Договор аренды (понятие и общие положения)

сохранять имущество в исправном состоянии;

осуществлять за свой счет текущий ремонт;

нести расходы по содержанию имущества. Впрочем,по всем этим обязанностям есть оговорка: "...если иное не установлено законом или договором аренды". Статья 617 ГК РФ стоит на защите прав исполнительного арендатора. Передача права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на переданное в аренду имущество другому лицу не является причиной для внесения  изменений в договор или его расторжение (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В ходе использования арендованного имущества, арендатор с согласия арендодателя правомочен в лимитированных рамках располагать  им,в том числе: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; передачу арендованного имущества в безвозмездное использование, а также залог арендных прав и внесение их как вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В определенных случаях, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК). Законом или другими  правовыми актами могут быть утверждены иные условия по использованию имущества, как лимитирующие, так и увеличивающие юрисдикцию арендатора. Указанные в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, на пример , утратили арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, размещенных  на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха17. Наоборот, более масштабные юрисдикции по использованию полученного в аренду имущества переданы арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства, правомочен заключать договора с третьими лицами об эксплуатации транспортного средства без ведома арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК). Еще более масштабные полномочия по использованию имущества переданы арендатору предприятия (ст. 660 ГК). По завершении срока действия договора, арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию договора, если он: - соответствующим образом выполнял свои обязательства  по ранее заключенному договору, то есть применял имущество по назначению , препятствовал  ухудшению его состояния, систематически и вовремя отдавал арендную плату и т.д.; - готов заключить договор на условиях, эквивалентных предлагаемым другими  претендентами  на аренду, что отражено в словах "при прочих равных условиях ". Это относится к объему арендной платы, стремлению принять на себя обязательства  по осуществлению капитального ремонта и др.;

- желает пролонгировать арендные  отношения, что удостоверяется письменным  уведомлением об этом арендодателя  в срок, отмеченный в договоре, а если там  он не указан , то в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает использовать имущество после окончания срока договора за неимением возражений со стороны арендодателя, договор считается восстановленным на идентичных условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ.). Прекращение его действия (в том числе досрочное расторжение) исполняется по следующим причинам : использование арендатором имущества со значительным  несоблюдением условий договора или назначения имущества ,либо с систематическими нарушениями; арендатор значительно портит имущество; если более двух раз подряд по окончании определенного договором срока платежа арендатор не предоставляет арендную плату. Арендатор также правомочен настаивать на расторжении (изменении) договора аренды, если: арендодатель не передает ему сданное в аренду имущество, либо препятствует использованию этого имущества  сообразно договору или назначению этого имущества; арендованное имущество имеет блокирующие его применение  неисправности , за коие несет ответственность арендодатель; арендодатель не исполняет обязательств по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество по воле обстоятельств, за которые  арендатор не ответственен, пребывает в состоянии, не подходящим для применения. Значительную долю содержимого данного вида договора являет собой координация отношений сторон при улучшении арендованного имущества. Так , Закон планирует компенсировать арендатору стоимость неотъемлемых усовершенствований , выполненных с ведома арендодателя и за счет арендатора. Произведенные арендатором отделимые усовершенствования являют собой  его собственность, если иное не предусмотрено договором. По истечении  договора аренды данные улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой. Арендатор обязан содержать арендованное имущество в надлежащем порядке , нести расходы на по его содержанию, выполнять за свой счет текущий ремонт имущества, если иное не определено законом или договором.

Принимая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор является в течении действия договора его законным (титульным) владельцем. Его правомочность  владения этим имуществом защищена гражданско-правовыми способами защиты вещных прав. Статья 305 ГК предполагает защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но совершающего владение на основании, предусмотренном законом или договором , теми же способами, каковые   применяются для защиты иных вещных прав, в  частности — путем виндикации имущества из чужого неправомерного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования о ликвидации, всяческих  отступлении от этих прав, если даже они не связаны с утратой владения (предъявления негаторного иска) — см. ст. 301—304 ГК. Правомерный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и вопреки собственнику. Е.А. Суханов признает бытность вещных прав только у арендаторов по отведенным им в самостоятельный вид договорам хозяйственной аренды. В этом случае, отмечает он, «у арендатора по существу появляется вещное право на переданное ему в аренду имущество». Касательно прочих Договоров аренды Е.А. Суханов считает, что хотя титульное владение арендатора защищается законом наравне с правом собственности, права-арендатора имеют обязательственную, а не вещно-правовую природу»18.

