Договор коммерческого найма жилого помещения

Из указанного выше общего правила  предусмотрены исключения - вне очереди жилые помещения предоставляются по договорам социального найма категориям граждан, указанным в ч. 2 ст. 57 Кодекса, а именно:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном 
порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не 
подлежат;

2) детям-сиротам и детям,  оставшимся  без попечения родителей, 
лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по 
окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том 
числе учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских 
домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также поокончании  службы  в Вооруженных Силах РФ  или по  возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в перечне таких заболеваний, утверждаемом Правительством РФ.

Подобные основания  внеочередного предоставления жилья содержались и в ЖК 1983 г. (ст. 36, 37). Кроме того, ранее предусматривалась также возможность внеочередного предоставления жилых помещений, в частности лицам, окончившим аспирантуру, клиническую ординатуру, высшие, средние и иные учебные заведения, направленным в порядке распределения на работу в другую местность, а также другим категориям граждан, упомянутым в ст. 37 ЖК 1983 г.

Новые принципы предоставления социального  жилья не в лучшую сторону отличают Кодекс от ЖК 1983 г., который предусматривал также возможность не только внеочередного, но и первоочередного предоставления жилья (ст. 33, 36, 37). В первую очередь жилые помещения по прежнему законодательству предоставлялись инвалидам Великой Отечественной войны, лицам, награжденным особо почетными государственными наградами, лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите Родины, инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих, матерям-героиням, многодетным семьям, семьям при рождении близнецов, спасателям и многим другим категориям граждан, указанным в ст. 36 ЖК 1983 г. Кодексом такая возможность не предусмотрена.

В связи с этим уместно отметить, что Президентом РФ 29.12.2004 г. был подписан ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований». Указанным Федеральным законом установлено, в частности, что нуждающиеся в улучшении жилищных условий инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий и некоторые другие категории граждан, вставшие на учет после 01.01.2005 г., «обеспечиваются жильем в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации» (ст. 2). Аналогичное правило установлено также в отношении инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов (ст. 5).

Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт - решение о предоставлении жилого помещения (ч. 3, 4 ст. 57 Кодекса), принятое органом местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.

В свою очередь, договор социального  найма теперь фактически можно рассматривать как основание для вселения соответствующего гражданина в предоставленное жилое помещение. Это является новеллой, поскольку по ранее действовавшим правилам на основании решения о предоставлении жилого помещения гражданину выдавался ордер на жилое помещение, который признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

По договору социального найма  жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Гражданам, состоящим на учете в  качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде квартир или жилых домов (если в сотаве соответствующего жилищного фонда имеются дома, предназначенные для проживания одной семьи). Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в исключительном случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 Кодекса (т.е. когда предоставляется освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире).

При определении общей площади  жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.

Часть 8 ст. 57 Кодекса закрепила  правило, согласно которому при предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет. Данное положение направлено на то, чтобы выявить случаи намеренного ухудшения гражданами  своих жилищных условий  с  целью  получения  социального жилья.

Статья 58 Кодекса содержит положения, направленные на то, чтобы обеспечить учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма.

Для случая, когда предоставляется жилое  помещение по договору социального  найма,  заселение  одной  комнаты  лицами разного  пола,  за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 Кодекса). Но в сравнении со ст. 41 ЖК 1983 г. данное положение претерпело изменения: ЖК 1983 г. вообще запрещал заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.

Жилое помещение  по договору социального найма может  быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утверждаемом Правительством РФ (ч. 2 ст. 58 Кодекса)⁶. Упоминавшимся выше ФЗ от 29.12.2004 г. «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований» (ст. 5) в ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 г. «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»⁷ внесены изменения, соответствующие правилам ч. 2 ст. 58 Кодекса.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе написания настоящей  работы, можно подвести итоги и  сделать следующие выводы:

Жилищные права и обязанности  возникают из оснований, предусмотренных жилищным законодательством, т.е. ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Кроме того, права и обязанности порождают действия участников жилищных отношений в процессе применения норм жилищного законодательства.

