Договор купли-продажи

 

 

Содержание.

Введение……………………………………………..…………………………….3

Глава 1. Недвижимость как предмет договора купли-продажи……………….4

§ 1.1 Понятие недвижимости по законодательству РФ………………...............4

§ 1.2 Виды недвижимости………………………………………………………...6

Глава 2. Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества…..9

§ 2.1 Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества…………………………………………………………………………9

§2.2  Форма договора……………………………………………………………12

§ 2.3. Элементы договора купли-продажи недвижимого имущества………..13

Глава 3. Стороны и их ответственность по договору ………………………...18

§2.1 Стороны договора купли-продажи………………………………………..18

§2.2  Ответственность сторон по договору………………….............................20

Глава 4. Особенности продажи отдельных видов недвижимости……….…...22

§3.1 Продажа жилых помещений ……………………………............................22

§3.2 Продажа земельных  участков …………………………………………….26

§3.3 Продажа природных недр………………………………………………….28

Заключение…………………………………………………….…………………29

Список использованной литературы…………………………………………...31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

 

В последние время наблюдается  заметный интерес к вопросам правового  регулирования оборота недвижимого  имущества. Однако, недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В течение длительного  времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой  правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая), который дал общую  характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Однако требовалась  более конкретная и подробная  регламентация такой регистрации, для чего было необходимо принятие специального законодательства. После  принятия Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» и некоторых  других правовых актов ситуация стала  меняться. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно.

В наше время сделки с  недвижимостью приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Так как в наше время  появилось большое количество частных  компаний и организаций, а также  лиц вступающих во взаимоотношение  между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической  точки зрения приобретает большой  смысл. Так как наше общество развивается  по принципам правового государства  правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

Актуальность избранной  темы объясняется, прежде всего, тем, что  договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д. (Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. М., 2012, с. 123.)

Глава 1. Недвижимость как предмет договора купли-продажи  недвижимого имущества.

 

1. Понятие недвижимости по законодательству РФ.

 

Термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой  прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных  участков и строений. Решающий шаг  в становлении понятия недвижимости сделал Гражданский кодекс Российской Федерации, который не только дал  определение недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ), но и определил общие контуры  правового режима недвижимости.

В связи с развитием  рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном  положении граждан и юридических  лиц значительно возросла. Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и  распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими  видами собственности. Это связано  с тем, что пользование недвижимостью  затрагивает интересы других граждан  и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению  с другими вещами обладает, как  правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым  назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается  ряд ограничений по их участию  в гражданском обороте. Государственные  и муниципальные органы реализуют  функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для  защиты прав собственников и для  обеспечения своей фискальной функции  в отношении налогообложения. (Клейн,  Н.И.  Договор купли-продажи и его виды [Текст]: учебник/ Н. И. Клейн -М., 2000- 81 с.)

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят  из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым  вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей,

входящей в недвижимость, так и любой самой сложной  недвижимой вещью, исключив из ее состава  любую входящую в нее вещь.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находившийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, как уплата налога на недвижимость.

В основе деления вещей  на движимые и недвижимые лежит право  частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. При этом земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном  обладании таким ограничениям, которые  чужды движимым вещам.

Объекты недвижимости также  различаются по своему происхождению: созданные природой без участия  человека и являющиеся результатом  труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой  настолько, что в отрыве от нее  функционировать не могут.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено  тем, что она предназначена для  длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный  процесс передачи права собственности  на недвижимость обусловливает не очень  высокий уровень ликвидности  недвижимости как товара, так как  ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги. (Брагинский М.И. Договор продажи недвижимости Бюллетень нотариальной практики. 2012. № 2.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Виды недвижимости

 

В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся земельные участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной  особенности недвижимости относится  ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные  участки также рассматриваются  в качестве недвижимости), что, в  свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что  Гражданский кодекс, рассматривая участки  недр и обособленные водные объекты  в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками  и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Вместе с тем закон  относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе  являются движимыми. К ним относятся  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (искусственные спутники, космические  корабли и т.д.).

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим  и поэтому требует особого  порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих уставах и  кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как  «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях  торгового мореплавания» (ст. 7). Понятие  космических объектов дается в международных  конвенциях, относящих к ним любые  объекты, запущенные или предназначенные  для запуска в космос.

Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимым вещам может  быть отнесено и другое имущество.

Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в  отношении принадлежащего ему имущества  любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и  не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том  числе отчуждать свое имущество  в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права  владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в  залог и обременять его другими  способами, распоряжаться им иным образом.

Так, собственники жилых  помещений вправе распорядиться  своим жильем через гражданско-правовые сделки: купли, продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального  найма, вправе заключать договор  обмена жилыми помещениями.

В соответствии со ст. 129 ГК все  вещи (в том числе и недвижимые) делятся на изъятые из оборота (т.е. те, которые не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной статьи особо упоминает  землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные  ресурсы в качестве объектов, которые  отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле  и других природных ресурсах.

Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно ст. 12 Закона РФ «О недрах» недра  в границах территории РФ являются государственной собственностью. Участки  недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Объектами исключительной собственности  государства являются также леса. Как следует из ст. 12 Лесного кодекса, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или  могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также  участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Древесно-кустарниковая  растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством  и земельным законодательством  РФ. Также не подлежат продаже:

- земли общего пользования  в населенных пунктах, земли  заповедников, памятников природы,  национальных и дендрологических  парков, ботанических садов;

- земли оздоровительного  и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения  сельского хозяйства, использования  и охраны недр;

- земли, зараженные опасными  веществами и подверженные биогенному  заражению; земельные участки,  находящиеся во временном пользовании. (Витрянский В.В. Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2013, с. 423. )

При продаже предприятия-должника из состава его имущества подлежат исключению, т.е. не могут продаваться: имущество специального назначения, не подлежащее приватизации, и объекты  социально-коммунальной сферы.