Договор цессии

 Если риэлтор имеет  дело с инвестором, который уже  получил имущественное право  (проинвестировал строительство), привлекает  средства других участников, направляя  их не на инвестирование, а  на покрытие собственного источника  финансирования произведенных инвестиций, этот риэлтор фактически передает новым участникам инвестирования имущественные права инвестора.

 Если риэлтор имеет  дело с инвестором, который, получив  средства дольщиков, направляет  их на инвестирование той части  строительства объекта, которую  сам еще не проинвестировал,  передачи имущественного права  не происходит. Первичным правообладателем  в этом случае становится дольщик.

 Однако пока не создан  объект имущественного права,  не существует и самого имущественного  права на этот объект. Иными  словами, имущественное право  на жилье возникает только  после того, как дом построен  и сдан государственной комиссии. Следовательно, и налогом облагаются  только сделки по передаче  имущественных прав на жилье  после окончания строительства  дома. В этой ситуации под передачей  имущественного права можно понимать  только сделки по уступке права  (требования) жилья, заключаемые  после того, как объект построен. Право оформить в собственность  квартиру может быть имущественным  правом лишь тогда, когда в  любой момент им можно воспользоваться  (оформить право собственности  на квартиру). На стадии строительства  дома сделать это невозможно. Более того, объект имущественного  права может не возникнуть (например, участок с недостроенным домом  будет изъят для государственных  целей).

 Однако с 1 января 2005 г. при приобретении прав на  квартиру в строящемся доме  покупатель вправе получить имущественный  налоговый вычет на основании:

 договора о приобретении  прав на квартиру, доли (долей)  в ней в строящемся доме;

 акта о передаче  квартиры, доли (долей) в ней покупателю, не дожидаясь получения свидетельства  о праве собственности на квартиру.

Цессия и ипотека

Основными актами, регулирующими  вопросы ипотеки, являются в настоящее  время Гражданский кодекс Российской Федерации  (прежде всего гл. 23 Кодекса), Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N. 28721 , Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. N. 102ФЗ , Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N. 122ФЗ , Кодекс торгового мореплавания РФ  (в основном глава XXII Кодекса) и другие. Активное нормотворчество ведется  и на уровне субъектов РФ, при  этом принимаемые там нормативные  акты зачастую противоречат федеральному законодательству (например, в Московской области).

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю и представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Гражданский кодекс РФ рассматривает  ипотеку как залог недвижимости (п.2 ст.334 ГК). Предметом ипотеки по российскому праву может быть любое недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты.

Нормы об ипотеке присутствуют в актах международного права: например, в Международной Конвенции о  морских залогах и ипотеках, которая  была заключена в Женеве 06 мая 1993 года (в данной Конвенции участвует  и Россия). В целом, касаясь вкратце  правового регулирования ипотеки  за рубежом, необходимо отметить главное: если в нашем законодательстве залог (ипотека) рассматривается как институт обязательственного права, то в большинстве зарубежных правовых систем (например, во Франции) залог признается разновидностью вещных прав. Это влечет важные правовые последствия: например, за рубежом (во многих странах) при банкротстве должника по обязательству, обеспеченному залогом, имущество, служащее предметом залога, в конкурсную массу не включается и удовлетворение требований кредитора происходит в обычном порядке (то есть вне конкурсного производства). Это принципиально отличается от конкурсного производства по законодательству РФ, которое предусматривает включение заложенного имущества в конкурсную массу имущества должника.

Следует отметить, что залоговые  отношения в отличие от многих других видов имущественных правоотношений не были предметом полноценного обстоятельного регулирования подзаконными актами. Лишь в 1996 году был издан Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» . Но по объективным  причинам он не стал правовой базой  для развития ипотечного кредитования в России. Не способствовало в полной мере развитию ипотеки и Постановление  Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» , направленного  на реализацию федеральной целевой  программы «Свой дом»  и на привлечение внебюджетных финансовых средств для предоставления населению  долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий.

Только 20 июля 1998 года в действие вступил Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости), который  действительно был направлен  на урегулирование рассматриваемых  правоотношений. Здесь законодатель подчеркнул сущность ипотеки как  разновидности залога. Подтвердил Закон  об ипотеке и то, что ипотека  может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона. При этом он расширил перечень случаев, когда ипотека возникает  в силу закона (ст.77).

В дальнейшем была принята  «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобренная Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г. 

Концепция развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации объявила формирование системы ипотечного жилищного  кредитования одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Среди участников программы  ипотечного кредитования населения  особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства  по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых продолжает оставаться рефинансирование кредитных  организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.

Следующим шагом в становлении  системы стала разработка и принятие ряда нормативно-правовых актов. Нормативно-правовые акты, оказывающие существенное влияние  на становление и развитие института, относятся к различным отраслям законодательства. Это и классические гражданско-правовые нормы об обеспечении  исполнения обязательства (Закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)»), и нормы, регулирующие рынок ценных бумаг (Федеральный  закон «О рынке ценных бумаг» , Закон  «Об ипотечных ценных бумагах» ), и административные нормы Закона «Об инвестировании средств для  финансирования накопительной части  трудовой пенсии в Российской Федерации» , и нормы, регулирующие банковскую деятельность. Таким образом, понимая  институт ипотечного кредитования в  широком смысле, можно сказать, что  базой для этого института  является совокупность нормативно-правовых актов, которые на практике принимаются  поэтапно.

