Договор аренды

Понятие договора аренды. Договор  аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества  в пользование. Законодательное  определение договора содержится в  ст. 606 ГК: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование". Как видно, Гражданский кодекс использует термины "аренда" и "имущественный наем" как синонимы, обоснованно не восприняв  предложение ряда дореволюционных  цивилистов различать аренду как  пользование вещью и наем как  не только пользование вещью, но и  извлечение из нее плодов*(130). При  этом термин "наем" в отличие  от "имущественного найма" имеет  более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода  не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень  близок).

Договор аренды имеет широкое  применение в предпринимательской  и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность  удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и  одновременно предоставляет собственникам  вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход - арендную плату. Таким образом, рождение договора аренды обусловлено обычным  для гражданского оборота желанием наиболее эффективно использовать имущество. Именно поэтому "законодательство заботливо  старается придать возникающим  из его отношениям всевозможную определительность"*(131).

Традиционность хозяйственной  цели договора аренды объясняет и  его давнюю юридическую историю  во всех правовых системах. Так, римское  право рассматривало три различных  вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum), наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работ (locatio-conductio operis)*(132). Договор аренды родился  из первой разновидности римского договора найма - найма вещей. Опыт римской  юриспруденции положил начало формированию современного законодательства в этой сфере.

Российское дореволюционное  законодательство и цивилистическая  доктрина содержали системные положения  об имущественном найме. Предмет  найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия  соответствующего договора*(133).

Во всех советских кодификациях гражданского законодательства непременно присутствовали нормы о договоре имущественного найма, который считался самостоятельным видом договора. В разное время экономическое  значение аренды как уменьшалось (в 30-40-е годы, в период построения индустриальной экономики и ведения войны), так  и возрастало (в 20-е годы - в период нэпа - и во второй половине 80-х годов - в период перестройки). Существенные изменения в социально-экономической  жизни нашего государства стали  причиной пересмотра правоотношений по передаче имущества во временное  пользование. Был значительно расширен круг возможных объектов аренды (предприятия, земельные участки и т.п.); участникам гражданского оборота было предоставлено  больше свободы в согласовании условий  договоров. В последние годы существования  советского государства аренде была даже присвоена несвойственная ей функция - особая организационно-правовая форма  предпринимательства (создавались  так называемые арендные предприятия) и приватизации арендованного публичного имущества трудовыми коллективами*(134).

Завершающим шагом разработки отечественного законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса, введенной в действие с 1 марта 1996 г. Существенно увеличился объем правовых норм, регулирующих договор: с 12 статей в ГК 1964 г. до 65 в ГК 1995 г. Кроме того, в известной мере изменились принципы регламентации соответствующих правоотношений.

Договор аренды является возмездным: арендодатель за исполнение обязанности  по передаче имущества арендатору получает от последнего встречное предоставление - арендную плату*(135).

Поскольку права и обязанности  возникают как у арендатора, так  и у арендодателя, то договор аренды относится к взаимным (двусторонне  обязывающим, или синаллагматическим) договорам. Следствием этого является то, что право аренды никогда не может быть передано в чистом виде, так как оно всегда обременено определенными обязанностями*(136). Взаимный характер договора аренды, как следствие, выражается в том, что на стороне  арендатора во всех случаях лежит  встречное исполнение его обязательств (п. 1 ст. 328 ГК). Отсюда следует, что арендатор  не должен исполнять свои обязанности  по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества, так как в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства  либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что  такое исполнение не будет произведено  в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное  договором исполнение обязательства  произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное  исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей  непредоставленному исполнению (п. 2 ст. 328 ГК), - п. 10 Обзора об аренде*(137).

Договор аренды является, как  правило, консенсуальным, т.е. устанавливающим  обязательственные отношения с  момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям. В то же время  договор аренды транспортного средства в Гражданском кодексе сформулирован  как реальный (ст. 632, 642 ГК), т.е. считающийся  заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору. Поэтому  говорить о том, что договор аренды во всех случаях является консенсуальным*(138), представляется неверным.

