Договор купли-продажи жилого помещения

Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если договором не предусмотрено нотариальное оформление договора продажи жилого помещения.

Именно то обстоятельство, что, по общему правилу, неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК).

Такой подход к последствиям несоблюдения требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью нашел отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8, которое содержит следующее разъяснение: “Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недвижимости” (п.14).

 

Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Федеральным законом и в некоторой части – Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219.30

Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), подают, а учреждения юстиции соответственно принимают документы, необходимые для государственной регистрации. Для регистрации договора продажи жилого помещения необходимо представить следующие документы:

1.Заявление.  
2. Документы о субъектах права (физических и юридических лиц).  
2.1. Физические лица представляют документ, удостоверяющий личность (паспорт и др.); 
2.2. Юридические лица представляют: свидетельство о государственной регистрации; учредительные документы с изменениями, дополнениями и со свидетельствами о регистрации данных изменений; копию информационного письма Госкомстата о присвоенных статистических кодах; копию Свидетельства о постановке на учет в налоговом органе. Документы о государственной регистрации юридического лица и учредительные документы принимаются в копиях, верность которых заверена нотариально, с обязательным предъявлением подлинников.  
3. Документы об объекте права: экспликация и поэтажный план БТИ. 
4. Договор купли-продажи. 
4.1. Договор купли-продажи в нотариальной форме - количество подлинников предоставляется по количеству сторон, участвующих в сделке и одна нотариально заверенная копия;  
4.2. Договор купли-продажи в простой письменной форме - количество подлинников предоставляется по количеству сторон, участвующих в сделке и одна копия. Также необходимо представить подлинник документа-основания (договор передачи, свидетельство о собственности на жилище и др.).  
5. Документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.  
6. Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади.  
7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг (желательно).  
8. Документы, подтверждающие полномочия представителя (доверенность, удостоверение опекуна, попечителя, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет, от имени которых родители /опекуны, усыновители, попечители/ участвуют в сделке).

9. Предварительное разрешение органов  опеки и попечительства, если  в квартире проживают несовершеннолетние  дети, имеющие право пользования  данным жилым помещением.31

Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производиться внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. И, наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.

На основании п.2 ст.11 ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»32 плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами РФ. При этом максимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливается Правительством РФ.

Правительство РФ в постановлении от 26 февраля 1998 г. №24833 установило, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию прав и сделок с ним составляет - 500 рублей, для юридических лиц –7500 рублей.

В заключение необходимо отметить, что размер платы за государственную регистрацию может зависеть не только от срока, в течение которого выполняется регистрационное действие, но и от категории граждан, которые обращаются за регистрацией (например, может быть установлен пониженный размер платы для пенсионеров и т.п.).

 

 

 

 

 

 

Заключение

Итак, в заключении курсовой работы можно сделать сделать следующие выводы:

1. Наиболее распространенной  сделкой, направленной на отчуждение  жилья, является договор купли-продажи  жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную цену.

2. Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, и предназначенное для проживания граждан.

Как видно из определения договора продажи жилого помещения этот договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным. Кроме того, мы можем выявить существенные условия этого договора – предмет (определенное жилое помещение) и цена. Помимо них, существенным условием этого договора, согласно п.1 ст.558 ГК РФ, является перечень тех лиц, которые и после продажи жилого помещения сохраняют право пользования им.

3. Несмотря на то, что ГК защищает права собственников на жилое помещение, хотелось бы обратить внимание на то, что он и ограничивает их своими собственными нормами. Так, например, ст. 292 ГК говорит о правах членов семьи собственника жилого помещения. Во-первых, п. 1 ст. 292 содержит отсылку к нормам Жилищного кодекса и жилищного законодательства: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Вспомним, что п.1 ст. 288 ГК РФ «Собственность на жилое помещение» – среди прав собственника указывают  и право пользования принадлежащим ему жилым помещением. Но такое же право пользования предоставляется и членам семьи собственника, которые проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении. Фактически, в праве пользования собственник и члены его семьи приравнены друг к другу.

