Договор коммерческого найма жилого помещения

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                                     3

1. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ                             5

2. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ                                   8

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                           16

ВВЕДЕНИЕ

Статья 40 Конституции Российской Федерации провозглашает право  граждан на жилище. Реализация этого права может быть осуществлена многообразными способами: гражданин вправе иметь в собственности домовладение, приватизированную квартиру, быть нанимателем или поднанимателем квартиры, части жилого помещения в домах государственного, муниципального и других жилищных фондов и т.д. В этом смысле права граждан Российской Федерации одинаковы и никто не может быть лишен их.

Право на жилище появилось в конституциях сравнительно недавно. В нашей стране право граждан на жилище было впервые установлено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ, а также в кодифицированных жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ЖК РСФСР и др.). В ст. 40 Конституции РФ право на жилище определено иначе, чем в Конституции РСФСР 1978 г. Часть 2 ст. 40 Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ такое жилье предоставляется только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Речь идет, в частности, об обеспечении жильем военнослужащих, лиц, пострадавших в результате чрезвычайных обстоятельств, участников Великой Отечественной войны и приравненных к ним лиц, инвалидов и некоторых других категорий граждан. Конституция РФ, таким образом, отказалась от планово-распределительной системы обеспечения жилыми помещениями и монополии в этом деле государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Право граждан на жилище закреплено также в конституционных законах отдельных  субъектов  РФ.  Малоимущим,  нуждающимся в жилище, оно предоставляется из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Как же должны быть истолкованы суть и содержание формулировки «каждый  имеет право на жилище»? Прежде всего ограничительно, исключая из ее содержания «реальную возможность». Действительно, в последнее время в юридической литературе о смысле этого выражения говорится довольно сдержанно.

Право каждого человека на жилище, по своей природе, является естественным и неотчуждаемым правом человека. Закрепление этого права человека в Конституции Российской Федерации является его признанием в качестве международного стандарта прав человека.

Актуальность темы обусловлена сложностью приобретения жилья в РФ. Напряженностью в этом социальном секторе. Именно жилище позволяет человеку иметь семью, воспитывать детей, сохранять семейные традиции и просто жить по-человечески. В развитом демократическом правовом государстве право на жилище находится под особой защитой государства.

Потребности граждан в жилье  удовлетворяются путем заключения договоров социального найма  или договоров найма жилых  помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также путем  приобретения квартир, индивидуальных домов на рынке жилья.

Органы государственной власти и местного самоуправления обязаны создавать необходимые условия для удовлетворения этих потребностей граждан. Для этого они в первую очередь содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, предоставляют субсидии, выделяют жилье (по договорам социального найма и др.), стимулируют жилищное строительство.

Для создания и развития рынка жилья  был принят ряд законодательных актов (от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и проч.), сняты ограничения на приобретение жилья в собственность, на распоряжение таким жильем. Кроме того, государство и муниципальные образования участвуют на рынке жилья своей собственностью, используют жилые помещения в коммерческих целях, разрабатывают и реализуют другие меры, содействующие свободному обороту жилья. Однако чаще всего вопрос необходимости жилого помещения решается с помощью договора найма жилого помещения.

1. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

Договор найма жилого помещения, в  том числе и коммерческого найма, является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Наниматель  по договору коммерческого найма  имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма ГК РФ не называет вселяющихся лиц членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма.

Вселение возможно при условии  соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего; исключением является вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей любых постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека¹.

В отличие от Жилищного кодекса  ГК РФ не устанавливает требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в т.ч. устной.

Правовое регулирование проживания временных жильцов в жилом  помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в ЖК РФ. В отличие от ЖК РФ Гражданский кодекс предусматривает единственное основание изменения договора коммерческого найма путем замены первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя.

Регламентация прав нанимателя по договору коммерческого найма на переустройство и реконструкцию жилого помещения обусловлено лишь получением согласия наймодателя. Цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, для осуществления переустройства и реконструкции требуется получение и их согласия тоже. ГК РФ и ЖК РФ в регулировании этого правомочия нанимателя допускают не только терминологический разнобой, поскольку определение реконструкции, содержащееся в Градостроительном кодексе, позволяет характеризовать соответствующие работы как относящиеся к ведению наймодателя, а не нанимателя.