Правовое регулирование  договора аренды. Основу правового  регулирования договора аренды составляет гл. 34 ГК, § 1 которой содержит общие  положения, применяемые ко всем видам  договора вне зависимости от вида арендуемого имущества. В то же время  в ней выделены в отдельные  параграфы специальные нормы, регулирующие такие виды аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и  сооружений, аренда предприятия и  финансовая аренда (лизинг). Выделение  указанных видов осуществлено без  какого-либо единого классификационного критерия. Так, договор проката выделен  в отдельный вид договора на основе субъектного состава, а также  целей использования имущества. Договоры аренды транспортного средства, зданий и сооружений, предприятия  выделены в основном исходя из разницы  в предмете пользования. Выделение  договора лизинга обусловлено значительной спецификой его содержания.

Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК, применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено  специальными нормами § 2-6 гл. 34 ГК (ст. 625 ГК)*(139). Кроме того, ко всем видам  аренды применяются нормы общей  части обязательственного права  и в крайнем случае - общие положения  Гражданского кодекса, если общие нормы  об аренде содержат правовые пробелы.

Буквальное толкование ст. 625 ГК ставит перед правоприменителем  по крайней мере три проблемы.

Первой проблемой является слишком общее с точки зрения практики регулирование договоров  аренды отдельных видов имущества. Отсутствие единого критерия для  классификации видов договора аренды в Гражданском кодексе можно  объяснить тем, что это задача науки, а не законодателя. В то же время надо понимать, что все варианты аренды, которые нельзя отнести к  прокату, аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, лизингу, автоматически регулируются только общими положениями об аренде. Следовательно, законодатель оставляет без специального регулирования договоры аренды, которые  имеют не меньшую специфику, чем  указанные в § 2-6 гл. 34 ГК. Например, аренда нежилых помещений по букве  Гражданского кодекса ограничена в  правовом регулировании общими положениями  о договоре аренды, что порождает  немало проблем и компромиссных  решений в судебной практике*(140).

Второй проблемой является известное перекрещивание отдельных  видов договора аренды и договоров  аренды отдельных видов имущества. Исходя из Гражданского кодекса тот  или иной договор часто имеет  признаки сразу нескольких видов  договора аренды (или нескольких договоров  аренды отдельных видов имущества): лизинг здания, прокат транспортного  средства. Встает вопрос о том, нормы  каких параграфов гл. 34 ГК применять  к ним в приоритетном порядке. В литературе предложен ответ  на этот вопрос исходя из соотношения  понятий "виды договора аренды" и "договоры аренды отдельных видов  имущества"*(141). Действительно, ст. 625 ГК оперирует обоими указанными понятиями. В то же время она не конкретизирует, какие из договоров, урегулированных  § 2-6 гл. 34 ГК, являются видом договора аренды, а какие - договором аренды отдельного вида имущества. Исходя из названия логично предположить, что  если в основу выделения положен  только объектный критерий, то перед  нами - договор аренды отдельного вида имущества (договоры аренды транспортного  средства, здания и сооружения, предприятий). Иное - отдельные виды договоров  аренды (договоры проката, лизинга), выделенные не только по объектному, но и по иным критериям. Уже по количеству критериев  отдельные виды договоров аренды - это более специальные подразделения  гл. 34 ГК по сравнению с договорами аренды отдельных видов имущества. Поэтому нормы о прокате и  лизинге являются приоритетными  по отношению к правилам, регулирующим аренду транспортных средств, здания и  сооружения, предприятий. Например, в  случае с лизингом здания вначале  следует применять нормы о  лизинге и лишь при отсутствии таковых - правила об аренде зданий.

Третьей проблемой является применение к отдельным видам  договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, урегулированным  иными законами (не Гражданским кодексом), норм § 1 и 2-6 гл. 34 ГК. Так, передача в  пользование транспортных средств, земельных участков, лесных участков, водных объектов, участков недр, объектов культурного наследия регулируется специальным законодательством: Воздушным, Земельным, Лесным, Водным кодексами, Кодексом торгового мореплавания, Кодексом внутреннего  водного транспорта, Уставом железнодорожного транспорта, Федеральным законом  от 27 февраля 2003 г. "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"*(142), Законом  РФ от 21 февраля 1992 г. "О недрах"*(143), Федеральным законом от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон о памятниках)*(144). Кроме  того, нормы, регулирующие договор проката, содержатся в Законе РФ от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей" (в ред. Федерального закона от 9 января 1996 г.)*(145), договор лизинга - в Федеральном законе от 29 октября 1998 г. "О финансовой аренде (лизинге)" (с изм. и доп.) (далее - Закон о лизинге)*(146). Например, можно смоделировать лизинг здания, являющегося памятником истории и культуры.

