Договор аренды

ВВЕДЕНИЕ 

 

Договор аренды, именуемый  также имущественным наймом, - традиционный институт гражданского права, известный  еще римскому праву. Возникновение  этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально  использовать имущество. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам  возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда  оно не требуется им постоянно  или для постоянного пользования  у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному  владельцу имущества) этот договор  позволяет, в свою очередь, реализовать  его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем  имущества, временно не используемого  им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам.

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров.

Актуальность данной темы обусловлена тем, что договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров и часто применяемых в сферах  гражданского оборота.

 Как показывает анализ современной юридической литературы, проблема договора аренды и его видов была предметом внимания известных Российских ученых, среди которых: Брагинский,  Витрянский,  Коболкин  и  Сопникова.

Цель работы: Охарактеризовать договор аренды и его основные  разновидности

Задачи:

1.Расскрыть понятие и содержание договора аренды

2.Опредилить  форму предмет  сроки  и основания прекращения договора аренды

3. Охарактеризовать виды договора аренды

Предмет работы: Договор аренды в гражданском праве

Объект работы: Договоры в гражданском праве

В качестве методов в работе использованы как общенаучные методы познания, такие как: анализ, синтез, дедукция, индукция, так и метод сравнительного исследования. Это позволяет выявить особенности соотношения норм ГК и ФЗ регулирующих отношения касающиеся договора аренды и отдельных его видов.

Для решения поставленных задач использовались положения действующих нормативно-правовых актов России, которые в той или иной степени затрагивают вопросы правового регулирования договорных отношений по аренде и их разновидностей, а также исследования цивилистов по данному вопросу.

Данная курсовая работа состоит  из введения, 2 глав, заключения и библиографического списка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

 

1. Понятие и форма договора аренды

 

По договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется  предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ)¹. Порядок заключения договора аренды имеет несколько особенностей. Во-первых, допускается возможность проведения субъектами Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания или сооружения. При этом нежилое помещение должно принадлежать государству или муниципальному образованию. Договор аренды может быть заключен на торгах, на которых право аренды продается. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Во-вторых, арендатор (наниматель) имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора (ст.621 ГК РФ).

В соответствии с нормами  ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так  и в устной форме. Эту норму  можно считать условной, так как  п.1 ст.609 ГК РФ устанавливает, что договор  аренды на срок не менее года должен быть заключен в письменной форме  в обязательном порядке. Если хотя бы одна из сторон договора является юридическим  лицом, то договор аренды заключается  в письменной форме вне зависимости  от срока, на который он заключается.

Для договора аренды зданий и сооружений обязательна письменная форма независимо от срока действия договора. Даже когда физические лица заключают договор аренды между  собой, необходимо помнить норму  п.1 ст.161 ГК РФ, обязывающую заключать  в обычной письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 МРОТ. Кроме того, договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.

Таким образом, договор аренды преимущественно заключается в  письменной форме. Он также будет  считаться заключенным в письменной форме, если субъекты правоотношения осуществят обмен документами посредством  почтовой, телеграфной, электронной или иной связи. Если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок ответные действия (акцепт) по выполнению указанных в оферте условий договора, договор аренды будет считаться заключенным в письменной форме. Так, организации-арендодатели транспортных средств часто направляют предложения заключить с ними договор аренды транспортного средства, если в срок, указанный в предложении организация-арендодатель получит от арендатора ответ в виде перечисления ей определенной предложением денежной суммы в счет арендной платы, договор считается заключенным.

Несоблюдение простой  письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это  прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это  несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения между  ними спора.

 

2. Предмет и срок договора аренды

 

Объектами аренды могут быть не все вещи. Согласно ст.607 ГК РФ основные объекты договоры аренды – это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, оружие может сдаваться в аренду только при наличии специального разрешения у сторон. Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом положений специальных законов. Например, арендатор должен соблюдать целевое назначение полученного им земельного участка ². Природные объекты арендуются при наличии специальных лицензий у арендаторов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если данные об объекте отсутствуют, то условие об объекте считается  несогласованным, и такой договор  не считается заключенным. Денежные средства, равно как и имущественные  права, не могут выступать объектом арендных правоотношений.

