Договор аренды

Объем правомочия пользования  зависит по общему правилу от назначения вещи*(151). Расширение или сужение  этого объема возможно по соглашению сторон. Таким образом, по умолчанию  вещь используется арендатором в  соответствии с ее функцией и состоянием; при этом должны соблюдаться требования обычной в таких случаях заботливости и осмотрительности. Исключения из этого правила (либо его уточнения) могут быть оговорены в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК). В литературе можно  встретить сомнения в законности передачи в аренду незавершенной  вещи (например, объекта незавершенного строительства) на том основании, что  извлечение полезных свойств из незавершенной  вещи не представляется возможным*(152). Эти сомнения нами не разделяются. Стороны  по договору аренды вполне могут отыскать даже в незавершенной вещи полезные свойства, ради которых они заключат договор (например, аренда здания недостроя  для проведения корпоративного тимбилдинга  по мотивам "Форт Боярд").

Согласно п. 3 ст. 615 ГК, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать  расторжения договора и возмещения убытков. Эта норма прямо устанавливает  последствия данного нарушения  договора и способ защиты прав арендодателя, поэтому вряд ли можно согласиться  с мнением, что плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества не в соответствии с  договором, уже в силу этого факта  переходят к арендодателю*(153). Во всяком случае, современный закон  не знает такого основания возникновения  у арендодателя права собственности  на подобные плоды, продукцию, доходы*(154). Напротив, есть более общая по отношению  к п. 3 ст. 615 ГК норма - это п. 2 ст. 15 ГК: если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, то лицо, право  которого нарушено, вправе требовать  возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

И еще одно замечание по поводу правомочия пользования по договору аренды. По общему правилу для категории  пользования не существенно, чтобы  арендатор непосредственно пользовался  арендованным имуществом; важно лишь, чтобы он мог извлекать для  себя из имущества какую-либо пользу*(155). Однако современное законодательство содержит исключения из этого правила. В случае когда предметом аренды является социально значимое имущество, прямо названное в законе, его неиспользование в соответствии с назначением и условиями договора может стать основанием для досрочного прекращения договора аренды. Например, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды участка, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК)*(156).

Как говорилось выше, во время  действия договора аренды арендатор  получает - хотя и в ограниченном объеме - правомочие распоряжения вещью. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор  вправе с согласия арендодателя сдавать  арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права  и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять  арендованное имущество в безвозмездное  пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить  их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ  и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским  кодексом, другим законом или иными  правовыми актами. Подробнее о  перенайме, субаренде и других формах распоряжения будет сказано ниже.

Вопрос о природе прав арендатора остается дискуссионным  в цивилистике*(157). По нашему мнению, арендатор после передачи ему  вещи является субъектом вещного  права, которое в гл. 19 учебника было определено как юридически обеспеченная возможность пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц. В случае с арендой  пользование вещью, как, впрочем, и  владение, осуществляется независимо от всех третьих лиц, включая собственника, и без их помощи; обязанность этих лиц по отношению к арендатору состоит только в воздержании  от действий, могущих ему помешать*(158).

Впрочем, в литературе встречаются  различные точки зрения по этому  вопросу. Их можно сгруппировать  следующим образом.

Первая группа авторов  полагает, что право аренды является строго обязательственным*(159). Обычно в качестве аргументов указывается  на срочный характер права аренды и возможность произвольного  ограничения его объема договором. Однако вряд ли тот факт, что право, вытекающее из договора аренды, предоставляется  арендатору на определенное время, может  исключить его вещно-правовой характер. В гл. 19 учебника уже отмечалось, что бессрочность не может рассматриваться  как признак вещного права  уже потому, что присуща не всем его разновидностям. Сервитут (п. 3, 4 ст. 23 ЗК), право пользования жилым  помещением, предоставленным по завещательному отказу (п. 1 ст. 33 ЖК), прямо названные  в законе вещными, могут иметь  срок своего существования и тем  самым подтверждать, что вещное право - не обязательно вечное. Относительно произвольности установления и изменения  объема прав арендатора в договоре можно сказать следующее. Вещные права могут устанавливаться  договором, что следует хотя бы из п. 3 ст. 274 ГК, согласно которому сервитут также устанавливается по соглашению сторон. Как и в случае с сервитутом, предел усмотрения сторон при согласовании содержания права аренды ограничен  законодательным определением этого  понятия, данным в ст. 606 ГК, - это в  любом случае право пользования  чужой вещью, не требующее помощи или иного вмешательства третьих  лиц.

Вторая группа исследователей пришла к выводу о вещном характере  права аренды*(160). Сюда же примыкает  точка зрения, согласно которой право  аренды является смешанным, т.е. сочетающим в себе признаки как вещного, так  и обязательственного права*(161). Полагаем, что эти позиции близки, так  как различаются чисто терминологически. Пожалуй, никто из авторов в данных подгруппах не отрицает, что между  арендодателем и арендатором  продолжает существовать и обязательственное  правоотношение (по поводу ремонта  вещи, уплаты арендной платы), но оно  не колеблет приобретенного после передачи вещи вещно-правового титула на пользование  ею в своем интересе. Просто одни авторы склонны видеть в этом смешанный  характер самого права аренды, а  другие, что представляется более  верным, - возникновение из договора аренды двух самостоятельных, параллельно  существующих правоотношений с участием арендатора: обязательственного (права  и обязанности по договору) и вещного (по поводу имущества).

Важно подчеркнуть, что вещная природа права аренды должна выводиться из самой возможности арендатора пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц, а не из свойства следования права аренды (ст. 617 ГК) или предоставления арендатору вещно-правовых способов защиты (ст. 305 ГК). Указанные свойства являются результатом признания права  аренды в качестве вещного и, строго говоря, не нуждаются в дополнительном нормативном подтверждении (достаточно сослаться на п. 3 и 4 ст. 216 ГК). Здесь  же отметим, что использовать такой  вещно-правовой иск, как истребование имущества из чужого незаконного  владения, арендатор вправе только в том случае, если лишился владения спорной вещью; другими словами, вещь во всяком случае должна была побывать во владении арендатора и выбыть из него. Только при указанных условиях у арендатора 

имеются основания для  виндикационного иска (п. 9 Обзора об аренде)*(162).