Так как в ст. 625 ГК не указано, что регулирование, содержащееся в  других законах, также является приоритетным по отношению к нормам гл. 34 ГК, то они не должны противоречить Гражданскому кодексу в силу общего принципа, заложенного в п. 2 ст. 3 ГК. Таким  образом, если другой закон устанавливает  новую норму, не содержащуюся в Гражданском  кодексе, то здесь нет противоречия: действует другой закон. Если же другой закон содержит норму иную по сравнению  с Гражданским кодексом, то следует  применять Гражданский кодекс. Исключение из этого правила составляют случаи, когда сам Гражданский кодекс отсылает к другому законодательству. В таких случаях нормы другого, специального закона должны применяться  в приоритетном порядке, даже несмотря на наличие общей нормы в Гражданском  кодексе. Например, в ст. 607 ГК указано, что законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов. Наконец, если имеется коллизия специальных законов между собой, то ее устранение должно производиться  вначале по критерию разграничения  отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных  видов имущества (применять следует  закон, регулирующий отдельный вид  договора аренды), а потом, если первый критерий не сработал, - по хронологическому принципу (применять следует более  поздний закон).

Следуя указанной логике, мы придем к выводу, что уже упоминавшийся  договор лизинга здания, являющегося  памятником истории и культуры, должен регулироваться в следующей последовательности: 1) нормами Гражданского кодекса  о договоре лизинга; 2) нормами Гражданского кодекса об аренде зданий и сооружений; 3) общими положениями Гражданского кодекса об аренде; 4) общими положениями  Гражданского кодекса о договорах; 5) общими положениями Гражданского кодекса об обязательствах; 6) общими положениями Гражданского кодекса  о лизинге; 7) Законом о лизинге  в части, не противоречащей Гражданскому кодексу; 8) Законом о памятниках в части, не противоречащей Гражданскому кодексу. Каждая последующая ступень  правового регулирования действует  лишь постольку, поскольку соответствующая  норма не находится на предыдущей ступени.

Объем и природа прав арендатора. Как правило, объем прав арендатора состоит во владении, пользовании  и, в ограниченном виде, в распоряжении переданным ему имуществом. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью. Пользование - это  юридически обеспеченная возможность  извлечения из вещи полезных свойств, плодов и иных доходов в процессе ее эксплуатации. Распоряжение - это  юридически обеспеченная возможность  определения судьбы вещи.

С точки зрения хозяйственной  цели договора именно пользование является главным правомочием арендатора; владение же считается дополнительным, необязательным правомочием, передаваемым арендатору лишь в тех случаях, когда  пользование невозможно без обладания  имуществом*(147). Например, пользование  линиями электропередачи возможно без передачи их во владение арендатору. В литературе можно найти и  другие примеры "голого" пользования: аренда сложных ЭВМ, железнодорожных  путей или иных объектов инфраструктуры (ст. 50 УЖТ), спутников связи, музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя и предоставляемого арендатору в строго определенное время*(148). Между тем в большинстве случаев передача вещи в пользование невозможна без ее передачи во владение арендатору.

Одной из составляющих пользования  является извлечение из вещи плодов, продукции  и доходов. Обычно под плодами  понимается то, что отделяется от вещи естественным путем (урожай, приплод  скота и т.п.). Продукция является результатом приложения к вещи человеческого  труда. Наконец, доходы - это стоимостный  эквивалент приращения вещи в результате ее использования (обычно в денежной форме)*(149).

По общему правилу плоды, продукция и доходы становятся собственностью арендатора с момента их получения. Статья 606 ГК не содержит исключений из этого правила (которые, для сравнения, можно найти в ст. 136 ГК). Тем  не менее вывод о том, что это  правило не может быть изменено договором  аренды*(150), представляется неверным. В  договоре аренды может быть предусмотрено  условие не только о том, что арендатор  вправе передать часть плодов, продукции  или доходов арендодателю (например, в качестве натуральной формы  арендной платы), но и о том, что  арендодатель приобретает часть  плодов в собственность с момента  их получения арендатором. Второе условие  обосновывается ссылкой на ст. 223 ГК (приобретение права собственности  на движимую вещь по договору), имеющую  диспозитивный характер и, следовательно, допускающую возможность установления в договоре иного.