) комитет  по земельным ресурсам и землеустройству  или его кадастровое бюро по месту  расположения земельного участка.

Продавец предоставляет комитету документ, удостоверяющий его право собственности на земельный участок (свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт на право собственности на землю).

План земельного участка  и материалы землеустроительного  дела по его изготовлению, выполненные  лицензированной организацией, принимаются  регистратором с выездом на место. После приемки материалов землеустроительного дела и удостоверения плана земельного участка землеустроительное дело сдается в земельный архив комитета, а план земельного участка передается покупателю для оформления договора купли - продажи  земельного участка.

После совершения действий, указанных в п. 13, граждане (покупатель и продавец) представляют купчую в  местную администрацию, которая  регистрирует право собственности  покупателя на землю и выдает ему  свидетельство  о праве собственности  на приобретенный земельный участок.

 Земельным кодексом  РФ установлены определенные  ограничения для      такого  права,   как  право  постоянного   бессрочного пользования,  а именно  ограничения по  субъекту  права.  Земельный  участок  на  праве   постоянного бессрочного пользования  может быть предоставлен только  ограниченному  кругу  лиц,  перечень  которых закреплен ст.  20 ЗК РФ,  при этом граждане  и юридические лица, за исключением  органов государственной   власти  и местного самоуправления,   государственных   и   муниципальных   учреждений, федеральных казенных  предприятий, в указанный перечень  не входят.

В соответствии с п.  2 ст.  3   Закона  при  продаже      здания,   расположенного  на  земельном  участке,  предоставленном      юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного)  пользования,      право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком подлежит переоформлению на  право  аренды  или  земельный  участок   должен   быть   приобретен в собственность  в  соответствии  с  положениями  ЗК РФ по выбору покупателя здания.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся  на чужом земельном участке, имеют  преимущественное право покупки  или аренды земельного участка в  порядке, установленном настоящей  статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Исходя из смысла статей Земельного кодекса земельные участки  могут предоставляться в собственность иностранцам только если на них находится, принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество. Сам по себе незастроенный земельный участок в собственность таким лицам не предоставляется.  (Беленкова, Р.М. Гражданское право: учебник/ Р.М. Беленкова.-М., 2012- 155 с.)

 

 

 

 

 

4.3 Продажа природных  недр

 

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения,       относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с      землей  и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их      назначению.  Вместе  с тем от договоров продажи указанных объектов      как недвижимого имущества (то  есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются,  например,  лес "на  корню" или срубленные деревья.  В последнем случае  нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежат применению,  а соответствующие договоры  заключаются по правилам   продажи движимого имущества.

Что касается лесного фонда, а это все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли). (ст. 7 Лесного кодекса), то здесь существует достаточно жесткая позиция.   Оборот лесного фонда не допускается.  Купля - продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.

Только древесно-кустарниковая  растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством  и земельным законодательством  Российской Федерации, которая лесным фондом не является.

Как   и  земельные   участки, самостоятельными объектами      недвижимости   признаются  участки   недр  и обособленные  водные объекты. Они являются недвижимостью в силу естественных физических свойств,  а не  потому,  что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на  недра вне зависимости от права собственности на землю.

Особенность   такого  рода  объектов  состоит  в том,   что  в  отношении  них действует  презумпция государственной собственности: в соответствии с пунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы,  не находящиеся   в  собственности   граждан,   юридических   лиц  или муниципальных      образований,  являются   государственной  собственностью.  Таким  образом,  указанные  объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными. (Витрянский, В.В. Договор купли-продажи: учебник/ 2011-108 с.)

 

 

 

 

 

Заключение.

 

Недвижимость является основой  материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов  и сбережений в недвижимость –  важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

В заключении можно делать следующие выводы:

1. По договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору  продажи недвижимости) продавец  обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок,  здание, сооружение, квартиру или  другое недвижимое имущество,  а покупатель обязуется принять  это имущество и уплатить за  него определенную сторонами  цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

2. Как и в любом договоре  купли-продажи, предметом данного  договора может быть лишь та  недвижимость, которая обладает  признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

3. Согласно п. 1 ст. 549 ГК  предметом договора купли-продажи  недвижимости может быть любое  недвижимое имущество, указанное  в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты.  По правилам о договоре продажи  недвижимости должны отчуждаться  и вновь построенные (созданные)  воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты после надлежащей государственной  регистрации права собственности  на них, ибо только в силу  этого они могут приобрести  статус недвижимого имущества  как объекта права собственности.

4. Продавцом и покупателем  по договору купли-продажи недвижимого  имущества могут быть как юридические,  так и физические лица. При  этом следует иметь в виду, что уставом или специальными  предписаниями закона на юридическое  лицо могут налагаться ограничения  на приобретение и отчуждение  недвижимого имущества. 

5. Договор продажи недвижимости  должен быть заключен в письменной  форме путем составления одного  документа, подписанного сторонами.  Несоблюдение установленной формы  договора продажи недвижимости  влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи  жилых помещений) считается заключенным  с момента подписания сторонами  единого документа, в котором  сформулированы все его существенные  условия.

6. Исполнение договора  купли-продажи недвижимости заключается  в передаче продавцом покупателю  проданной недвижимой вещи, а  покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

7. Законодатель устанавливает  особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим  свою обязанность по передаче  недвижимой вещи после того, как  она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны  подписали соответствующий акт  о передаче. Таким образом, подписание  акта о передаче и является  вручением, то есть подтверждает  факт перехода имущества в  обладание покупателю. С этого  момента покупатель становится  титульным владельцем недвижимого  имущества, даже еще не являясь  собственником (поскольку собственником  он становится с момента государственной  регистрации перехода права собственности).

8. При исполнении договора  продажи недвижимости сторонами  до того момента, пока будет  зарегистрирован переход права  собственности к покупателю, правовые  отношения между третьими лицами  и сторонами по договору не  изменяются. Продавец продолжает  оставаться собственником недвижимого  имущества до момента государственной  регистрации перехода прав к  покупателю. Это означает, что он  несет все риски, а также  бремя содержания недвижимого  имущества. Ему же принадлежат  все доходы, приносимые недвижимым  имуществом. (Бричинский, М.М. Договорное право: учебник/ М.М. Брачинский.-2-е изд.. М., 2012-66 с)