Договор аренды предприятия

а) потребовать у арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков  имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения всех расходов на устранение недостатков имущества;

б) удержать сумму понесенных им расходов на устранение выявленных недостатков из арендной платы, уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

Единственная возможность  для арендодателя не допустить перечисленных негативных последствий состоит в том, чтобы, получив соответствующее сообщение арендатора, без промедления заменить предоставленное имущество аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, или безвозмездно устранить недостатки уже сданного в аренду имущества.

В отличие от специального правила, установленного п.2 ст.565 ГК РФ, согласно которому покупатель может  требовать уменьшения покупной цены в случае передачи предприятия с  недостатками, отраженными в передаточном акте, при аренде арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, если они были им оговорены при заключении договора аренды, или заранее известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором при передаче имущества в аренду (п.2 ст.612 ГК РФ).

Покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или в передаточном акте. Это положение трудно объяснить, поскольку долги, не упомянутые в передаточном акте, не могут перейти к покупателю, о чем, в частности, свидетельствует формулировка ст.563 ГК РФ. Никакие обязательства продавца не могут быть переданы покупателю без его согласия. Передача обязательств невозможна помимо передаточного акта или иного документа, подписанного новым должником. Кроме того, сам по себе перевод долга всегда требует согласия кредитора. Однако если все же в составе предприятия переданы долги без согласия кредитора, стороны договора продажи (аренды) предприятия несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия обязательствам. Данное правило служит для кредитора гарантией исполнения. До регистрации перехода права ответственность перед кредитором несут и передающая, и принимающая стороны.

Российское дореволюционное  торговое право обеспечивало кредитору  дополнительную защиту в случае передачи предприятия: прежний собственник  и после совершения сделки нес  субсидиарную ответственность перед  кредиторами в случае неисправности  приобретателя предприятия. "Прежний собственник, передавая свое предприятие другому лицу, не выбывает окончательно из принятых им на себя обязательств, и положение его кредиторов не только не должно ухудшаться, перед ним становятся ответственными два лица: приобретатель и прежний собственник".

Такая позиция очень  удобна для кредитора. Однако, поскольку  речь идет о сделках в предпринимательской  сфере, где каждый из участников действует  на свой риск, ответственность перед  кредитором по обязательствам, переданным в составе предприятия, после регистрации перехода права по справедливости должен нести только новый приобретатель. Разумеется, при передаче обязательств должны соблюдаться все требования действующего законодательства. В случае получения от покупателя уведомления о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества продавец может незамедлительно заменить имущество и тем самым предупредить наступление возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.

Правила о последствиях нарушения договора продажи предприятия  имеют специальный характер и  не подлежат расширительному толкованию, что подтверждается судебно-арбитражной  практикой.

Так, товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи. Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязанностей приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса. Обосновывая свои требования, ТОО указало, что, согласно опубликованным сведениям, продаваемое предприятие (магазин "Овощи") должно иметь кредиторскую задолженность в размере 10 млн руб. После оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактически она составляет 40 млн руб.

Решением арбитражного суда в иске было отказано. Апелляционная  и кассационная инстанции не нашли  оснований для изменения принятого  решения. Отказывая в иске, суд  исходил из того, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам (п.1 ст.559 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности. Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в опубликованном сообщении об условиях конкурса продажи магазина, не основано на положениях Гражданского кодекса РФ.

Недостатки передаваемого  предприятия могут состоять не только в том, что отсутствуют отдельные  элементы имущественного комплекса, но и в том, что предприятие не имеет надлежащего качества. Последняя характеристика обычно обозначает должное состояние имущества предприятия. Если в отношении этого имущества нет никаких требований, оговоренных сторонами соглашения, надлежащее качество подразумевает возможность использовать это имущество по назначению. Кроме того, качество предприятия определяется пребыванием самого предприятия в состоянии, пригодном для целей использования, а именно - для производства товаров или оказания услуг.

Представляется, что претензии  покупателя к продавцу относительно качества предприятия будут вполне обоснованны в случае, если он обнаружил, что все оборудование предприятия сдано в аренду третьему лицу. Такой недостаток делает предприятие непригодным для использования в целях, указанных в договоре. Поэтому, если продавец не устранил подобные недостатки в сроки, в порядке и на условиях, установленных гражданским законодательством, или если эти недостатки неустранимы, покупатель вправе в судебном порядке потребовать изменения или расторжения договора продажи предприятия.

При определении качества предприятия следует знать об особенностях таких его характеристик, как прибыльность и объем товарооборота. Во многом они зависят от внешних  факторов: конъюнктуры рынка, управления производством и т.д. и могут служить действительными показателями качества предприятия только в случаях, когда соответствующее условие сформулировано сторонами в договоре продажи предприятия в качестве специальной гарантии продавца. Такой вывод подтверждается судебной практикой стран с развитыми рыночными отношениями. Немецкий юрист Г.Мюллер описал следующий случай из судебной практики, который свидетельствует о том, что доходность и объем товарооборота не являются обычными признаками качества. В ходе переговоров по поводу продажи ювелирного дела продавец представил покупателю данные о том, что среднегодовой товарооборот за последние три года перед заключением договора составил 200 000 DM. После совершения сделки и передачи предприятия покупатель с удивлением узнал, что фактический товарооборот за предшествовавшие три года был таким: за третий год - 92 000 DM, за второй - 88 000, за последний - 14 000 DM. Покупатель обратился в суд, оспаривая сделку и обосновывая иск умышленными обманными действиями продавца.

