Договор купли-продажи недвижимости

 

 

Содержание:

 

 

Введение  ..............................................................................................3 

1.Общеправовая характеристика  договора купли продажи  ...........5

1.1Понятие договора купли-продажи недвижимости  .....................5

1.2Предмет, исполнение и особенности договора купли – продажи недвижимости  .....................................................................................7

2. Стороны договора купли продажи недвижимости  ....................15

3. Расторжение договора - купли продажи недвижимости  ...........18

Заключение  ........................................................................................25

Список литературы.............................................................................27

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение:

 

В данной курсовой работе мы рассмотрим один из самых ценных объектов гражданского права, недвижимость. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всехфизических и юридических лиц.  Купля- продажа - один из важнейших институтов гражданского права

Сегодня купля-продажа – это самый распространенный договор гражданского оборота. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского Кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.

Этот договор является основным видом гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Особое значение института купли-продажи в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа – наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.

Правовая и социально-экономическая ценность договора купли-продажи заключается в том, что он является юридическим основанием для перехода права собственности от одного субъекта к другому и потому выступает как необходимый элемент предпринимательской и коммерческой деятельности. Реализация этого договора связана с правомочием собственника распоряжаться своим имуществом по собственной воле и в своих интересах, как для удовлетворения своих потребностей, так и для получения прибыли.

В сфере применения договоров купли-продажи возникает много дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиции законодателя по этому вопросу не всегда безупречны.

Объектом исследования данной работы является договор купли-продажи.

Предмет исследования в данной работе составляют: 

- нормы гражданского и  смежных законодательств;

-значение договора купли-продажи  в гражданском процессе.

Главной целью курсовой работы является подробное рассмотрение и изучение вопросов, касающихся понятия договора купли-продажи его характеристики, содержания, форм; анализ особенностей правового регулирования договора купли-продажи согласно действующему законодательству.

Основополагающим актом, регулирующим куплю-продажу, является Гражданский кодекс РФ, глава 30 которого достаточно подробно (ст. 454-566) регулирует этот договор. Однако наряду с ГК РФ отношения купли-продажи регулируются также другими законами и подзаконными актами (указы Президента РФ, постановления правительства РФ и т.д.).

Для раскрытия данной темы использовались также: Конституция Российской Федерации 1993 г., Земельный Кодекс Российской Федерации, справочно-правовая система по законодательству Консультант Плюс, монографии и научные статьи, посвященные данной проблеме.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Общая  правовая характеристика договора  купли-продажи

 

1.1. Понятие договора купли-продажи недвижимости 

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество(ст.130ГК.РФ), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную в договоре  цену.

Под недвижимом имуществом следует понимать, земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты так как они подлежат обязательной государственной регистрации, после которой указанные объекты приобретают статус недвижимого имущества как объект права собственности ,и должны отчуждаться в соответствии  с общими правилами о договоре продажи недвижимости.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. 

 

 

Договор купли-продажи недвижимости является:

• консенсуальным- это гражданско-правовой договор, для заключения которого достаточно соглашения сторон — признаётся заключенным с момента подписания его сторонами;
• возмездным(взаимным) договор купли-продажи представляет собой двусторонний (взаимный) или синаллагматический договор (греч. synallagma – взаимоотношение), из которого, как отмечается в литературе по римскому праву, возникает равномерно двухстороннее обязательство, ибо каждая из сторон одновременно и непременно является и кредитором, и должником, а их обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообуславливающий характер.
• двусторонним- поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно кредитором другой стороны в том, что имеет право от нее требовать.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК) в виде его недействительность1.

 Для договора продажи  недвижимости соблюдение нотариальной  формы не требуется. Начиная с 31 января 1998 г., стороны договора  продажи, подписав договор как  единый документ, вправе не придавать  ему нотариальную форму и напрямую  обратиться в орган по регистрации  прав на недвижимость, т.е. учреждения юстиции. Это связано с тем, что ГК (ст. 131) ввёл обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки.

Согласно ст. 522 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Речь идёт о той части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, например: земельный участок, прилегающий к крыльцу здания или участок земли, необходимый для прохода к зданию.

 

 

1.2.Предмет, исполнение и особенности договора купли – продажи недвижимости.

 

Предметом договора купли-продажи недвижимости являются недвижимые вещи, перечень которых дается в ст. 130 ГК. Различаются две группы недвижимых вещей.

В первую входят земельные участки и все, что прочно связано с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Ко второй группе отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, условно называемые недвижимыми вещами по закону.

Приведенный перечень недвижимых вещей не считается исчерпывающим. Как сказано в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество, в частности, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), жилое помещение в многоквартирном доме (ст. 288, 289 ГК), нежилое помещение в здании (ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), кондоминиумы, объекты незавершенного строительства (ст. 219 ГК).

Подробнее следует сказать о незавершенном строительстве как объекте недвижимости. До принятия и введения в действие ГК РФ было принято считать, что даже завершенный строительством объект, не прошедший государственную регистрацию, не мог рассматриваться в качестве объекта права собственности. Право собственности принадлежало создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы, со всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности, несением бремени содержания, риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда и др.

В ст. 219 ГК впервые было предусмотрено право собственника на вновь создаваемое (не созданное. - В.М.) имущество, подлежащее государственной регистрации. В п. 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяются условия такой регистрации. И наконец, в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дается правовая характеристика отношений, возникающих при отнесении незавершенного строительства к объектам недвижимости.

Суммируя положения, предусмотренные в названных источниках, можно сделать следующие выводы о правовой природе незавершенного строительства как объекта недвижимости:

1) незавершенный строительством  объект становится объектом недвижимости, право на который подлежит  государственной регистрации, по  прекращении строительства, т.е. когда  он перестает быть предметом  обязательственного правоотношения. Как сказано в упомянутом Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, "не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу";

2) право собственности  на объект незавершенного строительства  принадлежит собственнику или  иному законному владельцу земельного  участка, на котором строился  данный объект, если иное не  предусмотрено законом, другим правовым  актом или договором;

3) государственная регистрация  объекта незавершенного строительства  производится на основании документов, подтверждающих право пользования  земельным участком для создания  объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - на основании  проектно-сметной документации, а  также документов, содержащих описание  объекта незавершенного строительства. Право на объект незавершенного  строительства регистрируется в  случае необходимости совершения  сделки с данным объектом2.

К сожалению, в законе не решен главный вопрос о том, что необходимо понимать под незавершенным объектом строительства. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих, но не начальных стадиях (этапах) строительства, когда подрядчиком уже выполнена основная часть работ по объекту, например, возведены наружные стены здания.

При характеристике предмета договора купли-продажи недвижимых вещей, прочно связанных с землей, законодатель связывает воедино соответствующую недвижимую вещь и земельный участок, на котором данная вещь расположена. Прежде всего, речь идет о связи с землей таких недвижимых вещей, как здания и сооружения.

В п. 1 ст. 552 ГК провозглашается общее правило подобного рода связи, в соответствии с которым по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Вопрос о том, какие права имеются при этом в виду, решается на основании норм ЗК, имеющего в данном случае приоритет в применении перед ГК. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в законе, в том числе если земельный участок изъят из оборота.

В п. 4 ст. 35 ЗК в противоречие со ст. 553 ГК провозглашается также правило о том, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. При продаже продавцом земельного участка, на котором находится здание, строение, сооружение, принадлежащее другому лицу, за последним сохраняется право пользоваться частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.