В идеале система нормативно-правовых актов, регулирующих институт ипотечного кредитования, должна сделать прозрачной достаточно сложную схему финансовых потоков, возникающих в процессе ипотечного кредитования.

На первом этапе были приняты  поправки в Федеральный Закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В рамках реформы пенсионной системы  был принят уже упоминавшийся  Федеральный закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной  части трудовой пенсии в Российской Федерации», позволяющий инвестировать  средства в ипотечные ценные бумаги. 25 августа 2000 г. Правительство РФ Постановлением № 628 утвердило «Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого  акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Далее состоялись поправки в Федеральный  закон «О внесении изменений в  Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», устанавливающие особенности  эмиссии облигаций, обеспеченных залогом  имущества.

Утвержденные недавно  Советом Федерации поправки в  закон «О рынке ценных бумаг» направлены на совершенствование регулирования  эмиссии и обращения облигаций  с обеспечением. Закон создает  правовую основу для выпуска облигаций, возврат средств по которым обеспечивается одним из способов, предусмотренных  Гражданским кодексом РФ (залогом, поручительством, банковской гарантией и др.), причем в отношении облигаций, обеспеченных залогом имущества. В качестве обеспечения  может выступать залог недвижимого  имущества или ценных бумаг. Необходимо отметить, что под ценными бумагами в первую очередь понимаются закладные.

Принятый в 2001 году Земельный  кодекс  установил рыночные принципы в отношениях, связанных с предоставлением  земельных участков, в том числе  и для жилищного строительства. При принятии второй части Налогового кодекса предусмотрены налоговые  льготы как для физических лиц, приобретающих  жилье с использованием средств  ипотечного кредита, так и для  граждан, продающих свое жилье.

В целом действующее законодательство уже позволяет выдавать и рефинансировать  ипотечные кредиты. Так, комиссия Государственной  Думы по развитию ипотечного кредитования 24 июня 2002 года провела Парламентские  слушания «Законодательное обеспечение  развития ипотечного кредитования в  России». Участники слушаний отметили, что в Российской Федерации в  общем созданы правовые и организационные  основы долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования.

Однако участники слушаний признали, что существуют и серьезные  факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования. Главный из них –  отсутствие на финансовом рынке дешевых  и долгосрочных ресурсов, которые  могли бы быть направлены на ипотечное  кредитование. Вторая проблема, по сути, производная от первой – слишком  большие процентные ставки. Основные операторы ипотечного рынка, такие  как «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» и «Дельта-кредит»  признают, что десятилетний кредит при ставке 15% в валюте либо 18% в  рублях доступен лишь весьма ограниченному  кругу заемщиков. Третья причина  недоверия к российской ипотеке  – зачастую непрозрачные для банка-кредитора  источники дохода физических лиц-заемщиков. Основным и, как правило, единственным источником дохода физического лица является получаемая им заработная плата. Однако в настоящее время отчисления на фонд заработной платы составляют в сумме 46% от суммы оплаты, что  вынуждает большинство работодателей  занижать размер зарплаты. В итоге  большая часть дохода остается теневой. 

На сегодняшний день коммерческие банки не принимают активного  участия в долгосрочном ИЖК. Немногие коммерческие банки имеют у себя собственные программы долгосрочного  ИЖК граждан и выделили на это  значительные денежные ресурсы (Сберегательный банк России, Коммерческий банк Дельта-Кредит и ряд других). Однако к середине 2004 года сложилась устойчивая тенденция  к расширению банковских продуктов  в сфере жилищного кредитования.

Для успешного развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) населения  коммерческими банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности. Целесообразность данного шага обусловлена, во-первых, долгосрочным характером ИЖК, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг  как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим ипотечные  кредиты, эффективно «продавать» такие  кредиты в формате ипотечных  ценных бумаг.

Действующая в настоящее  время система нормативного регулирования  банковской деятельности со стороны  Центрального банка не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному  ИЖК граждан. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным ИЖК по сравнению с  другими банковскими операциями.

Вместе с тем, совершенствование  нормативно-правовой базы идет полным ходом. Законопроекты, находящиеся  на различных стадиях рассмотрения в Государственной Думе РФ, составляют второй этап реформы. В первую очередь, это Федеральный закон «Об  ипотечных ценных бумагах», ссылки на предмет регулирования которого имеются в ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной  части трудовой пенсии в Российской Федерации».

По мнению ряда депутатов  Государственной Думы, Закон «Об  ипотечных ценных бумагах» предполагает внесение изменений в Федеральный  закон «О банках и банковской деятельности»  в части создания и особенностей регулирования деятельности специализированных ипотечных кредитных организаций. Соответствующий законопроект внесен в Государственную Думу в октябре  этого года.

Проект Федерального закона «О строительных сберегательных кассах», также входящего в систему  ипотечного кредитования, прошел первое чтение.

Принята поправка в Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разрешающая ипотеку определенной части земель из категории земель сельскохозяйственного назначения, не относящихся к государственной собственности. Поправка позволит фермерам пользоваться возможностями ипотечного кредитования в полной мере.