Договор аренды

Субарендатор имеет право  на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании  по договору субаренды. Он может быть заключен в пределах оставшегося  срок субаренды на условиях, соответствующих  условиям прекращенного договора аренды. Законодатель защищает добросовестного  арендатора при досрочном прекращении  договора аренды, позволяя ему заключить  самостоятельный договор аренды. По договору субаренды арендатор  обязуется предоставить субарендатору  имущество, полученное ранее им по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование. По этому договору арендатор  не может передать больше прав по владению и пользованию, чем имеет сам в соответствии с положениями договора аренды. Арендодателем в договоре субаренды выступает арендатор по основному договору. Субарендатор выступает в качестве арендатора.

Наличие договора субаренды  не изменяет обязанности арендатора выполнять условия, предусмотренные  основным договором аренды с арендодателем. Возможны случаи, когда при заключении договора аренды транспортного средства ГК РФ предусматривает право арендатора без согласия арендодателя сдавать  транспортное средство в субаренду. Однако в соответствии с п.1 ст.638 ГК РФ договором аренды могут быть предусмотрены иные положения по вопросу субаренды транспортного  средства. Это могут быть запрет или какие-либо иные ограничения  на подобные действия арендатора (п.1 ст.638, п.1 ст.647 ГК РФ). В процессе эксплуатации транспортного средства арендатор  вправе без согласия арендодателя заключать  от своего имени договоры перевозки  и иные договоры, если они не противоречат основным условиям договора аренды или  практическому назначению транспортного  средства (п.2 ст.638 ГК РФ).

Арендодатель производит капитальный ремонт переданного  в аренду имущества за свой счет (ст.616 ГК РФ). Законом, правовыми актами или договором может быть установлено  иное. Под капитальным ремонтом подразумевается  комплексное исправление повреждений  объекта, вплоть до полной замены всех изношенных частей. Проведение капитального ремонта не должно вести к изменению  технологического или служебного назначения объекта. Это означает, что не должны придаваться новые качества, характеристики. Так, капитальный ремонт зданий и  сооружений подразумевает смену  изношенных конструкций (опор мостов, несущих стен и т.д.). При капитальном  ремонте транспортных средств производится их полная разборка, замена всех изношенных деталей, т.е. основательное обновление.

Работы же по текущему, систематическому предохранению арендуемых объектов от их преждевременного износа, соответственно поддержанию в рабочем состоянии представляет собой текущий ремонт. Он лежит на арендаторе, если иное не вытекает из положений договора. Арендатор также обязан нести расходы на содержание имущества в должном виде.

Таким образом, капитальный  ремонт имущества лежит на арендодателе, а текущий – на арендаторе.

4. Прекращение договора аренды

Общие положения об аренде также закрепляют нормы, регулирующие стадию прекращения договора аренды. При изменении участников правоотношения договор может оставаться в силе. Законодатель четко определяет, что  переход права собственности  на сданное в аренду имущество  не влечет прекращения или изменения  договора аренды. Арендные правоотношения не прекращаются, просто имеет место  правопреемство – правовое замещение. В случае смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, его права  и обязанности по договору переходят  к наследнику (п.2 ст.617 ГК РФ). Естественно  договором может быть предусмотрено  иное. Этой нормой защищаются права  наследников арендатора.

Арендодатель не имеет  права отказать арендатору во вступлении в договор на оставшийся срок его  действия, за исключением случаев, когда  заключение договора было обусловлено  личными качествами арендатора. В  случае заявления о своих правах нескольких наследников вопрос решается либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Статья 619 ГК РФ определяет следующие  основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем  порядке требовать досрочного расторжения  договора, а именно:

• Использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• Существенное ухудшение имущества;
• Неуплата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа;
• Уклонение от осуществления капитального ремонта имущества в установленные сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда законодательством, иными нормативными правовыми актами производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Этот перечень не является закрытым, так как в договоре аренды могут быть указаны иные основания  досрочного прекращения (расторжения) договора аренды.

Арендатор, в свою очередь, имеет право на досрочное расторжение  договора аренды, когда:

• Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены договором, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора;
• Арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки;
• Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).

Этот перечень также не является исчерпывающим. Его всегда можно дополнить, но, как в случае с арендодателем, нельзя ограничивать в договоре.

Договор аренды прекращает свое действие по истечении срока  аренды.

Если арендатор несвоевременно возвратит арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Это не означает продления срок договора аренды, если до окончания его течения  арендодатель уведомил арендатора о  намерении не возобновлять договор. В случае, когда полученная арендная плата не покрывает причиненных  арендодателю убытков, он может потребовать  также их возмещения.

Пордводя итог к первой главы можно сделать вывод , что  цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе. Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и порядке, предусмотренных законом или договором.

