Аренда земельного участка

Законом также могут быть установлены виды имущества, сдача  в аренду которого не допускается  или ограничивается. Да, например, согласно ст. 27 Земляного кодекса РФ из оборота  изъяты земельные участки, занятые что находятся в федеральной собственности такими объектами, как государственные естественные заповедники и национальные паркие, здания и сооружения, в которых размещенные для постоянной деятельности Вооружены силы Российской Федерации, объекты организаций федеральной службы безопасности и др.

Подводя итог выше изложенного, можно сказать следующее:

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество  во временное владение и пользование  или во временное пользование, а  арендатор должен уплачивать за это  арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью[12].

[12] Гражданского кодекса  Российской Федерации, часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 30.12.2004). // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5. Ст. 606.

Предметом договора являются условия о том имуществе, которое  подлежит передаче в аренду. В договоре должно быть четко указано, какая  именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для  недвижимости - место ее нахождения. При отсутствии в договоре этих данных, условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).

Правовое регулирование  возникновения и прекращения  прав на земельные участки составляет содержание правового регулирования  оборота земель. Земельное право  в Российской Федерации. Практическое пособие. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В., (2008г.), 109с..

В Российской Федерации виды обязательственных прав на земельные  участки, а также особенности  приобретения, реализации и прекращения  этих прав установлены следующими основными  федеральными нормативными правовыми  актами:

Конституцией РФ;

Земельным кодексом РФ;

Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ;

Гражданским кодексом РФ, частями  первой, второй и третьей;

Федеральным законом «О разграничении  государственной собственности  на землю» от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ;

Федеральным законом «Об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ;

Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ;

Лесным кодексом РФ;

Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ;

Федеральным законом «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ;

Федеральным законом «Об  иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 9.07.1999 г. № 160-ФЗ;

Федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ;

Федеральным законом «О государственном  земельном кадастре» от 2.01.2000 г. №28-Ф3;

Федеральным законом «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. №78-ФЗ;

Постановлением Правительства  РФ «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной  собственности, до разграничения государственной  собственности на землю» от 7.08.02 № 576;

Постановлением Правительства  РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в  государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков»  от 11.11.2002 г. № 808 и т.д.

 

2.2.Стороны, срок и цена  договора аренды земельных участков

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ сдача в аренду земельных  участков предусматривается только собственниками. В этом же пункте (п. 2 ст. 22) подчеркивается, что предоставление участков в аренду производится в  соответствии с гражданским законодательством, т.е. подчеркивается приоритет в  регулировании данных отношении  именно норм гражданского права.

Согласно п. 1 ст. 267 ГК РФ право  передавать земельный участок в  аренду или безвозмездное срочное  пользование принадлежит также  его владельцу.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества  в пользование. Круг арендаторов  земельных участков законодательством  практически не ограничен.

К определению условий, которые  должны отражаться в договоре, находим  в Основах законодательства об аренде. Пункт 2 ст. 7 Основ устанавливал: «В договоре аренды предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором».

В п. 3 той же статьи перечислены  условия, которые могут включаться в договор, в том числе устанавливающие  обязанность арендодателя осуществлять материально-техническое обеспечение  объекта, сданного в аренду, оказывать  содействие развитию производства и  т.д., то есть те, которые могли иметь  значение для договоров аренды предприятий.

Сопоставление формулировок пп. 2 и 3 ст. 7 Основ позволяет сделать вывод, что условия, перечисленные в п. 2, отнесены данным актом к обязательным. Однако вряд ли было бы правильно рассматривать все их как существенные в силу закона, при отсутствии хотя бы одного из которых договор считался бы незаключенным (ст. 160 ГК 1964 года, ст. 432 действующего ГК РФ). Например, условие о возврате имущества после прекращения аренды могло отсутствовать в договоре, если им предусматривалось право арендатора выкупить находившееся в аренде имущество. Или: отсутствие в договоре указания об обязанности арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора не освобождало его от соблюдения этого требования, поскольку оно вытекает из существа арендных отношений и предусмотрено нормами закона, регулирующими аренду.

С учетом сказанного можно  сделать вывод, что существенными  условиями договора аренды в период действия указанных Основ следовало  считать те, которые определяют содержание рассматриваемого договора, исходя из основных его признаков: объекта  аренды, размера арендной платы и  срока. Некоторая нечеткость в правовом регулировании и при таком  подходе, естественно, сохранялась. Прочие условия, перечисленные в п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, могли определяться в договоре по усмотрению сторон и становились  существенными, если стороны находили нужным отразить их в этом документе, - но не в силу закона. Комментарий  к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. О.Н. Садикова. - М.,2008. - С. 186..

При отсутствии в договоре какого-либо из названных условий  подлежали применению диспозитивные  нормы закона, в том числе определявшие порядок распределения между  сторонами обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта  имущества, переданного в аренду.

В действующем ГК РФ при  общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления  от этого принципа, в частности  при определении существенных условий  договора аренды. Требования Кодекса  сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие  о предмете (объекте) аренды (ст. 607). Статья 432 ГК РФ признает условие о  предмете существенным для любого договора, относя определение иных существенных условий к законам или другим правовым актам, регулирующим конкретные виды договорных обязательств.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

 Срок договора аренды  устанавливается по соглашению  сторон. Если срок в договоре  не определен, то такой договор  считается заключенным на неопределенный  срок. В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ  закреплено преимущественное право  арендатора земельного участка  по истечении срока договора  аренды на заключение нового  договора аренды земельного участка.  Обращает на себя внимание  то, что договор аренды не пролонгируется, а заключается вновь. 

Исключениями являются случаи:

- когда собственник находящегося  на этом участке здания, строения  или сооружения захочет реализовать  свое преимущественное право  на аренду данного земельного  участка (пункт 3 статьи 35);

- когда граждане и  юридические лица - собственники  зданий, строений, сооружений, расположенных  на земельных участках, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, желают осуществить  свое исключительное право на  приватизацию земельных участков  или приобретение права их  аренды (пункт 1 статьи 36);

- когда арендодатель  желает прекратить договор аренды  в связи с совершением арендатором  действий (бездействия), предусмотренных  статьей 46 ЗК РФ. В частности,  правило, закрепленное в данном  пункте, не действует, если арендатор  не соблюдает условия договора  аренды и использует землю  не по целевому назначению. Один  из таких споров был описан, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 ноября 2002 года N А21-3017/02-С1. В данном случае истцу (строительной фирме - застройщику) был предоставлен в аренду на три года земельный участок для строительства жилого дома. За это время строительство так и не было начато. Незадолго до окончания срока аренды застройщик обратился к мэрии города с просьбой, чтобы ему продлили срок действия договора аренды. Однако в этом застройщику отказали. Суд подтвердил законность такого решения властей, основываясь на том, что строительная фирма не использовала спорный участок по целевому назначению. А это в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ является основанием для прекращения действия договора аренды.

Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654)

Аналогичное условие является существенным для договоров аренды земельных участков, принадлежащих  Российской Федерации, субъекту Федерации  или муниципальному образованию. Значительное число обязательных условий, в том  числе касающихся сроков аренды, размера  арендной платы, порядка пользования  имуществом, предусмотрено законодательством  об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды), договором  финансовой аренды (лизинга) и некоторыми другими. Но эти нормы не носят  общего характера.

В литературе высказано мнение, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к  определению объекта аренды (имеются  в виду договоры, не урегулированные  специальными нормами). Исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы - с учетом возмездности договора.

 См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. - М.: Издательство «Статут», 2002. - С. 442-444

Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в  нем условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 - о размере платы за нее. То, что существенным в силу закона для договора аренды является лишь условие о его предмете, отмечается рядом авторов. Такого мнения придерживаются, например, А.А. Иванов (см.: Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1997. - С. 156); В.С. Ем (см.: Гражданское право: Учебник. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 2002. - С. 369).

 

 

 

2.3 Права, обязанности  и ответственность сторон по  договору аренды земельных участков.

Содержанием любого договора является объем прав и обязанностей сторон.

Итак, напомним, что сторонами  договора аренды земли являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых  могут выступать граждане, юридические  лица, государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления.

Арендатору земельного участка  принадлежат следующие права:

1) использовать в установленном  порядке для собственных нужд  имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные  ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в  соответствии с законодательством  РФ;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии  с целевым назначением земельного  участка и его разрешенным  использованием с соблюдением  требований градостроительных регламентов,  строительных, экологических, санитарно-гигиенических,  противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии  с разрешенным использованием  оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) право собственности  на посевы и посадки сельскохозяйственных  культур, полученную сельскохозяйственную  продукцию и доходы от ее  реализации;

5) возможность осуществлять  другие права по использованию  земельного участка, предусмотренные  законодательством.

Обязанности арендатора определяются общими положениями ГК РФ об аренде. Земельное законодательство либо конкретизирует содержание этих обязанностей, либо устанавливает  специальные обязанности арендатора земельного участка. Большинство обязанностей арендатора земельного участка являются обязанностями пассивного типа и  заключаются в соблюдении законодательных  запретов.