Аренда земельного участка

К ним относятся обязанности  по:

- использованию земельных  участков в соответствии с  их целевым назначением и принадлежностью  к той или иной категории  земель и разрешенным использованием  способами, которые не должны  наносить вред окружающей среде,  в том числе земле как природному  объекту;

- сохранению межевых,  геодезических и других специальных  знаков, установленных на земельных  участках в соответствии с  законодательством;

- соблюдению порядка пользования  лесами, водными и другими природными  объектами;

- соблюдению при использовании  земельных участков требований  градостроительных регламентов,  строительных, экологических, санитарно-гигиенических,  противопожарных и иных правил, нормативов;

- недопущению загрязнения,  захламления, деградации и ухудшения  плодородия почв на землях  соответствующих категорий.

На арендаторе лежат и  обязанности активного типа, требующие  от него совершения активных действий.

К ним относятся обязанности:

- своевременно приступать  к использованию земельных участков (например, к их застройке) в  случаях, если сроки освоения  земельных участков предусмотрены  договорами;

- вносить арендную плату;

- осуществлять мероприятия  по охране земель.

В целях охраны земель должны проводиться мероприятия, определенные ст. 13 ЗК РФ. Они включают в себя, в  частности, мероприятия по сохранению почв и их плодородия, ликвидации последствий  различных загрязнений и захламления  земель, по защите земель от водной и  ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, захламления отходами производства и потребления и других негативных (вредных) воздействий, приводящих к  деградации земель; по защите сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения  биологическими и карантинными вредителями  и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель.

Поскольку обязанности по охране земель ст. 42 ЗК РФ возлагаются  одновременно как на собственников  земельных участков, так и на их арендаторов, договором аренды может  быть предусмотрено распределение  между ними обязанностей по совершению отдельных действий.

Договором аренды на любую  из сторон могут быть возложены и  другие обязанности по поддержанию  земельного участка в состоянии, определенном договором. Многие обязанности  арендатора по договору аренды земельного участка обладают публичным характером и являются обязанностями перед  государством или муниципальным  органом. Это обусловлено тем, что  правовой режим земельных участков, цели их использования определяются земельным законодательством в  публичных интересах с учетом того, что земля является основой  жизни и деятельности проживающих  на ней народов (ч. 1 ст. 9 Конституции  РФ). Поэтому нарушение обязанностей по целевому использованию земельного участка может повлечь применение административно-правовых санкций, например в виде штрафа (ст. 8.8 Кодекса об административных правонарушениях).

Арендатор обладает определенными  правомочиями по распоряжению арендованным земельным участком. Если договором  аренды земельного участка не предусмотрено  иное, арендатор в пределах срока  договора аренды земельного участка  без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления  вправе:

а) сдать участок в субаренду;

б) передать свои права и  обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе  отдать арендные права земельного участка  в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК).

Как видно, общее правило  п. 2 ст. 615 ГК, предусматривающее обязательное согласие арендатора на вышеуказанные  действия, заменено противоположным  правилом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор  земельного участка имеет право  в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому  договору третьему лицу, включая передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Это императивное правило значительно повышает оборотоспособность права аренды земельных участков, принадлежащих публично-правовым образованиям.

Вместе с тем необходимо учитывать, что согласно императивному  правилу п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, если земельный участок передан  по договору аренды гражданину или  юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права  на земельный участок в залог  в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.  Учитывая, что норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ касается залога права аренды не всякого земельного участка, а только залога права аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и сданного в аренду на срок свыше пяти лет, она является специальной по отношению к правилам п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке. Поэтому при залоге такого права подлежит применению п. 9 ст. 22 ЗК РФ, из чего исходит и судебная практика п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Арендодатель так же обладает определенными правами и обязанностями. ГК РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным участком - продать, обменять, подарить, заложить и т.п., но это право принадлежит  ему как собственнику имущества, и с передачей земли в аренду не прекращается. Права арендатора при переходе права собственности  к другому лицу остаются неизменными, что гарантирует ст.617 ГК РФ.

На основании ГК РФ арендодатель обязан:

передать арендатору земельный  участок в сроки и в состоянии, соответствующие условиям договора и назначению участка. Земельный  участок передается вместе со всеми  принадлежностями, необходимыми для  его использования. Если участок  и принадлежности сопровождают определенные документы, то они также должны быть переданы арендатору;

предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Если арендодатель - государственные  или муниципальные органы, то он обязан:

передать арендатору землю  в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

содействовать по заявкам  арендатора выполнению необходимых  работ по землеустройству;

в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить  договор аренды с одним из его  наследников при его согласии стать арендатором;

возмещать по истечении, срока  аренды полностью или частично расходы  по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Арендодатель, на основании  ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор  досрочно, если арендатор:

пользуется земельным  участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает качество земель;

более двух раз подряд по истечении установленного срока  не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе потребовать  от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного  нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором  аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока  подряд (ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения  договора по инициативе арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, т.е. при существенном нарушении договора другой стороной.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с  существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с  неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитальный  ремонт имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре в разумные сроки, когда в соответствии с  законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок.