ГЛАВА 2 ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Договор проката

Договор проката регулируется не только нормами ГК РФ, но и ФЗ «О защите прав потребителей» лишь в том случае, если арендатором является физическое лицо – гражданин. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется доставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ)⁶.

Основной признак договора проката – арендодатель всегда должен являться предпринимателем. Это означает, он осуществляет сдачу имущества  в аренду в качестве постоянной предпринимательской  деятельности. Арендодателем может  быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель. В то же время объектом арендных отношений договора проката всегда должны быть движимые вещи. Как правило, они передаются арендатору для потребительских  целей, но в договоре может быть предусмотрено  иное.

Договор проката является разновидностью договора аренды, и  поэтому к отношениям по прокату  применяются общие положения  договора аренды. Однако специальными нормами может быть установлено  иное. Так, п.2 ст.626 ГК РФ предусматривает, что договор проката должен быть заключен в письменной форме, т.е. необходимо наличие письменного документа, выражающего содержание условий  договора.

Договор является публичным: он обращен к неопределенному  кругу лиц. Это означает, что каждый дееспособный гражданин, достигший  возраста 18 лет, имеет право вступать в отношения, регулируемые договором  проката. Коммерческая организация  или индивидуальный предприниматель, заключающие с гражданами договор  проката, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другими в отношении  заключения публичного договора. Исключения составляют случаи, прямо закрепленные законом. Условия договора (например, о цене) должны быть равными для  всех потребителей. Однако законом  и иными правовыми актами могут  устанавливаться определенного  вида льготы для отдельных категорий  граждан. Необоснованный отказ от заключения договора проката не допускается. Он заключается на срок не более одного года.

Правила о возобновлении  договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновления договора аренды к договору проката не применяются (ст.627 ГК РФ). Арендатор имеет право отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней.

Арендодатель при передаче имущества обязан в присутствии  арендатора проверить исправность  сдаваемого в аренду имущества, а  также ознакомить арендатора с правилами  эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании  этим имуществом. Разъяснения арендодателя о правилах пользования движимой вещью должны быть достоверными, полными  и доступными. Признак достоверности  означает, что данные должны соответствовать  действительности, полнота подразумевает  совокупность информации, необходимой  для использования, а доступность  сведений заключается в предоставлении арендатору данных в понятной для  понимания форме.

В соответствии со ст.629 ГК РФ при обнаружении арендатором  недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан безвозмездно устранить эти недостатки на месте либо произвести замену этого имущества другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. По общему правилу договора проката арендодатель должен заменить неисправное имущество в 10-дневный срок. Иной срок может быть оговорен в договоре проката. В случае, когда недостатки имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества. Причем не имеет значения, какого рода неисправности были причинены имуществу, и соответственно они должны быть устранены, так как пользование подразумевает временное удовлетворение различных потребностей полезными свойствами имущества.

Арендная плата по договору проката представляет собой всегда определенные в твердой сумме  платежи. Они могут быть уплачены как единовременно, так и периодически. В случае досрочного возврата имущества  арендатором арендодатель обязуется  возвратить соответствующую часть  полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата вещи (имущества). Взыскание  с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п.3 ст.630 ГК РФ). Арендодатель обязан производить капитальный  и текущий ремонт имущества.

2.2 Договор аренды транспортных  средств

Аренда транспортных средств  возможна как с предоставлением  услуг по управлению и технической  эксплуатации, так и без предоставления этих услуг. Предметом договора аренды могут быть только транспортные средства: автомобили, автобусы, вертолеты, самолеты, теплоходы и т.д. Этот вид договора аренды называется еще договором  фрахтования на время. Договор аренды транспортного средства подразделяется на два вида с экипажем и без экипажа.

По договору аренды транспортного  средства с экипажем арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и  пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им по его  технической эксплуатации. Правила  о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок к этому виду договора не применяются. Для договора аренды транспортного средства с  экипажем предусмотрена обязательная письменная форма (ст.633, 643 ГК РФ).

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество (транспортное средство) в  субаренду (п.1 ст.638 ГК РФ), а также  заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры. Для  этого вида договора аренды характерно и то, что особенности аренды отдельных  видов транспортных средств устанавливаются  транспортными уставами и кодексами.

Арендодатель в течение  всего срока договоры аренды транспортного  средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного имущества  в аренду, включая осуществление  текущего и капитального ремонта  транспортного средства (ст.634 ГК РФ). Это положение подразумевает  и предоставление необходимых принадлежностей, т.е. аренда транспортного средства с экипажем предполагает предоставление арендодателем арендатору за плату  во временное владение и пользование  транспортного средства и оказание услуг по управлению этим транспортным средством и его технической  эксплуатации. Арендодатель обязуется  обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Самим  договором может быть предусмотрен более широкий круг услуг.