Договор аренды (понятие и общие положения)

Основные данные о работе

Версия шаблона	2.1
Филиал	Сортавальский
Вид работы	Курсовая работа
Название дисциплины	Гражданское  право
Тема	Договор  аренды (понятие  и  общие положения)
Фамилия студента	Винникова
Имя студента	Елена
Отчество студента	Эдуардовна
№ контракта	0800312400101059

 

Содержание

Введение……………………………………………………..…..2

1.Общая характеристика договора……………………5

1.1 Правовое  регулирование  договора……………………..…5

1.2 Понятие  и  условие договора…………………………....9

2.Содержание  обязательства…………………………..11

2.1 Права и обязанности  арендатора…………………………12

2.2 Права и обязанности  арендодателя……………………15

Заключение ………………………………………………..….18   

Глоссарий……………………………………………….……….20

Список  источников…………………………………………..….22

 Приложения………………………………………………….…24

 

 

 

 

Введение

В гражданском праве на равных условиях  с обязательствами по отчуждению имущества наличествует категория обязательств по передаче имущества во временное пользование.

Они законоведчески формируют отдельное , независимое  сообщество экономических отношений товарообмена, в пределах  коих хозяйственные или иные нужды их участников удовлетворяются в следствии временного обращения к ним подобающей финансовой  пользы.

Объектом данных отношений , прежде всего становится имущество, которое в данный момент не востребовано самим собственником, но может быть  востребовано им в будущем.

Передавая данное имущество во временное пользование другому лицу, собственник резервирует его в хозяйственном (экономическом) обращении, извлекая надлежащую прибыль.

Обязательства по передаче имущества в пользование появляются по соглашению сторон,   т. е. имеют договорную форму.

Суть обязательств по передаче имущества во временное пользование формируется из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по содержанию данного  имущества в должном состоянии, а также по оплате его использования.

Договоры аренды - это преимущественно общеизвестные договоры обязательств по передаче имущества в пользование.

В настоящий момент договор аренды снискивает максимальное значение, потому как с прогрессом общественных отношений, стремительной эволюцией технологий, необходимо деформироваться и право, координирующее данные отношения.

На данный  момент немногие имеют возможность приобрести ценное имущество, а вследствие аренды граждане получают возможность обрести по крайней мере право на это имущество, с последующим его выкупом (по их желанию).

Целью данной работы является изучения  понятия, а также общих положений договора аренды.

Задачи:

Анализ общей характеристики договора аренды.

Исследование  содержания обязательства по договору аренды.

Изучение актуальных вопросов договора аренды с внедрением их в практику.

Основная часть

1 Общая характеристика договора

 

1.1. Правовое регулирование договора

 

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров.1 В действующем российском законодательстве формулировка аренды дана  в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату, на  временное владение или использование или во временное пользование. Основываясь на формулировке  можно отметить три  индивидуальные  особенности , присущие данному договору. Во-первых, это соглашение, основные принципы коего осуществление передачи (предоставления) установленного имущества лицом, способным им распоряжаться, во владение и пользование (или  исключительно пользование) другому лицу без передачи последнему права собственности. Собственником имущества пребывает  арендодатель. Во-вторых, аренда неизменно имеет временную форму  и по истечении периода аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключением являются факты выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в данных случаях аренда заканчивается , и на заключительной  стадии отношения сторон перемещаются  в область купли-продажи. В-третьих, договор аренды неизменно возмездный: арендатор обязуется  оплачивать пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Так как права и обязанности по договору аренды образуются у обеих сторон, он принадлежит к двусторонним; настоящий договор является также консенсуальным , т.е. определяющим между сторонами обязательственные отношения со времени  получения ими соглашения (оформления договора). По единому порядку, имущество переходит к  арендатору в его владение и пользование. Но с изменением гражданско-правовых отношений, захватывающих малоизвестные  сферы экономического партнерства, имеет вероятность аренда, при коей имущество передается арендатору исключительно в пользование: к примеру, при аренде сложных ЭВМ арендатор приобретает право в отрезке установленного периода времени работать с соответствующей техникой, не владея ею. Понятия «аренда» и «имущественный наем» применяются обыкновенно как  идентичные — при различной аренде имеет место быть наем имущества. Порой термин «аренда» использовался при сдаче внаем некоторых  объектов, к примеру, недвижимости. Известный дореволюционный цивилист В.И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а наем, кроме того, «извлечение из нее плодов».2 Однако указанное, положение не нашло отражения в российском законодательстве.3