Помимо предусмотренных  законодательством, в договор могут  быть включены дополнительные гарантии его исполнения и ответственность  за неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирующих обеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение.

Рассматривая особенности  договора аренды земельного участка, необходимо обратиться к судебной практике.

В районный суд Волгоградской  области поступило исковое заявление  Администрации муниципального района Волгоградской области к Е.А. Иванову  о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об обязывании освободить занимаемый земельный участок. Согласно исковому заявлению постановлением главы администрации муниципального района о предоставлении земельного участка в аренду гражданину Е.А. Иванову был предоставлен в краткосрочную аренду земельный участок для размещения платной автостоянки. С данным гражданином был заключен договор аренды земельного участка. На момент подачи искового заявления постановление главы администрации Волгоградской области было отменено как не соответствующее нормам действующего законодательства, при издании которого не был соблюден порядок предоставления земельного участка. В дополнение к данному исковому заявлению администрация муниципального района указывает, что договор аренды земельного участка был заключен в нарушение требований ФЗ «О государственном земельном кадастре», в соответствии с которыми каждому земельному участку в целях индивидуализации и возможности выделить его из других земельных участков должен быть присвоен кадастровый номер. Однако, как указывала администрация муниципального района Волгоградской области, в договоре аренды не указаны индивидуализирующие признаки земельного участка — кадастровый номер участку не присваивался. В договоре аренды указывалось лишь приблизительное местоположение земельного участка, что не позволяет выделить данный земельный участок из состава других. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что при заключении договора аренды земельного участка не были соблюдены требования действующего законодательства.

Ответчик Е.А. Иванов в  судебном заседании иск не признал  и пояснил, что в 2007 году он стал индивидуальным предпринимателем и в этом же году ему как индивидуальному предпринимателю  впервые выделили земельный участок. Данный земельный участок он огородил, для чего специально приглашался  главный архитектор. При составлении  акта выбора земельного участка и  предварительного согласования размещения объекта строительства все лица, указанные в этом акте, выезжали на местность. В настоящее время  на автостоянку нет межевого дела и не присвоен кадастровый номер. Никаких препятствий в оформлении документов у него не было, но он не знал о том, что данные документы  необходимо оформлять, и администрация  ему об этом не сказала.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, иск  администрации муниципального района Волгоградской области удовлетворил, в исковых требованиях гражданину Е.А. Иванову отказал.

Из вышеизложенного судебного  спора усматриваются нарушения, которые допускаются со стороны  органов местного самоуправления при  заключении договора аренды земельного участка, которые, в свою очередь, являются основанием для усиления контроля со стороны контролирующих органов  за использованием и распоряжением  земельными участками.

Для более полного понимания  проблем, возникающих на практике, необходимо рассмотреть еще один гражданско-правовой спор, свидетельствующий о нарушениях действующего законодательства.

В районный суд Волгоградской  области поступило исковое заявление  от гражданина Т.А. Терехова к ЗАО  «ЛД» о признании договора аренды недействующим.

В своем исковом заявлении  гражданин Т.А. Терехов указывал, что он является собственником земельной  доли сельскохозяйственного назначения. По условиям данного договора аренды по истечении срока действия договора он может быть продлен по соглашению сторон. Указанный договор сторонами  продлен не был. В настоящее время  гражданин Т.А. Терехов имеет желание  надлежащим образом оформить свой земельный  участок, поэтому просит суд признать договор аренды земельного участка  недействующим в связи с истечением срока действия данного договора.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, удовлетворил исковые  требования гражданина Т.А. Терехова. Анализ данного гражданско-правового спора  позволяет сделать вывод о  целесообразности установления предельных сроков аренды, которые будут сокращены  на срок менее чем сорок девять лет.

Еще одно дело: Решение по иску о признании незаконным отказа в перезаключении, продлении договора аренды земельного участка и понуждении перезаключить, продлить договор аренды земельного участка

Железнодорожный районный суд  г.Читы рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Боброва В.Г. к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о признании незаконным отказа в перезаключении, продлении договора аренды земельного участка и понуждении перезаключить, продлить договор аренды земельного участка,

Заявитель обратился в  суд с вышеуказанным заявлением, ссылаясь на следующее. Бобров В.Г. ... заключил договор аренды земельного участка с Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» ... (... который исполнялся сторонами в полной мере. Заявитель платил арендную плату, ему не чинились препятствия в пользовании земельным участком.