Договор аренды и его разновидности

В соответствии со ст. 775 ГК Украины «плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью». Право приобретения продукции в собственность признается за арендатором только в том случае, если имущество использовалось в соответствии с положениями договора аренды, а не иным образом. Нередко в договоре аренды способ эксплуатации не указывается.

   Субъектами договора аренды могут быть и физические (как предприниматели, так и граждане), и юридические лица. Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское законодательство четко характеризует объекты как непотребляемые вещи, т.е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Таковой может являться как движимая, так и недвижимая индивидуально определенная вещь. Основные объекты договора аренды - это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, оружие может сдаваться в аренду только при наличии специального разрешения у сторон.

   Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом положений специальных законов. Например, арендатор должен соблюдать целевое назначение полученного им земельного участка (ст. 20 Земельного кодекса Украины). Природные объекты арендуются при наличии специальных лицензий у арендаторов.

   В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если данные об объекте отсутствуют, то условие об объекте считается несогласованным и такой договор не считается заключенным. Денежные средства, равно как и имущественные права, не могут выступать объектом арендных правоотношений.

   Суть свойств объекта такова, что объект по истечении срока аренды должен быть возвращен арендодателю. Имущество (те же объекты) передается арендатору во временное пользование.

   Одним из существенных условий договора аренды является срок. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный сторонами в договоре (п. 1 ст. 763 ГК Украины). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум 1 месяц, для недвижимых - 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных  видов имущества (п. 3 ст. 763 ГК Украины). Так, максимальный срок для договора проката составляет 1 год. Если при заключении договора проката в самом договоре не указан срок, на который он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора по истечении одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 50 лет в зависимости от целей использования (ст. 15 Кодекса Украины про недра). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает  важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение повторного договора аренды (т.е. на новый срок) имеет  тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен  продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем  желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в  срок, установленный договором аренды, или в срок не менее месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право  обращения в суд, когда арендодателем  нарушено преимущественное право добросовестного  арендатора.

   Срок исковой давности (т.е. срок, в течение которого арендатор может обратиться в суд) составляет 1 год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.

    Условие о предмете договора является существенным. Предмет договора (т.е. то, что должно быть передано во временное пользование) должен быть подробно описан в договоре. Четко охарактеризованный предмет дает возможность установить, какое имущество подлежит передаче. Именно с передачи имущества арендатору начинается исполнение договора аренды. ГК Украины предусматривает, что отсутствие в договоре условия о предмете влечет невозможность заключения договора аренды. Из определения договора аренды следует, что основной задачей арендодателя является передача имущества. Норма п. 1 ст. 767 конкретизирует это положение, устанавливая, что имущество должно быть предоставлено арендатору «в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества». Это означает, что если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. Все это можно потребовать в принудительном порядке, т.е. через суд.

   Защищая свои права, через суд можно будет потребовать возмещения арендодателем убытков, причиненных задержкой исполнения обязательств. Так, при аренде транспортного средства (легкового автомобиля) в договоре должны быть отражены название и марка транспортного средства, регистрационные номера кузова, шасси, номер свидетельства о регистрации автомобиля, его индивидуальные признаки в виде цвета кузова и т.д. и необходимые технические характеристики пробега, объема двигателя. Обязательной выдаче арендатору подлежат свидетельство о регистрации автомобиля и его паспорт.

   Арендатор может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора. При этом учитываются реальный ущерб, т.е. затраты, связанные с арендой иного помещения, и упущенная выгода (рассчитанные потери вследствие неполучения арендованного имущества в срок). Возможно также, что необходимые условия и сведения о предмете аренды могут содержаться непосредственно в договоре или в отдельном документе, например в дополнительном соглашении (или в акте приема-передачи имущества). Дополнительные документы также подписываются сторонами, фиксируя тем самым надлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора аренды.

    Арендодатель обязан передать имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, дать подробное описание этого имущества, отразить техническое состояние (наличие недостатков, неисправностей). Если арендодатель является добросовестным, т.е. при передаче имущества арендатору он не знает о неисправностях объекта, то арендатор может требовать у арендодателя безвозмездного устранения недостатков. Недостатки арендуемого объекта создают препятствия пользования им.

