Договор купли-продажи жилого помещения

В рамках одного законодательного акта – ГК РФ, жилище по своему назначению в разных плоскостях имущественных отношений (собственности и найма) охарактеризовано по-разному, что не имеет какого-либо обоснования и относится к несовершенству закона. Жилище как объект в отношениях собственности, так и в отношениях найма должно представлять одно и то же функциональное понятие – место именно постоянного проживания, а не просто место жительства.

Жилые помещения, функционально предназначенные для постоянного проживания, должны удовлетворять соответствующим техническим, санитарным и иным потребительским нормами требованиям по дневной освещенности, безопасности, водоснабжению и водоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания.

Кроме всего прочего дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе. На сегодняшний день таким органом является БТИ.

 

 

Цена в договоре купли-продажи жилого помещения

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора купли- продажи жилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ).

Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к  договорам продажи  недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, если происходит одновременное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут  указать цену каждого объекта в отдельности.

Оценка недвижимости – явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют, как правило, профессиональные оценщики. По желанию гражданина рыночная стоимость может определяться на основании заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности. Оценить квартиру может и риэлтерская фирма, однако владелец лицензии на осуществление риэлтерской деятельности не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых он участвует в качестве риэлтера. Такие сделки являются оспоримыми и могут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению заинтересованных лиц.

Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. Договор на проведение оценки составляется в простой письменной форме и обязательно должен отражать следующие моменты:

А) сведения о профессиональном образовании оценщика;

Б) сведения о наличии у оценщика лицензии, на осуществление оценочной деятельности существует указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана;

В) цель проведения экспертизы;

Г) точное указание объекта оценки;

Д) используемые стандарты оценки;

Е) требования к форме отчета;

Ж) сроки выполнения и порядок оплаты работ.

Конечным результатом экспертизы является отчет, который, как правило, составляется в форме письма и содержит полную информацию о методах расчета и итоговой стоимости конкретного объекта оценки.

В целях упорядочения системы оценки Минстроем России была принята “Временная методика оценки жилых помещений”, носящая рекомендательный характер, но не утратившая силу после принятия ФЗ «О внесении изменений и дополнений» 7 в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"8 , второй части ГК, ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ”9. Основной целью упомянутой методики является решение задач, связанных с определением нижних и верхних границ цен при осуществлении сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений. Она рекомендуется для оценки жилых помещений независимо от форм собственности. Рыночная стоимость квартиры по данной методике определяется текущим соотношением спроса и предложения на данном рынке на конкретную дату или конкретный период, исходя из ее равноценности с квартирами данного типа.

Например в г. Москве цена продажи свободных жилых помещений утверждается в каждом конкретном случае Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом по одному из трех вариантов расчета цены продажи жилого помещения, произведенного БТИ в соответствии с методикой10: I вариант - цена продажи с учетом удорожания строительной продукции; II вариант - цена продажи жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры; III вариант - цена продажи жилья с учетом месторасположения дома.

ГК РФ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другим недвижимым имуществом (см. ст.552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или о ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.

Цена может быть указана либо путем обозначения конкретной денежной суммы (в тексте договора), либо путем отсылки на какой-либо прейскурант цен, которым стороны согласились однозначно руководствоваться ( это возможно, например, при продаже квартир по ценам, определенным органом местного самоуправления (продавцом) и зафиксированным в специально утвержденном прейскуранте).

Сложнее обстоит дело в случаях, когда стороны воспользовались нормами ст.317 ГК РФ и указали цену, прибегнув к СКВ, ЕВРО, иным условным денежным единицам. Поскольку цена в договоре указана четко, то в случае, если столь же четко указан курс СКВ, ЕВРО и т.п. к рублю, который подлежит применению (например, по курсу, публикуемому ЦБ РФ, на день оплаты), - нет оснований считать, что требования ст.555 ГК (цена в договоре продажи недвижимости) не соблюдены. И, наоборот, если подлежащий применению курс указан нечетко (либо неясно, на какую дату этот курс должен быть определен), то требования ст.555 ГК нарушены.

Статья 555 ГК РФ однозначно считает договор продажи недвижимости незаключенным в случаях, когда:

А) в нем цена не указана совсем. При этом не имеет значения, по какой причине это сделано (например, по небрежности сторон);

Б) когда по условиям договора продажи недвижимости цена не может быть определена. Имеется ввиду, что путем толкования договора нет возможности однозначно определить цену объекта недвижимости. Статья 555 ГК РФ запрещает использование такого метода, как использование цен на аналогичные товары и т.п.

В случаях, когда цена жилого помещения в договоре продажи установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 «Основных положений программы приватизации».11

Ввиду того, что существенным условием договора купли-продажи жилых помещений является цена договора,  в договоре обязательно указание не только суммы, за которую продается жилое помещение, но и  порядка расчетов между продавцом и покупателем.

При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания договора — в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости — также и сроков промежуточных платежей. Эти условия также являются существенными условиями договора, без них он не считается заключенным.

После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой12:

«Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных фондов. Однако судом не были учтены следующие обстоятельства.

В пункте 3.1 договора указана цена недвижимого имущества. Стоимость перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.

Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие.

С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.»

Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

 

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

В качестве существенных условий договоров, предметом которых является недвижимость, ГК РФ  устанавливает два — предмет и цену. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи) на жилье сам по себе является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

 В настоящее время таким законом является Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». 13Статья 19 названного федерального закона предусматривает, что действие положений п.3 ст.31 ЖК РФ (также содержащей правило о прекращении права пользования жилым помещением членов семьи собственника при его отчуждении) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Разъясняя положения данной нормы, Верховный Суд РФ в «Обзоре законодательства и судебной практики за четвертый квартал 2005 г.», утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ 1 марта 2006 г., 14указал следующее. Применительно к положениям Закона о приватизации жилищного фонда согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст.40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

Следует также отменить, что в целях развития рынка жилья изменения претерпели и положения гражданского законодательства, регулирующие вопросы отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. Если в соответствии с первоначальной редакцией п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение собственником жилых помещений в таких ситуациях производилось с предварительного согласия органов опеки и попечительства, а несоблюдение данного требования влекло ничтожность договора купли-продажи, то согласно изменениям, внесенным Федеральным законом 15.05.2001 № 54-ФЗ (О внесении изменений и дополнений в гражданский кодекс РФ и закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»)15, обязанность получать такое согласие возникала лишь в случае, если при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, затрагиваются права и охраняемые законом интересы данных лиц. С 1 января 2005 г. действует новая редакция названной нормы (О внесении изменений и дополнений в гражданский кодекс РФ и закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» - ред. 29.12. 2004 )16, в соответствии с которой получать согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения необходимо лишь в тех случаях, когда в этом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), и при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.