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. Конституция РФ

 

2. ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997, ред. от 30.12.2008) 

 

3. Гражданский кодекс РФ, часть 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ
4. Гражданский кодекс РФ, часть 1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ
5. Федеральный Закон «О внесении изменений и дополнений» в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 9 ноября 2001 г. № 143-ФЗ

 

6. Федеральный закон « Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (текст в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ)

 

7. Распоряжение Мэра Москвы «Об утверждении порядка и расчёта цен жилой площади..» от 24.06.96 N 15/1-РМ

 

8. Информационное письмо от 13 ноября 1997 г. N 21"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам  купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

 

 

9. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам  купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

 

 

10. Сборник законодательства РФ. - 2010. - № 1 (часть 1). - Ст. 15.

 

 

11. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997; ред. от 30.12.2008) 

 

12. Постановление от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об Утверждении правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним»

 

 

13. Постановления Правительства РФ от 26.02.1998 № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 13.10.2003)

 

14. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

 

 

15. Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594 (ред. 30.12.2008)
16. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 8. С.19

 

17. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

 

18. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ  от 14 января 1997 г. № 3522/96 //  Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. № 4. С.52 - 53.

 

19. Определение СК Верховного Суда РФ от 6 февраля 1998 г.//  Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 6, с. 7

 

 

20. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. С. 347 (автор комментария - В.В. Витрянский)

 

21. Г.Ф. Шершеневич. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк,1995,с.98
22. Хвостов В.М. Система римского права. // М., 1996. С.164

 

23. Скловский К.,"Договор купли-продажи: вещный эффект" // "Российская юстиция", 1998, № 10

 

24. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А.Суханова. М. Волтерс Клувер, 2008

 

 

НПА УТРАТИВШИЕ СИЛУ

1. Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики" (утратил силу с 1 марта 2005 года)

 

2. Указ Президента Российской Федерации «Об утверждении положения о федеральной государственной службе» от 22 декабря 1993 г. № 2267 (утратил силу с 19. 01. 2000 г.)

 

 

 

 

 

1 Конституция РФ

2 (ред. от 30.12.2008)  ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

3 Гражданский кодекс РФ, часть 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ

 

4 Гражданский кодекс РФ, часть 1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ

5 В действительности имеются в виду условия, необходимые для договоров данного вида, независимо от признания их таковыми по закону (см.: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. С. 347 (автор комментария - В.В. Витрянский)

 

6 ЗаконРоссийской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики" (утратил силу с 1 марта 2005 года)

7 Федеральный Закон «О внесении изменений и дополнений» в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 9 ноября 2001 г. № 143-ФЗ

8 Федеральный закон от 16.07. 1998 № 101-ФЗ (редю от 30.12.2008) «Об Ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)

9 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в РФ» (текст в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ)

10 Распоряжение Мэра Москвы «  Об утверждении порядка и расчёта цен продажи жилой площади..»

от 24.06.96 N 15/1-РМ

11 Информационное письмо от 13 ноября 1997 г. N 21"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам  купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

 

 

12 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам  купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

 

 

13 Сборник законодательства РФ. - 2010. - № 1 (часть 1). - Ст. 1552.

14 СПС Консультант Проф.

15 Российская газета. 31.05.2001. № 103.

16 Российская газета. 31.12.2004. N 292

17 Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А.Суханова. М. Волтерс Клувер, 2008 стр. 188

 

 

18Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

 

19Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594 (ред. 30.12.2008)

20 Г.Ф. Шершеневич. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк,1995,с.98

 

21 Хвостов В.М. Система римского права. // М., 1996. С.164.

 

22 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 8. С.19

23 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

 

24 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ  от 14 января 1997 г. № 3522/96 //  Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. № 4. С.52 - 53.

 

25 Скловский К.,"Договор купли-продажи: вещный эффект" // "Российская юстиция", 1998, № 10

 

26 Хвостов В.М. Система римского права.// М., 1996. С.163.

 

27 Указ Президента Российской Федерации «Об утверждении положения о федеральной государственной службе» от 22 декабря 1993 г. № 2267 (утратило силу от 19.01.2000 в связи созданием указа президента РФ)

28 Определение СК Верховного Суда РФ от 6 февраля 1998 г.//  Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 6, с. 7.

 

29 (ред. от 30.12.2008)  ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)