Необходимо выделить следующие  особенности договора коммерческого найма. Этот договор может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется².

Иные особенности указанного договора заключаются в том, что он в  отличие от социального найма  носит срочный характер. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в  том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен также краткосрочный наем до 1 года.

Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному  найму жилые помещения для  малоимущих предоставляются бесплатно³.

Основанием возникновения отношений  по пользованию коммерческим жильем выступает не сложный юридический состав, как при социальном найме, а договор коммерческого найма, заключение которого осуществляется в соответствии с принципом свободы договора.

2. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО  НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

Основные особенности договора социального найма состоят в следующем⁴:

1. объектом договора является изолированное жилое помещение, что 
   не обязательно для договора коммерческого найма;
2. объект договора социального найма находится в жилищном фонде 
   социального использования (государственном или муниципальном фонде);
3. в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления;
4. в качестве нанимателя выступает физическое лицо;
5. по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть 
   заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его 
   выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов 
   семьи, проживающих в жилом помещении;
6. проживающие по договору социального найма жилого помещения 
   совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и 
   несут все  обязанности по договору найма жилого помещения наравне с 
   нанимателем;
7. плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя 
   жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;

8) договор социального найма носит бессрочный характер.

Права нанимателя жилого помещения  по договору социального найма по новому ЖК РФ по сравнению с Кодексом РСФСР подверглась ужесточению⁵.

Так, например, вселение в занимаемое жилое помещение новых членов семьи нанимателя потребует для случаев вселения в жилое помещение иных лиц, кроме супруга нанимателя, его детей и его родителей, получения согласия наймодателя, который вправе запретить такое вселение при условии, если общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы. Вместе с тем ЖК РФ ничего не  говорит о  последствиях  вселения  в жилое помещение лиц,  которые пренебрегут таким запретом.

Представляется, что выселение  самоуправно вселившихся граждан будет возможно, однако производить его придется уже не по нормам ЖК РФ, а по нормам ГК РФ, предъявляя негаторные иски (ст. 208 ГК РФ).

Обмен социального жилья разрешен ЖК РФ только между его нанимателями. Это означает, что собственник жилого помещения либо член ЖСК (ЖК) произвести такой обмен с нанимателем по договору социального найма уже не смогут. Не предусматривает более ЖК РФ и внутрисемейных родственных обменов.

Приходится с сожалением констатировать и то обстоятельство, что условия, при которых обмен жилыми помещениями по договорам социального найма не допускается, выглядят надуманными, не согласуются с другими положениями ЖК РФ. Так, например, согласно п. 4 ст. 73 ЖК РФ обмен запрещен, если одно из обмениваемых помещений находится в доме, в отношении которого принято решение о сносе или его переоборудовании для использования в других целях.

Согласно ст. 86 - 87 ЖК РФ это ведет  к предоставлению другого благоустроенного жилого помещения, площадь которого должна равняться ранее занимаемой. Следовательно, наймодателю юридически безразлично количество граждан, которые могут проживать в таком помещении, в том числе и в результате обмена.

То же касается и запретов на обмен  жилых помещений, в которых должны производиться переустройство и перепланировка жилых помещений в результате капитального ремонта дома. Сами по себе они никак не могут влиять на функционирование жилого помещения. И даже в том случае, если капитальный ремонт приведет к серьезной трансформации жилья, нанимателю также должно быть предоставлено равное по площади жилье (ст. 89 ЖК РФ).

Ухудшающим, является то положение  ЖК РФ, которое требует при поднайме жилого помещения в коммунальной квартире (в отличие от отдельной квартиры) соблюдения условия о размере общей площади на каждого проживающего, которая должна равняться не учетной норме, а норме предоставления.

Правила предоставления жилых  помещений по договорам социального найма, сгруппированные в ст. 57-59 Жилищного кодекса, имеют обязательное значение для всех региональных и муниципальных органов в Российской Федерации, имеющих отношение к обеспечению граждан жильем. Указанные статьи регулируют предоставление жилых помещений по договорам социального найма тем гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, гарантируют учет законных интересов таких граждан, определяют порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах.

Новые правила предоставления жилых  помещений по договору социального найма гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях и состоящим на жилищном учете, установлены в ст. 57 Кодекса. При этом как и ранее, жилые помещения предоставляются, по общему правилу, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57).