Применение в существующем законодательстве в некоторых случаях термина «аренда», в иных — «имущественный наем» (прокат 
и т.д.) сопряжено не столько с различностью некоторых видов таких 
договоров, сколько с создавшейся практикой их наименования 
в некоторых областях. Правовое различие между арендой и наймом производится только касательно жилых помещений. При передаче жилого помещения гражданину для проживания, между сторонами заключается договор найма жилого 
помещения, коей обособлен  в отдельный вид и корректируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием применения  их  для  проживания граждан, по большей части, работников  надлежащей  организации). Однако, в данном случае отношения между сторонами — арендодателем и юридическим лицом будут формироваться по образцу договора аренды. По суждению некоторых авторов, аренда с точки зрения закона имеет двойственную  сущность (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом). Так, по разумению О. Гутникова, "с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой - аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования арендованным имуществом".4 Образующиеся в контексте договора аренды отношения имеют преимущественно обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторон в надлежащих договорах координируется  нормами  обязательственного права. Но невозможно не принимать во внимание и того, что лицо, коему имущество перешло в аренду по надлежащему договору, обозначается  в отношениях со всеми третьими лицами как законный  владелец  переданного  ему  имущества, как обладатель вещного права на данное имущество. Масштаб компетенции обладателя такого вещного права, безусловно , будет иметь отличия от масштаба полномочий собственника имущества, а также обладателя имущества на началах любого другого ограниченного вещного права. Договор  аренды  может генерировать разного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. На пример, при аренде установленные правоотношения возникают , во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), передав имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в пределах заключенного договора формируется и обязательственное правоотношение, устанавливающее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами формируется сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: к примеру, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право).5

Следовательно, правоотношения, формирующиеся в рамках заключаемого договора аренды, имеют как обязательственный (так как образуются в рамках надлежащего договора), так и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются в основном применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с коими он имеет дело,  принимая  участие  в имущественном обороте. Наряду с этим, имеется в виду, что невозможно отвергать и того, что вещно-правовой характер имеет место и в отношениях арендатора напрямую с арендодателем - собственником имущества. По договору аренды арендатор приобретает параллельно с передачей ему имущества собственником правомочия владения, пользования и в какой-то мере распоряжения этим имуществом, при этом  масштаб всех перечисленных правомочий в каждом отдельном случае определяется как законом, так и напрямую в самом заключенном между сторонами договоре.

Следует выразить согласие с позицией Л.Г. Ефимовой, мыслящей , что "правовой режим вещных и обязательственных правоотношений нередко переплетается настолько тесно, что порой трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного"6. В качестве объекта аренды выступают разнообразные  имущественные комплексы, здания, сооружения и другие неиспользуемые вещи, то есть те объекты, которые не утрачивают своих естественных свойств в ходе их эксплуатации. Могут сдаваться в аренду и земельные участки (ст. 22 Земельного кодекса РФ), а также участки недр и иные изолированные природные объекты (на пример, участки леса (ст. 40, ч.4 ст. 41, ст.  42 Лесного кодекса РФ7 и т.д. ; Положение об аренде участков лесного фонда8) или водные объекты (ст. 41 Водного кодекса РФ9)). Надлежит отметить, что если объектом аренды является объект недвижимости, то право аренды данного имущества подлежит государственной регистрации (ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"10). Если же ,одновременно с этим в аренду сдается земельный участок, участок недр или часть его, то к договору аренды прикладывается надлежащий план (чертеж границ), если же в аренду передаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, то к договору прикладываются  поэтажные планы здания, сооружения, где отмечены сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 2, 3 ст. 26 вышеупомянутого  Закона ).

