Договор купли-продажи жилого помещения

 

Введение

 

Собственное жилье для  современных граждан является одной  из главных ценностей. Выступая неотъемлемым элементом достойного уровня жизни, собственные дом, квартира или хотя бы комната обеспечивают важнейшие  физиологические и социальные потребности  человека.

Граждане, не имеющие собственного жилья, как правило, стремятся использовать все свои возможности и финансовые средства для его приобретения. В свою очередь, собственники зачастую стараются улучшить свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье и приобретая более качественное (большей площади, в лучшем районе, более комфортное и т.д.).

В связи с этим договор  купли-продажи жилья имеет особую практическую значимость.

Планируя купить или продать  жилье, гражданину необходимо обладать хотя бы основными знаниями о порядке  заключения и исполнения соответствующего договора купли-продажи. С учетом высокой  стоимости жилья, его социальной значимости в жизни каждого гражданина правовая неграмотность в данном случае просто недопустима.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Трактовка термина жилого помещения.

 

Жилые помещения представляют собой недвижимое имущество и  могут быть предметом купли-продажи  и других гражданско-правовых сделок.

К жилым помещениям относятся:

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также вспомогательных помещений  для бытовых и иных нужд, связанных  с проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также вспомогательных помещений  для бытовых и иных нужд, связанных  с проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть  жилого дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилье может находиться в  собственности граждан или юридических  лиц, а также в государственной  или муниципальной собственности. В соответствии со строгими правилами, установленными законом, государственное  и муниципальное жилье предоставляется  в пользование отдельным категориям граждан на условиях социального  найма.

 

2. Понятие договора купли-продажи жилого помещения.

 

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации договор  купли-продажи – это сделка, в  соответствии с которой,

одна сторона (продавец) обязуется  передать вещь (товар) в собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Роль основного документа  в сделке купли-продажи играет договор.

Главное правило, которому необходимо следовать при покупке или  продаже жилого помещения - внимательно читать договор, учитывая все его тонкости и возможные вытекающие из него последствия. Желательно при этом посоветоваться с квалифицированным юристом.

Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все  существенные условия, а также все  те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Статья договора, определяющая его предмет, должна содержать  указание о достигнутой договоренности между продавцом и покупателем  об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, местонахождении  и т.п.

Жилое помещение является объектом недвижимости, поэтому на договор купли-продажи жилого помещения  распространяются нормы § 7 главы 30 ГК РФ, которыми регламентируется продажа  недвижимости. В связи с особенностью такого имущества для его купли-продажи  установлен особый порядок их приобретения. Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи  недвижимого имущества заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной  регистрацией перехода права собственности  на жилое помещение. При уклонении  одной из сторон от государственной  регистрации суд вправе по требованию другой стороны вынести решение  о государственной регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации  перехода права собственности на жилое помещение, должна возместить другой стороне убытки, вызванные  задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если продажа или иное отчуждение касается жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, являются собственниками отчуждаемого жилого помещения, то на его отчуждение требуется согласие органов опеки и попечительства. Кроме того, ребенок, достигший возраста 14 лет, должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при ее совершении).

Когда отчуждаемое жилое помещение нажито совместно в зарегистрированном браке, при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга, удостоверенное нотариусом, независимо от его регистрации в данном помещении, кроме случаев, когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования или было приобретено им до брака.

Если жилое помещение является общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

При продаже комнаты в приватизированной коммунальной квартире необходимо заявление всех сособственников данной квартиры о том, что они не возражают против продажи комнаты. Такое заявление необходимо, поскольку сособственники по закону имеют право преимущественной право покупки отчуждаемой путем продажи комнаты за указанную в договоре цену.

Продажа недвижимого имущества в жилищной сфере производится по ценам, устанавливаемым соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством. При отсутствии в договоре купли-продажи условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на продаваемое имущество (правах арендаторов, нанимателей, праве залога, пожизненного пользования и т.д.). Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены или расторжения договора и возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на покупаемую недвижимость.

Если третье лицо по основанию, возникшему до продажи недвижимости в жилищной сфере, предъявит иск к покупателю об ее изъятии, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает последнего от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданной недвижимости у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участие, лишается права доказать неправильность ведения дела покупателем.

По договору купли-продажи здания (или другой недвижимости) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ).

Продавец обязан передать жилое помещение, свободное от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество.

В ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено в качестве одной из особенностей продажи жилых помещений то, что существенным условием договора отчуждения жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. По закону право пользования отчуждаемым жилым помещением сохраняют члены семьи его собственника в случае перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу. Такой переход права собственности в соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Сам по себе переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

3. Существенные  условия договора

При составлении договора в его тексте должны быть отражены:

- объект - здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое  помещение, часть дома, часть квартиры;

- адрес (местоположение);

- литеры или номера  строений в случае нахождения  нескольких объектов под одним  почтовым адресом;

- этажность;

- этаж и номера помещений  на поэтажном плане (в кадастровом  паспорте);

- площадь объекта;

- перечень лиц, проживающих  в жилом помещении, которые  в соответствии с законом сохраняют  право пользования этим жилым  помещением после его приобретения  покупателем;

В обязательном порядке в  договоре купли-продажи должна содержаться  конкретно определенная и ясно выраженная цена объекта покупки. Ее отсутствие автоматически влечет признание  договора недействительным. Возможно указание цены на единицу площади. Тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах. В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. 

Цена договора отличается от инвентаризационной оценки недвижимости, нормативной цены земли, данных независимой  оценки. Установленная соглашением  сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

Продавцу необходимо обратить особое внимание на время передачи денег покупателем. Передача денег обычно производится через банк. При оплате наличными часто используют договор аренды банковской ячейки. В любом случае в договоре лучше указать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты.

Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре (например, если квартира находится  в залоге).

 

После сделки у покупателя на руках должны быть следующие документы:

- договор купли-продажи  квартиры;

- свидетельство о праве  собственности;

- передаточный акт.

Договор купли-продажи недвижимого  имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. При купле-продаже жилого помещения  после 1 марта 2013 г. регистрация сделки (договора) купли-продажи не совершается. Необходимо совершить только регистрацию  перехода права к покупателю.

Государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная  служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и взимает за нее государственную  пошлину.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Итак, наиболее распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи  жилого помещения, в соответствии с  которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое  помещение, а покупатель обязуется  его принять и уплатить за него определенную цену.

Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным  санитарным, противопожарным, градостроительным  и техническим требованиям, и  предназначенное для проживания граждан.

Как видно из определения  договора продажи жилого помещения  этот договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным.

 Стороны договора – продавец и покупатель. Сторонами договора могут быть как физические, юридические лица, так и государство (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования). Продавцом могут выступить лишь субъекты, которым продаваемое имущество принадлежит на праве собственности либо на ограниченном вещном праве.

Предмет договора включает два рода объектов – продаваемые  жилые помещения и действия сторон по реализации договора.