Суд отклонил иск нового владельца (злой умысел в действиях продавца доказан не был), указав, что "фактическая доходность предприятия до момента его отчуждения не может и не должна рассматриваться как одно из свойств (качеств) предприятия или как проявляющееся впоследствии качество. Недостаток лишь в предполагаемой в договоре доходности не представляется ошибкой в оценке предприятия... Только в случае отражения в договоре гарантии доходов предприятия доходность становится качеством вещи (предприятия), присущим ей достаточно долгое время".

Продажа (аренда) предприятия  имеет особое социально-экономическое  значение, так как указанные действия обычно оказывают влияние на судьбы лиц, работающих на таком предприятии, связаны с монополизацией рынка  товаров и услуг и т.п. Поэтому  в ГК РФ имеются положения об изменении или расторжении договора, а также о последствиях недействительности сделок. Эти нормы предусматривают возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, они могут применяться к договору продажи (аренды) предприятия при условии, что такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя (арендодателя и арендатора), других лиц и не противоречат общественным интересам.

Предприятие в целом  или его часть могут стать объектом купли-продажи (аренды) и других сделок. Такое положение на практике легко использовать для злоупотреблений. Допустим, собственник, согласно приведенному правилу, передает приобретателю только активы предприятия. Соответственно новый хозяин не принимает на себя исполнение прежних обязательств. Прежний собственник остается лично ответственным перед своими кредиторами, но у него уже нет имущества, способного обеспечить долги. В подобном случае кредиторы вправе предъявить иск прежнему и новому собственнику о признании сделки о переходе предприятия недействительной. Конечно, продавец (арендодатель) может быть объявлен банкротом, а сделка по передаче предприятия признана недействительной по нормам Закона о банкротстве. Однако и объявление юридического или физического лица банкротом, и применение процедур банкротства занимают весьма продолжительное время, а сложившаяся ситуация успеет отрицательно сказаться на положении кредиторов. Представляется, что для предупреждения подобных действий недобросовестных лиц ст.562 и 657 ГК РФ должны быть дополнены положением, согласно которому продавец или арендодатель должен заявить о предстоящей передаче предприятия в орган, регистрирующий сделки с недвижимостью, и это сообщение должно быть опубликовано. Сама передача должна состояться по истечении определенного срока (например, 1-2 месяца). За это время кредиторы прежнего собственника получат информацию о предстоящей передаче предприятия и сумеют защитить свои права. Другими словами, кредитор, обязательства которого не вошли в состав переданного предприятия, зная о существенном уменьшении имущества контрагента, может потребовать изменения или расторжения договора.

Продажа, как и аренда предприятия, представляет собой передачу покупателю (арендатору) в составе предприятия не только материальных элементов, но и нематериальных активов, в частности, клиентелы. Состояние нематериальных активов во многом обусловливает привлекательность объекта соглашения. При продаже (аренде) предприятия приобретателю может быть безразлично, откроет ли прежний собственник новую организацию аналогичного профиля. Однако чаще всего это обстоятельство не оставляет приобретателя равнодушным, поскольку он не заинтересован в появлении нового конкурента, который к тому же осведомлен обо всех особенностях отчужденного предприятия. Другими словами, новый собственник в подобной ситуации рискует потерять значительную часть клиентов, что снижает ценность его приобретения. Не случайно в Едином торговом кодексе США предусмотрена норма, запрещающая продавцу при комплексной продаже заниматься тем же или сходным видом предпринимательской деятельности после продажи. Российское законодательство подобных правил не содержит. Представляется, что в целях устранения конкуренции стороны могут внести соответствующие условия в договор о передаче предприятия в целом или заключить дополнительное соглашение об устранении конкуренции.

Конкуренция может быть прямой (состоящей, например, в производстве однородной продукции) или косвенной (которая выражается, в частности, в содействии конкурентам преемника). Конкуренция второго вида принимает самые разные формы, и, как отмечал А.П. Башилов, "иная косвенная конкуренция может быть существеннее прямой". Поэтому в договоре об устранении конкуренции следует максимально подробно определить, какие действия будут считаться недопустимыми. Тем не менее, в каждом конкретном случае вопрос о том, являются ли те или иные шаги проявлением конкуренции, решает суд.

Стороны самостоятельно определяют ограничения, имеющие целью  предотвращение конкуренции. Они бывают трех типов: пространственные (запрещается открывать новое предприятие на таком расстоянии от старого, при котором возможно отвлечение части клиентов), временные (прежний собственник в непосредственной близости от проданного предприятия не вправе открыть аналогичное предприятие, пока не истечет время, достаточное для установления хозяйственных связей клиентов с новым собственником), предметные (они относятся к торговле или к производству, аналогичным отчуждаемым). В соответствии с условиями об устранении конкуренции отчуждатель не должен разглашать известные ему секреты переданного предприятия или использовать их, поступив на работу к третьему лицу.

В случае нарушения условий  об устранении конкуренции продавец (арендодатель) должен нести ответственность, которая может выражаться в возмещении убытков, понесенных приобретателем предприятия, и даже в закрытии вновь созданного предприятия.

Изложенное позволяет  сделать следующие выводы. Недостатки предприятия, за которые продавец (арендодатель) несет ответственность перед покупателем (арендатором), должны касаться качества предприятия. Они могут быть присущи отдельным элементам, находящимся в составе предприятия, либо предприятию в целом. В целях устранения конкуренции целесообразно заключение заинтересованными сторонами договора об устранении конкуренции либо внесение такого положения в договор о передаче предприятия. Согласно такому договору, прежний собственник, хорошо знающий все преимущества и недостатки переданного предприятия, не должен организовывать аналогичное, в противном случае у приобретателя появится конкурент, который легко может свести на нет ценность приобретенного предприятия.

Заключение

По договору аренды предприятий  в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести не него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.