Договор купли-продажи

Ответственность устанавливается  в виде неустойки, пени, штрафа, возмещении убытков.

Особенности договора купли-продажи недвижимости и предприятий

 

По договору продажи  недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключенем прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Оба договора - консенсуальные, воздмезные, взаимные.

1) Форма договора продажи  недвижимости письменная, путем  составлением одного документа,  подписывающегося сторонами. Несоблюдение  формы договора влечет его  недействительность. Переход права  собственности подлежит государственной  регистрации.

Стороны договора – продавец (собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя) и покупатель – любые субъекты права. Но если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения или оперативного управления, оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника.

Передача недвижимости осуществляется путем подписи сторонами передаточного акта или другого документа о передаче. Обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.

Принятие покупателем  недвижимости, не соответствующей условиям договора, в т.ч. в случае, когда  такое несоответствие оговорено  в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации.

2) Стороны договора  продажи предприятия - продавец  и покупатель - предприниматели:  граждане или коммерческие организации.  При продаже государственных  муниципальных предприятий –  соответствующие фонды имущества.

Предмет – имущественный  комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав него входят здания, сооружения, земельные участки, инвентарь, сырье, продукция, право требования и долги, право на обозначение, фирменное наименование, товарный знак.

Состав и стоимость предприятия определяется в договоре на основе полной инвентаризации предприятия. Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, которое не передано ввиду его утраты.

Договор заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с момента такой регистрации. К договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень всех долгов с указанием всех кредиторов, характера размера и сроков их требований.

Обязанности продавца:

• 1) готовит предприятие к передаче покупателю;
• 2) подписывает передаточный акт;
• 3) передает предприятие свободным от прав третьих лиц.

Обязанности покупателя:

• 1) принять предприятие;
• 2) оплатить полученное предприятие.

Права кредиторов при  продаже предприятия. Они должны быть письменно уведомлены о продаже предприятия одной из сторон. В случае письменного несообщения кредитором о своем согласии на перевод долга стороны вправе в течение 3 мес. со дня получения уведомления о продаже требовать:

• 1) прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом убытков;
• 2) признания договора недействительным полностью или в соответствующей части.

 

Договор мены и его правовая характеристика

 

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К нему применяются правила  о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который  она обязуется передать, и покупателем  товара, который она обязуется принять в обмен.

Товар - любые вещи, кроме  изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Объекты, изъятые из оборота - прямо указанные в законе объекты, нахождение которых в обороте  не допускается, а ограниченными  в обороте признаются объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, либо нахождение в обороте которых допускается лишь по специальному разрешению.

Договор мены консенсуальный, взаимный.

Стороны: граждане и юр. лица.

На каждую сторону  накладываются обязанности продавца по передаче товара, предусмотренного договором мены, свободного от прав 3-их лиц, с соответствии документами, в определенный по договору срок по его передаче, в определенном количестве, соответствующего качества и т.п., а также обязанности покупателя: принять передаваемый товар (за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения Д), оплатить товар путем передачи другого встречного товара.

Цена договора – стоимость  каждого из встречных товаров. По общему правилу обмениваемые товары предполагаются равноценными. Если стороны признают обмен не равнозначным, производится уплата разницы в ценах. Срок договора определяется по соглашению сторон.

Договор мены, исполняемый  в момент совершения, а также сделки между гражданами на сумму менее 10 МРОТ могут заключаться в устной форме. Все остальные договора мены должны облекаться в письменную форму.

Если законом или  договором мены не предусмотрено  иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Договор дарения

 

По договору дарения  одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в  собственность, имущественное право (требование) к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественной ответственности.

Это двусторонняя сделка (например, согласие не только дарителя, но и одаряемого).

Договор безвозмездный, реальный или консенсуальный (обещание подарить в будущем).

Предмет дарения –  следующие юридические действия: прощение долга; перевод долга; принятие на себя исполнения обязательства. В  качестве предмета данного договора могут также выступать различные  имущественные права, которые носят двоякий характер: либо обязательственный (права требования к какому-либо лицу), либо вещный.

Обещание подарить все  свое имущество или часть всего  своего имущества без указания на конкретный вид вещи, права или  освобождения от обязанности ничтожно.

Стороны: даритель и одаряемый (граждане, юр. лица и государство).

Форма договора зависит  от предмета, субъектов и цены. Договор  дарения недвижимого имущества  заключается в письменной форме  и подлежат обязательной регистрации. Обязательная письменная форма требуется в следующих случаях:

• 1) если дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает 5 МРОТ;
• 2) если договор содержит обещание дарения в будущем.

Все другие договоры дарения  могут заключаться в устной форме. Закон запрещает дарение на случай смерти (наследование).

Одаряемый вправе в любое  время до передачи ему дара односторонне расторгнуть договор и отказаться от принятия дара. Если договор дарения  был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Запрещается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость  которых не превышает 5 МРОТ:

• 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
• 2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений соц. защиты, других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
• 3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
• 4) в отношениях между коммерческими организациями.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения в  случае:

• 1) изменения его имущественного, семейного положения, состояния здоровья после заключения договора настолько, что его исполнение приведет к существенному снижению уровня его жизни;
• 2) при умышленном преступлении против жизни, здоровья дарителя, членов его семьи, близких родственников.

В случае умышленного  лишения жизни дарителя одаряемым  право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам  дарителя.

Даритель вправе потребовать  в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

В договоре дарения может  быть обусловлено право дарителя отменить дарение, если он переживет  одаряемого.

Пожертвование - дарение  вещи или права в общеполезных целях. Они могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям, государству и т.д. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

 

 

 

Договор ренты (общие положения)

 

По договору ренты  одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а  плательщик ренты обязуется в  обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты - реальный, возмездный или безвозмездный и  односторонне-обязывающий.

Стороны: получатель ренты (граждане) и плательщик ренты (граждане и юр. лица).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а  договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, подлежит государственной регистрации.

Имущество, которое отчуждается  под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Рента обременяет земельный  участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Виды ренты: постоянная (выплачивается бессрочно), пожизненная (выплачивается на период до смерти рентополучателя), рента на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Получатели постоянной ренты граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону, соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты могут передаваться путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юр. лиц. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, который предусматривается договором. При этом может быть предусмотрена оплата путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Если иное не предусмотрено договором, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Плательщик ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Условие об отказе от такого права является ничтожным.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

• 1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на 1 год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
• 2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
• 3) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствование, что рента не будет выплачивается в размере и в сроки, установленные договором;
• 4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
• 5) в других случаях, предусмотренных договором.