 

1.2. Понятие и условие договора

Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) , являет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, другими природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и иными имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности11. В действующем российском законодательстве, формулировка договора аренды дана в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  передать арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законодатель  довольно  детально координирует значительные вопросы арендных правоотношений, без использования отсылочных норм к специальному законодательству, но , помимо двух случаев: когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах; когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством12. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется передать арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Результаты , продукция и прибыль , извлеченная арендатором в следствии эксплуатации арендованного имущества ,согласно договору, являют собой его собственность (ст. 606 ГК РФ). Правовед А.А. Иванов , верно отмечает, что ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. Поэтому , "термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель", или "арендатор" и "наниматель", будут использоваться как тождественные"13. Договор аренды бытует консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды вырисовывается и основной замысел договора – гарантия предоставления имущества во временное пользование. Тем временем должно незамедлительно совершить  и следующую обмолвку: в п. 1 ст. 606 Гк замечено, что имущество передается арендатору за плату "во временное владение и пользование" или "во временное пользование". Выше упомянутое не может обозначать изменение цели договора, поскольку не каждый арендатор может быть объявлен владельцем, но пользователем он будет во любом случае. В данном случае стоит отметить и следующее: возмездность арендного договора разнит его от ссуды, как уже и было упомянуто ранее ,и как это уместно отмечал Г.Ф. Шершеневич. Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств14, терминованную как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в получении из вещи ее целесообразных  свойств (плоды, продукция и доходы), коие по единому порядку сохраняются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). В некоторых случаях , правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК). Порой в процессе аренды вероятен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть отражено в законе или договоре, к примеру, по окончанию срока аренды или до его окончания, но при факте внесения арендатором всей выкупной стоимости , предусмотренной договором.

 

2 Содержание обязательства

Один и тот же договор аренды может формировать разного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. На пример , при аренде установленные правоотношения возникают, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), передав имущество в аренду, оставляет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора формируется и обязательственное правоотношение, устанавливающее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами формируется сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: к примеру, арендатор может передать арендованное имущество в субаренду, выступая как законный владелец этого имущества (вещное право), и получить, таким образом установленные права и обязанности в отношении  субарендатора (обязательственное право). Права третьих лиц на передаваемое в аренду имущество могут быть довольно масштабными . В некоторых случаях арендатор, осведомленный о правах третьих лиц, ни в коем случае не заключил бы договор аренды. По этой причине соблюдение арендодателем обязательства  проинформировать арендатора о правах третьих лиц требуемо для того, чтобы гарантировать комфортное использование арендованного имущества. Значительную сторону договора аренды являет собой  его содержание, где объясняются права и обязанности сторон. Преимущественно, это относится к сдаваемому в аренду имуществу, коие обязано отвечать всем  условиям договора аренды и своему назначению. Состояние имущества , сдаваемого в аренду устанавливается договором. Если это не соблюдено, то состояние имущества устанавливается его назначением. Имущество передается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и имеющими к нему отношение  документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть предоставлено в аренду в определенный срок, который прописан в договоре. В течении всего периода аренды арендодатель должен обеспечить соответствующее состояние имущества. Он не несет ответственность за те недочеты, которые упомянуты при заключении договора, известны арендатору заблаговременно , должны были быть выявлены арендатором во время осмотра имущества или контроля его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду15.

 

2.1. Права и обязанности арендатора

 

Одна из основополагающих  обязанностей арендатора заключается в использовании арендованного имущества сообразно условиям договора, а если таковые в договоре не установлены - то в сообразно с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения должны вырабатывать сельскохозяйственную продукцию методами , гарантирующими воспроизведения  плодородности  земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду16. Примером пользования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, как складского или торгового или для расположения  в нем промышленного предприятия. В пункте 2 ст. 616 ГК РФ имеются общие  правила (ранее изложенные в ст. 285 ГК РСФСР) об обязанностях арендатора. Он обязан: