Договор аренды и его разновидности

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

План:

1.Введение……………………………………………………………………3

2.Договор аренды: понятие  и виды………………………………………...4

3.Содержание и исполнение договора аренды……………………………11

4.Стороны в договоре  аренды. Их права и обязанности………………...15

5.Заключение…………………………………………………………………37

6.Список использованной  литературы…………………………………….38

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Введение

   Актуальность данной  темы заключается в том, что  во время рыночных отношений  все в нашем государстве строится  на отношениях купли-продажи, а также аренды.

   Договор аренды является самым распространенным видом договора среди юридических и физических лиц, а так граждан-предпринимателей. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды помещений. Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение, участок и т.д.

   Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь немногие организации, предприниматели, а тем более физические лица не в состоянии приобрести помещение, участок, иную недвижимость в собственность. В связи с этим значительная часть всей недвижимости, занимаемой организациями, арендуются и используются под офисы, склады, магазины и для иных производственных целей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Договор аренды: понятие и виды.

 

   Аренда - гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату.

   Отношения аренды регулируются специальным нормативным актом - Законом Украины  «Об аренде государственного имущества» (1995г.). Кроме того, некоторые вопросы аренды регулируются Законом Украины «О приватизации имущества государственных предприятий» (1992), Законом Украины «О предприятиях в Украине» (1991), Законом Украины «О предприятии» (1991), Земельным кодексом Украины (1992 .) и другими законодательными актами, постановлениями и декретами Кабинета Министров Украины, решением Фонда государственного имущества Украины.

    Закон об аренде регулирует организационные отношения, связанные с передачей в аренду имущества государственных предприятий, их структурных подразделений, а также имущественные отношения между арендодателями и арендаторами относительно хозяйственного использования государственного имущества. Аренда имущества других форм собственности регулируется положением Закона об аренде, если иное не предусмотрено законодательством Украины и договором аренды.

   Согласно Закону  об аренде объектами аренды могут быть целостные имущественные комплексы предприятий или их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков), отдельное индивидуально определенное имущество, например: отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инструменты, другие материальные ценности.

   Законодательством устанавливаются виды целостных имущественных комплексов предприятий, которые по характеру своей деятельности не могут быть объектами аренды. Например, деятельность по изготовлению и реализации наркотических средств, военного оружия и боеприпасов к нему, а также холодного оружия. Не могут быть объектом аренды транспортные предприятия, осуществляющие внутренние и международные перевозки пассажиров и грузов, предприятий, деятельность которых связана с добычей драгоценных металлов и драгоценных камней, изготовление и реализация изделий с их использованием и другая деятельность. Декретом Кабинета Министров Украины от 31 декабря 1992г. утвержден Перечень имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается. К ним относятся радиотелевизионные передающие центры и объекты, которые составляют общегосударственную систему связи, а также объекты, которые обеспечивают связью органы законодательной и исполнительной власти, магистральные линии электропередачи, магистральные трубопроводы и другие объекты.

    Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество. Оно предоставляется другим лицам во временное и платное пользование. Документом, регламентирующим отношения аренды, есть договор аренды. Он заключается в письменной форме на основе добровольности и равноправия сторон. Итак, по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) соответствующее имущество во временное владение и пользование для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

   Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Виды договора аренды:

• договор проката;
• договор аренды земельного участка;
• договор аренды зданий и сооружений;
• договор аренды транспортных средств;
• договор лизинга;
• договор аренды жилья.

   Предмет договора — любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

   Имущество - непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами.

   При заключении договора: обязательное требование — подробное описание арендуемого имущества.

   Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (последнее выступает в арендных отношениях через свои органы).

 

   Договор между физическими лицами на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. При аренде недвижимого имущества письменная форма также обязательна.

   Срок договора не является существенным условием договора. При этом существует правило: если срок не указан (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то любая сторона может отказаться в любое время в одностороннем порядке от договора, но при условии предупреждения своего контрагента об отказе за I месяц, в случае если арендуемое имущество является движимым; а при недвижимом имуществе — за 3 месяца. (п.2 ст. 763 ГК Украины).

   Различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору (он устанавливается в договоре либо предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение, так как непередача имущества арендатору влечет за собой право арендатора требовать возмещения убытков и передачи вещи либо требовать расторжения договора и также возмещения убытков.

 

При несоответствии переданного  имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков.

   Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

   При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора.

   При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков. Договор аренды является возмездным.

   Основное обязательство — выплата арендной платы.

   Если стороны не определили порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то действуют правила о том, что стороны имели в виду порядок, условия и сроки арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

    Виды арендной платы:

• Платежи в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно.
• Установление доли от результатов хозяйственной деятельности арендатора.
• Представление арендодателю определенных услуг.
• Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленного имущества.
• Возложение на арендатора затрат на улучшение арендуемого имущества.

 

Размер арендной платы  может быть изменен по соглашению сторон, но не чаше одного раза в год. Имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора и в соответствии с назначением имущества.

   Субаренда - договор аренды уже арендуемого имущества, заключенного арендатором с третьим лицом, который может быть заключен лишь с согласия арендодателя.

   От субаренды отличается перенаем - передача прав и обязанностей со стороны арендатора другому лицу. При этом происходит перемена лица арендатора с согласия арендодателя.

 

Содержание арендуемого  имущества

   На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести бремя расходов по его содержанию. На арендодателя возлагается обязанность производить капитальный ремонт. Если капитальный ремонт произведен арендатором. то он вправе требовать возмещения понесенных расходов.

   Договор аренды является обременением, т.е. перемена собственника имущества не является основанием для расторжения или изменения договора аренды.

   Арендатор имеет право на предъявление виндикационного иска, в том числе и к собственнику имущества.

   Предполагается преимущественное право арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, при этом бремя доказывания иного лежит на арендодателе (при предъявлении виндикационного иска).

   Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Преимущественное право действует, если до истечения срока договора арендатор письменно уведомил арендодателя о желании продлить договор. Если арендодатель отказался от заключения договора на новый срок и вместе с тем подписал договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей и возмещения убытков в связи с отказом возобновить договор.

   Допускается вариант продления срока договора на неопределенный срок по факту того, что арендатор продолжает владеть и пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель против этого не возражает.

   В данном случае договор считается продленным на неопределенный срок и каждая из сторон может требовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за 3 месяца (для недвижимого имущества).

 

Возврат имущества

   Арендатор обязан, по общему правилу, возвратить арендуемое имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

   Если имущество не возвращено в срок, то арендатор обязан заплатить арендную плату за все время просрочки, даже если он не пользовался имуществом.

   Данному договору присущи следующие специфические признаки.

   Во-первых, договор аренды относится к договорам на передачу имущества во владение и пользование или только в пользование и тем самым порождает обязательства по передаче имущества в пользование наряду с другими видами договоров, ссудой, наймом.

   Во-вторых, арендатор по договору приобретает статус титульного владельца, и это предоставляет ему право применять вещно-правовые способы защиты.

   В-третьих, право аренды характеризуется правом следования. Переход права собственности или иного ограниченного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. На наш взгляд, отнесение права аренды к отдельному виду ограниченных вещных прав является необоснованным. Данные признаки, присущие вещным правам, предоставлены арендатору для укрепления его права аренды, возникающей на основании договора.

   В-четвертых, выделение отдельных видов договора аренды произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, лизинга).

   Договор аренды — консенсуальный, возмездный, взаимный, двусторонний.

   Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочий собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору.

 

Арендная плата

   Цена (арендная плата) является важным элементом данного договора. Согласно п. 1 ст. 762 ГК Украины порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Существенным условием арендная плата является лишь для договоров аренды зданий и сооружений, предприятий, а также природных объектов — при передаче в аренду этих видов недвижимого имущества согласование арендной платы обязательно. Если же арендная плата не установлена в договоре, то вносится арендная плата, равная плате при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.