Договор купли-продажи недвижимости

При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен и продолжает действовать; б) когда договор является действительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, - прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК). Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств. Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке7.

В отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен. Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд), ключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 ст. 450 ГК)).

Как уже было отмечено, расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Эта специфика заключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора.

При этом государственная регистрация самих договоров признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Это положение было отмечено и в п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”8, в котором указано, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В качестве примера рассматривается следующий случай.

“Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

В своем решении суд указал, что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания”9.

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации. Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.

При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель оплатит покупную цену за недвижимое имущество, передаст его покупателю и зарегистрирует переход права собственности на него, договор считается исполненным и соответственно он прекращает свое действие. При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи, как жилого помещения, так и предприятия, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

 

Заключение:

 

Договор купли-продажи – самый распространенный и разнообразный по видам договор коммерческого права, но экономико-правовая сущность его всегда однозначна – обмен товара на деньги, денег на товар и легальное приобретение права собственности на товар у покупателя, а на деньги – у продавца.

Юридическое основание всякого договора купли-продажи заключается в бесповоротной (безвозвратной) смене правообладателя на условиях строгой возмездности, при этом речь, как правило, идет о смене собственника или обладателя иного вещного права. Общие положения о купле-продаже включают в себя некоторые унифицированные нормы, действие которых распространяется не только на этот договор и его разновидности, но и на другие договоры по передаче имущества в собственность. В связи с этим я сделала следующие основные выводы:

 договор купли-продажи  заключается на основании свободного  волеизъявления сторон и не  требует предварительных правоприменительных  действий;

основанием заключения договора купли-продажи может выступать и соответствующая обязанность сторон, которая возникает не только из предварительного, но и иного договора;

 договор купли-продажи  считается заключенным с момента  согласования сторонами всех  существенных условий (п. 1 ст. 432) и  с этого момента (за исключением  случаев, когда требуется государственная  регистрация договора, п. 3 ст. 433 ГК) у сторон возникают предусмотренные  договором субъективные права  и обязанности;

 ряд норм ГК (ст. ст. 554, 572, 666, 668, 670) позволяет сделать  вывод, что законодателем под  предметом договоров о передаче  имущества понимается передаваемое  имущество;

отдельные параграфы ГК посвящены правовому регулированию отдельных видов договора купли-продажи, к которым относятся: розничная купля-продажа (приложение 1) , поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости (приложение 2) и т.д.;

 срок договора купли-продажи, по общему правилу, не является  его существенным условием, но  для договоров в кредит, с рассрочкой  платежа срок исполнения соответствующих  обязательств приобретает особое  значение, и в этом случае ГК  РФ относит его к числу существенных  условий этих договоров.

Изучая развитие и регулирование рыночных отношений в современном государстве, договору купли-продажи можно выделить особую роль, которая заключается в том, что данная сделка является, как правило, последним звеном отдельныхвидов предпринимательства и именно при ее исполнении продавец получает доход.

Значительно усилилась праворегулирующая роль договоров купли-продажи, что отражает тенденцию развития в гражданском законодательстве принципов дозволенности и диспозитивности. Эта тенденция полностью соответствует сущности предпринимательства как самостоятельной деятельности, осуществляемой на свой риск. Поле применения этого договора практически не ограничено, так как по своей сути он удивительно соответствует принципу равенства субъектов – продавца и покупателя и равновеликости товара и денег.

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы:

 

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской  Федерации. Принята на всенародном  голосовании 12 декабря 1993 года,- М.: Эксмо,2010.

2. Гражданский кодекс  Российской Федерации. Части первая, вторая, третья, четвертая: текст с  изм. и доп. на 20 января 2013г. – М.: Эксмо, 2013.- 656 с.

3. Земельный кодекс: текст  с изм. и доп. на 25 октября 2012 г. –  М.:Эксмо,2012.- 96с. 4. Закон Российской  Федерации "О защите прав потребителей" от 07.02.92 N 2300-I (ред. от 28.07.2012 с изменениями, вступившими в силу с 01.01.2013).

Литература

1. Алексеев С.С., Гонгало Б.М., Мурзин Д.В. и др. Гражданское право: учебник (под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева). - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: "Проспект", 2011.

2. Балашов А.И., Рудаков Г.П. Правоведение: Учебник для вузов.5-е изд.,доп. и перераб. Стандарт третьего поколения. – СПб.: Питер,2013. – 464 с.

3. Барщевский М.Ю. Большая юридическая энциклопедия для дома и семьи,-М: АСТ: Астрель, 2010. – 640 с.

4.Белов В.А Гражданское право.Особенная часть.2004 -767с.

5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., Статут, 2007 - 845 с.

6. Зенин И.А. Гражданское право: учебник для вузов.- 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Издательство Юрайт; ИД Юрайт, 2010.- 616 с.

7. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. М., Статут, 2003.

8. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001.

9.Рассолов М.М, Алексий П.В., КУзбагаров А. Н.Гражданское право. 2010- 911с.

 

1 Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества". СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

2 Шевченко Л.И. Регулирование отношений поставки: теория и практика. М., 2002. С. 432.

3 Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001. С. 503.

4 Ровный В.В. Договор купли-продажи (очерк теории). Иркутск, 2003. С. 90.

5 Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества". СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

6 Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М., 2007. С. 554.

7 Зомъ Рудольф. Институции. Учебник истории и системы римского гражданского права. СПб., 2008. С. 78.

8 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59

9 Сейнароев Б.В. Договор купли-продажи. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 6. С. 128 .