Из определения договора аренды следует, что основной задачей  арендодателя является передача имущества. Норма п.1 ст. 611 ГК РФ конкретизирует это положение, устанавливая, что имущество должно быть предоставлено арендатору «в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества». Это означает, что если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что бы вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. Все это можно потребовать в принудительном порядке, т.е. через суд

Одним из существенных условий  договора аренды является срок. Как  правило, договор аренды заключается  на срок, определенный сторонами договора (ст.610 ГК РФ)³. Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум один месяц, для недвижимых вещей – три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных  видов имущества. Так максимальный срок для договора проката составляет 1 год (ст.627 ГК РФ). Если при заключении договора проката в самом договоре не указан срок, на который он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора до истечения одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования (ст.10 Закона о недрах). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает  важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда  арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить  такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.

 

3. Содержание договора аренды

 

Арендодатель обязан передать имущество вместе со всеми его  принадлежностями и относящимися к  нему документами, дать подробное описание этого имущества, отразить техническое  состояние (наличие недостатков, неисправностей) (п.2 ст.611 ГК РФ). Если арендодатель является добросовестным, т.е. при передаче имущества  арендатору он не знает о неисправностях объекта, то арендатор может требовать  у арендодателя безвозмездного устранения недостатков по основаниям п.1 ст.613 ГК РФ⁴. Недостатки арендуемого объекта создают препятствия пользования им. В подобных случаях ГК РФ наделяет арендатора правом выбора между соразмерным уменьшением арендной платы, возмещением своих расходов на устранение недостатков имущества, досрочным расторжением договора.

Закон позволяет арендатору самостоятельно ликвидировать недостатки арендного объекта, а затем удержать сумму понесенных для этого расходов из арендной платы. Для этого необходимо в письменной форме уведомить  арендодателя, незамедлительная обязанность  которого заключается в предоставлении арендатору аналогичного имущества  или в безвозмездном устранении неисправностей. Если же удовлетворение требований арендатора или удержание  арендной платы не покрывает причиненных  арендатору убытков, он вправе требовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих  лиц на передаваемое имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения  прав третьих лиц на это имущество (ст.613 ГК РФ). Известны такие права  третьих лиц на имущество, как  сервитут, право залога и т.д. После  того как передача объектов состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с условиями  заключенного договора (ст.615 ГК РФ). В  случае, если такие условия не оговорены, то имущество используется в соответствии с его назначением, т.е. на основе общих условий возможной эксплуатации арендуемого имущества. Так, если при  аренде недвижимого имущества для  офисных целей арендатор использует его в качестве жилого или производственного  цеха, этот факт может служить основанием для досрочного расторжения договора и возмещения убытков по требованию арендодателя (п.3 ст.615 ГК РФ). В некоторых  случаях договором сразу определяется целевое назначение имущества, например по договору проката имущество передается арендатору и должно использоваться только в потребительских целях.

Возможности использования  арендатором арендуемого имущества  достаточно объемны. Арендатор может  как непосредственно использовать имущество, так и с согласия арендодателя имеет право на следующие действия в отношении арендуемого имущества:

• Сдавать в субаренду (поднаем);
• Передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (перенаем);
• Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
• Отдавать арендные права в залог;
• Вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.

Во всех этих случаях  возможного пользования арендатором  имущества ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор.

Первоначально арендатор  должен дать согласие на предоставление арендатору определенных прав использования  имущества. Это согласие может быть сразу предусмотрено в договоре или же в дополнительном соглашении к нему. Так, широкое распространение  получил договор субаренды. Он признается производным от договора аренды, соответственно договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п.2 ст.615 ГК РФ)⁵. Досрочное прекращение договора аренды, выступающего в данном случае в качестве основного договора (ст.618 ГК РФ), или признание его ничтожности в соответствии со ст.618 ГК РФ влекут за собой прекращение договора субаренды или признание его ничтожности.