 

2.2. Права и обязанности арендодателя

Ключевым обязательством арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, отвечающем и условиям договора аренды, и предназначению имущества, а также ответственность за неисправности сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество отчасти затрудняло его использование (п. 1 ст. 612 ГК). Вместе с тем арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и имеющими к нему отношение документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не установлено договором. Если таковые принадлежности и документы не были предоставлены, а без них арендатор не может использовать имущество сообразно его назначению , либо в существенной мере теряет то, на что имел все основания полагаться при заключении договора, он может предъявить требования о передаче ему арендодателем таковых принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Таким образом , имущество, сдаваемое в аренду, должно соответствовать установленным требованиям: а) быть годным для применения точно по целевому назначению; б) пребывать в состоянии, соответствующем установленным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам , СНиПам) и (или) обыкновенно предъявляемым требованиям; в) отвечать условиям договора аренды, т.е. его сути; г) передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями; д) передаваться в аренду с надлежащими имуществу документами. Кодекс повышает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеупомянутых условий. Таким образом , арендатор в  праве требовать – передачу необходимых ему принадлежностей и документов;

- расторжение договора;

- возмещение убытков (ст. ст. 15 и 393 ГК РФ).

Закон особо предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Выполнена оговорка и на тот момент , если в арендном договоре не определен  сам период сдачи имущества в использование, - этот период должен быть разумным. Если арендодатель преступает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает: а) виндикация такого имущества от неисполнительного арендодателя по принципам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ); б) компенсация ущерба , вызванного промедлением в реализации по предоставлении имущества; в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Приблизительно идентичные требования используются законодателем и в том случае, если арендодатель передает имущество в аренду с какими-то неисправностями. Так, арендодатель несет ответственность за неисправности переданного в аренду имущества, целиком или полностью блокирующие его использование, даже в том случае ,если во время заключения договора аренды он не был осведомлен о данных неисправностях . В таких неблагоприятных ситуациях, т.е. при передаче имущества в аренду с неисправностями , право избрания метода защиты своих попранных прав принадлежит арендатору. Он в праве :

- предъявить требования  арендодателю  о бесплатной  ликвидации неисправностей  имущества, либо соответствующего снижения арендной платы, либо компенсацию своих затрат на ликвидацию неисправностей имущества;

- напрямую вычесть сумму издержек ,потраченных им на ликвидацию  данных недочетов из арендной  платы, заранее проинформировав об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения  договора.

Кодекс, принимая во внимание образ арендодателя как специалиста, при передаче им имущества в аренду с неисправностями , предлагает арендодателю противоположный вариант: или он бесплатно ликвидирует неисправности имущества за свой счет, или меняет арендованное имущество иным подобного рода имуществом, прибывающем у него в должном виде.

В тоже время, законодатель принял  к сведению и иной негативный инцидент уже для арендатора: когда неисправности  имущества, ликвидированные арендодателем, все-таки не возмещают  ущерба арендатора, последний правомочен востребовать компенсации не возмещенной части ущерба .

 В пункте 2 ст. 612 ГК указываются  правила , являющиеся исключением из общих положений об обязательствах арендодателя по поводу неисправностей переданного в аренду имущества.

Так, арендодатель не несет ответственности за неисправности переданного в аренду имущества, которые были им озвучены при заключении договора аренды , или были ранее ведомы арендатору ,либо должны были быть выявлены арендатором в ходе осмотра имущества или проверки его годности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Заключение

Обзор норм действующего законодательства и склада отношений сторон при аренде имущества дает возможность придти к следующему умозаключению. Образующиеся на основе договора аренды взаимоотношения, формирующие у арендатора право пользования имуществом, являются обязательными.