Основанием возникновения жилищных прав и обязанностей является, например, решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ.

Жилищное законодательство представляет совокупность нормативных правовых актов, регулирующих отношения в жилищной сфере.

В соответствии с п. «к»  ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации вопросы жилищного законодательства находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Это означает, что сфера жилищных правоотношений регулируется не только нормативными правовыми актами федерального уровня, но и законодательством субъектов РФ. При этом законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам, принятым по предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон.

Жилые помещения федеральный законодатель относит к объектам жилищных прав. Эти права являются индивидуально-определенными вещными правами и принадлежат участникам гражданских правоотношений. Объектом вещных прав является вещь, к ним относятся жилые помещения. Квартиры и жилые дома могут находиться в собственности граждан и юридических лиц или в государственной и муниципальной собственности. В отношении жилых помещений участниками гражданских правоотношений могут совершаться любые действия, не противоречащие российскому законодательству. Согласно ст. 288 ГК РФ собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается своим жильем в соответствии с его назначением. Он может свой дом или квартиру продать, подарить, завещать, отдать в залог или распорядиться ими иным образом. Что же касается граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных им по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, то такие помещения находятся у них на праве бессрочного владения и пользования.

В отличие от собственника, проживающий  в жилом помещении наниматель при получении письменного согласия от наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи может совершить в отношении жилых помещений  следующие действия: осуществить обмен занимаемой им жилой площади с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма; передать по договору поднайма часть или в случае временного выезда в командировку или по другим причинам все жилое помещение. Нормативная характеристика понятия жилого помещения имеет важное значение. Это подтверждается тем, что признаки жилого помещения определяются в ч. 2 статьи 15 ЖК РФ, а также в ГК РФ (ст. 673).

В соответствии со ст. 35 Конституции  Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности. То есть обладать правом владения, пользования и распоряжения данным имуществом, а также нести бремя ответственности по его содержанию. В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения (квартиры, комнаты) осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В этом случае государство обеспечивает защиту жилища, способствует созданию условий для пользования им.

Одним из способов распоряжения жилым  помещением является предоставление собственником  права владения и (или) пользования  жилым помещением другим физическим или юридическим лицам. При этом гражданам жилое помещение предоставляется на основе договора найма, договора безвозмездного пользования или иного законного основания, а юридическим лицам на основе договора аренды или иного законного основания.

Собственник жилого помещения обязан содержать данное помещение в надлежащем состоянии. В случае если жилым помещением является квартира, то ее собственник несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, а если жилым помещением является комната в коммунальной квартире, то ее собственник, помимо бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, обязан содержать общее имущество   собственников комнат в такой квартире. В Жилищном и Гражданском кодексах РФ предусмотрена ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению.

Жилое помещение по договору социального  найма предоставляется исключительно  за счет государственного или муниципального жилищного фонда социального назначения. Практически во всех случаях социального найма жилые помещения предоставляются из муниципального жилищного фонда. Социальное назначение данного жилищного фонда предполагает бесплатное предоставление жилья в пределах нормы предоставления площади жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ). Более того, с малоимущих граждан не взимается плата за наем помещения. Однако они оплачивают коммунальные услуги, ремонт и несут иные расходы по содержанию жилого помещения.

Договор социального найма является разновидностью обычного договора найма  жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ. Основными отличиями договора социального найма являются: предоставление жилого помещения в домах государственного жилищного фонда либо в домах муниципального жилищного фонда; бессрочный характер договора.

Осуществляя правомочие пользования  жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ЖК РФ, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты

1. Конвенция Содружества Независимых Государств о правах и основных 
   свободах человека (Минск, 26 мая  1995 г.) Бюллетень международных 
   договоров, июнь 1999 г., № 6.
2. Конституция Российской Федерации. М, Омега-Л. 2006.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ 
   (ЖК РФ)
4. Гражданский кодекс РФ. (ГК РФ)
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной 
   регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»