Договор аренды

 

 

Реферат договор аренды

Содержание

 

 

 

Введение………………………………………………….….……………..…...3

1. Понятие договора аренды…………………………....................................5

2. Ответственность по  договору аренды……………….………..…..……13

Заключение………………………………………………...............................20

Список литературы……………………………………….………….….…..21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Договором аренды (имущественного найма) охватывается широкий круг экономических отношений - от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода.

Договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и иных сферах, включая бытовую.Существуют следующие виды договоров аренды,1.договор аренды

Договор проката

Договор аренды транспортных средств

Договор аренды здания или сооружения

Договор аренды предприятия’договор финансовой аренды(лизинг)                                                                         

Выбор данной темы исследования обосновывается тем, что договор аренды является наиболее распространенным договором обязательств по передаче имущества в пользование.

Актуальность темы обусловлена тем, что ещё совсем недавно этот вид договора широко использовался как одна из эффективных форм разгосударствления экономики в нашей стране, как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В настоящее время этому договору посвящена глава 34 части второй ГК РФ.

Тема аренды очень актуальна  в настоящее время, и договор аренды отвечает требованиям частного права и рыночной экономики.

Целью написания данной работы является исследование ответственности по договору аренды

Дать понятие договора аренды;

Охарактеризовать ответственность по договору аренды.

Сторонами договора аренды могут выступать любые субъекты гражданского правоотношения:граждане.юридические лица.государство.В некоторых видах договора аренды его сторонами могут выступать специальные субъекты.Арендодатель-это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо.уполномоченное законом или собтвенником сдавать имущество в аренду(ст.608 ГК РФ).Арендатор-это лицо,заинтересованное в получении имущества в пользование.В аренду могут быть переданы земельные участки идругие обособленные природные объекты,предприятия,комплексы,здания,сооружения,оборудование,транспортные средства и другие вещи,которые не теряют своих натуральных свойств и процессе их использования(непотребляемые вещи)Законом могут быть установлены виды имущества,сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.Цена и срок договора аренды не относятся к условиям договора аренды.Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно от каждой его частей в виде:

-определенных  в твердом сумме платежей,вносимых периодически или единовременно;

-установленнойдли полученных и результате использованного арендованного имущества продукции.плодов или доходов;

-предоставление  арендатором определенных услуг;

-передачи  арендатором арендодателю обусловленной  договором вещи в собственность или в аренду;

-возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут придусматривать в договорн аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором,размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки,предусмотренные договором,но не чаще одного раза в год.Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.Если законом не предусмотрено иное,арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы,если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает,условия пользования,предусмотренные договором аренды,или состояние имущества существенно ухудшилось.Если иное не предусмотрено договором аренды,в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы в установленный арендатором срок .При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст.614 ГК РФ).

 

Общие понятия договора аренды.

 

Договором аренды (имущественного найма) признается такой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды: одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды)1.                     

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.Законом могут устанавливаться максимальные(предельные)сроки договора для отдельных видов аренды,а также для аренды отдельных видов имущества.В таких случаях,если срок аренды вдоговоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока,установленного  законом,договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды,заключенный на срок,превышающий установленный законом предельный срок,считается заключенным на срок,равный предельному (ст. 610 ГК РФ).

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом,сертификатом качества и т.д.).Если такие документы переданы не были,однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того,на что был в праве расчитывать при заключении договора,он может потребовать ему арендодателем таких документов или расторжения договора,а также возмещения убытков.

     Если арендатодатель  не предоставил арендатору сданное  внаем имущество в указанный в договоре срок,а в случае,когда в договоре такой срок не указан,в разумный срок,арендатор вправе истребовать от него имущество в соответствии со ст.398ГК РФ и потребовать возмещение убытков,причиненных задержкой исполнения,либо потребовать расторжение договора и возмещения убытков,прчиненных его исполнением.

     В соответствии  со ст.612 ГК РФ арендодатель  отвечает за недостатки сданного  в аренду имущества,полностью или частично препятствующие пользованию им,даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

     При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

Потребовать от арендателя либо безвозмездного устранения недостатка имущества,либо соразмерного уменьшения арендной платы,либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы,предварительно уведомив об этом арендодателя;

Потребовать досрочного расторжения договора.

        Арендодатель,извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащим состоянии,либо безвозмездно устранить недостатки имущества

       Если  удовлетворение требований арендатора  или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает прчиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

       Арендодатель  не отвечает за недостатки  сданного в аренду имущества,которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества  или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.

 

    Права и обязанности  арендатора.

 

 Арендатор  обязан  пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды , если такие условия в договоре не определены- в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользованием имуществом(арендную плату) (ст.614 ГК РФ).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии,производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества,если иное не установлено законом или договором аренды (ст.616 ГК РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передовать свои права иобязанности по договору аренды другому лицу(перенаем), предоставлять  арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

   При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендатору имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального взноса или в состоянии, обусловленном договором.

   Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо вохвратил его несвоевременно, арендатель вправе потребовать  внесения арендной платы за все время просрочки.В случае, когда указанная плата  не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их вохмещения.

В слачае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором((ст. 622 ГК РФ).

 

 

            Прекращение договора аренды. 

 

 

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендаторам (2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило(ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

При заключениидоговора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество(сервитуте,праве залога и т.д.)Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшение арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков(ст.613ГК РФ)

          Арендодатель обязан производить  за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества,если иное не предусмотрено законом,иными правовыми актами или договором аренды.

          Капитальный ремонт должен производиться в срок,установленный договором,а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок.

          Нарушение арендодателем обязанности  по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

Произвести капитальный ремонт,предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

Потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором  отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иноене предусмотрено договором аренды.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды на срок более года,а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо,независимо от срока,лолжен быть заключен в письменной форме

.Договор аренды недвижеього имущества подлежит государственной регистрации,если иное не установлено законом.Договор аренды недвижимого имущества,предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ),заключается в форме,предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.Такой договор, однако, не относится к числу смешанных. В отличие от купли-продажи при аренде с выкупом права собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам (ст.305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. I, ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.