   Закон позволяет арендатору самостоятельно ликвидировать недостатки арендного объекта, а затем удержать сумму понесенных для этого расходов из арендной платы. Для этого необходимо в письменной форме уведомить арендодателя, незамедлительная обязанность которого заключается в предоставлении арендатору аналогичного имущества или в безвозмездном устранении неисправностей. Если же удовлетворение требований арендатора или удержание арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе требовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков.

   Однако арендодатель несет ответственность не за все недостатки передаваемого в аренду имущества. Так, он не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду. Риск обнаружения таких недостатков в процессе использования имущества ложится на арендатора.

   Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на передаваемое имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 769 ГК Украины). Известны такие права третьих лиц на имущество, как сервитут, право залога и т.д. Таким образом, если собственник здания заключил, например, с банковской организацией договор залога определенного имущества данного здания (например, оборудования) для обеспечения исполнения обязательств, то при передаче здания в аренду у банковской организации вследствие неисполнения перед ней обязанности собственника здания возникнет право удовлетворения из стоимости заложенного имущества. Это право за банковской организацией будет сохраняться.

   Нередки случаи, когда арендодатели не уведомляют арендаторов о правах третьих лиц на передаваемое в аренду имущество. Это прямое нарушение положений ГК Украины дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

   После того как передача объекта состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с условиями заключенного договора (п.1 ст.773 ГК Украины). В случае, если такие условия не оговорены, имущество используется в соответствии с его назначением, т.е. на основе общих условий возможной эксплуатации арендуемого имущества. Так, если при аренде недвижимого имущества для офисных целей арендатор использует его в качестве жилого или производственного цеха, этот факт может служить основанием для досрочного расторжения договора и возмещения убытков по требованию арендодателя. В некоторых случаях договором сразу определяется целевое назначение имущества, например по договору проката имущество передается арендатору и должно использоваться только в потребительских целях.

   Возможности использования арендатором арендуемого имущества достаточно объемны. Арендатор может как непосредственно использовать имущество, так и с согласия арендодателя имеет право на следующие действия в отношении арендуемого имущества:

1. сдавать в субаренду (поднаем);
2. передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (перенаем);
3. предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

        отдавать арендные права в залог;

4. вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.

   Во всех этих случаях возможного пользования арендатором имущества ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор.

Первоначально арендодатель должен дать согласие на предоставление арендатору определенных прав использовать имущество. Это согласие может быть сразу предусмотрено договором  или же в дополнительном соглашении к нему. Так, широкое распространение  получил договор субаренды. Он признается производным от договора аренды, соответственно договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

   Субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды. Он может быть заключен в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Законодатель защищает добросовестного арендатора при досрочном прекращении договора аренды, позволяя ему заключить самостоятельный договор аренды. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее им по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По этому договору арендатор не может передать больше прав по владению и пользованию, чем имеет сам в соответствии с положениями договора аренды. Арендодателем в договоре субаренды выступает арендатор по основному договору. Субарендатор выступает в качестве арендатора.

   Наличие договора субаренды не изменяет обязанности арендатора выполнять условия, предусмотренные основным договором аренды с арендодателем. Возможны случаи, когда при заключении договора аренды транспортного средства ГК Украины предусматривает право арендатора без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. В процессе эксплуатации транспортного средства арендатор вправе без согласия арендодателя заключать от своего имени договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат основным условиям договора аренды или практическому назначению транспортного средства (ст.800 ГК Украины).

   Арендодатель производит капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет. Законом, правовыми актами или договором может быть установлено иное. Капитальный ремонт следует произвести в указанный в договоре срок или, если он не указан, в разумный срок.       Обязанность поддерживать объект аренды в состоянии, пригодном для использования, лежит непосредственно на собственнике (арендодателе).

   Под капитальным ремонтом подразумевается комплексное исправление повреждений объекта, вплоть до полной замены всех изношенных частей. Проведение капитального ремонта не должно вести к изменениям технологического или служебного назначения объекта. Это означает, что ему не должны придаваться новые качества, характеристики. Так, капитальный ремонт зданий и сооружений подразумевает смену изношенных конструкций (опор мостов, несущих стен и т.д.). При капитальном ремонте транспортных средств производится их полная разборка, замена всех изношенных деталей, т.е. основательное обновление.