Наряду с этим, для установления этого права ,в ряде случаев требуется предоставление имущества арендатору, который согласно закону на время действия договора аренды превращается  в его законного  владельца.

 В таком случае, арендатор  становится не только стороной  обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды.

Вероятность образования вещного права из договора у лица, получающего звание владельца, но не представляющего собой собственника надлежащего имущества, предусмотрена законом.

Рассматривая ранее изложенное можно придти к выводу, что назначение  данного договора являет собой гарантии  права гражданам и юридическим лицам на установленных требованиях временно использовать чужое  имущество» когда оно не требуется им ежедневно, или когда у них для того нет достаточных средств.

Договор аренды фиксирует законные права и обязательства  своих участников, дает возможность осуществить свои экономические интересы.

Одна из сторон договора аренды приобретает шанс пополнить не хватающее у нее оборудования, средства производства или финансы за счет иного субъекта - собственника, последний в свою очередь, приобретает некоторую прибыль от передачи имущества внаем.

 Исходя из формулировки договора, следует отметить  3 главнейшие  особенности присущие данному  договору:

Во-первых, это договор, на основании коего совершается передача некоторого имущества лицом, легитимным управлять им, во владение и использование иному лицу без передачи  последнему права собственности.

Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда имеет непостоянный характер и в завершении периода аренды имущество должно быть возвращено арендодателю.

В-третьих, договор аренды неизменно возмездный.

Арендатор должен платить за использование имущества.

Потому как права и обязанности по договору аренды образуются  у обеих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консесуальным, т.е. таким, который определяет  между сторонами обязательственные взаимоотношения с периода достижения ими соглашения.

 

Глоссарий

№ п/п	Понятие	Определение
1	Договор	соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
2	Обязательство	обязанность одного лица совершить в пользу другого лица определённое действие
3	Правовое регулирование договоров	установление порядка их заключения и исполнения сторонами принятых на себя обязательств
4	Договор-сделка	применение к договорам правил о двух - или многосторонних сделках.
5	Публичный договор	договор коммерческой организации по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг с каждым, кто к ней обратится.
6	Третье лицо	указанное в договоре лицо, имеющее право требовать от должника исполнения обязательств в  свою пользу.
7	Исполнение договора	совершение или воздержание от совершения действий, которые составляют предмет договора.
8	Изменение и расторжение договора	действия сторон, вызванные изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
9	Договор аренды	договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование.
10	Правообладатель	предприниматель, которому принадлежат те исключительные права, использование которых он разрешает пользователю

 

Список использованных источников

1	Конституция РФ 1993 г.
2	Гражданский кодекс РФ. Часть вторая (от 26 января 1996 г.) // СЗ РФ. 1996. N 34.
3	Закон РФ 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (в ред. от 6 июня 2003 г.) // СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823; 1999. N 7. Ст. 879; 2000. N 2. Ст. 141; 2001. N 21. Ст. 2061, N 33. Ст. 3429; 2002. N 22. Ст. 2026;
4	Водный кодекс РФ от 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4471;
5	Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610,
6	Положение об аренде участников лесного фонда, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. N 345 // СЗ РФ. 1998. N 14. Ст. 1585.
7	Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691. С.-Петербург: Изд-во Я. Канторович, 1896.
8	Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года N 14 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7.
9	Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Юристъ, 1999.
10	Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004.
11	Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1996.

 

Приложения

А

 

1Брагинский М. М., Витрянсщй В.В. Договорное право. Кн. 2. М, 2000г.. С. 380

 

 

2 Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 396.

3 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 461

4 Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. N 5. С. 117.

 

5 З.А. Ахметьянова. Правовая природа арендных отношений // "Юрист", 2006, № 2, С.34

 

 

 

6 Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. N 10. С. 37 - 44.

7 Федеральный закон от 29 января 1997 г. (с изменениями от 21 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. N 5. Ст. 610; Парламентская газета. 2004. 28 дек.

8 Утверждено Постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. N 345 (с изменениями от 19 июня 2003 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. N 14. Ст. 1585; 2003. N 25. Ст. 2532.