Аренда зданий и сооружений

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года26.

Данное положение приводит к тому, что многие контрагенты пользуются этим, заключая договор аренды на срок менее года и, следовательно, не осуществляя государственную регистрацию. По истечении срока договора заключают его на тех же условиях. Фактически отношения по договору аренды продолжаются, а формально - заключен новый договор. «Кроме того, подобное решение проблемы может повлечь за собой определенные злоупотребления со стороны юридических лиц, заключающиеся в подписании договоров аренды, фактически долгосрочных, но формально представляющих из себя краткосрочные договоры, продлевающиеся до бесконечности, тем более что проходить процедуру государственной регистрации договора не выгодно ни арендатору, ни арендодателю»27. Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы. например, Дудко А.Н. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества // Юридический мир. - 2001. - №1. - С. 45-48.

Определенный интерес представляет вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений) продленного на неопределенный срок. Исходя из текста пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года28. Фактически, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что договор аренды недвижимого имущества, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, то есть, заключен на срок менее года, что на практике не всегда соответствует действительности29.

Часто, стороны во избежание прохождения обязательной процедуры регистрации, изначально заключают договор на неопределенный срок. Причем фактически договор действует более года. Интересное решение этой проблемы предлагает Г.А. Лобанов: «Если договор аренды недвижимого имущества не зарегистрирован в месячный срок, установленный законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество, после истечения годичного срока аренды, то договор аренды, заключенный на неопределенный срок, должен в данном случае признаваться судом незаключенным с наступлением для арендатора и арендодателя недвижимого имущества нежелательных последствий, в том числе налоговых»30.

Представляется необходимым прямо закрепить в ГК обязательность государственной регистрации договоров, заключенных или продленных на неопределенный срок, в случаях, когда арендные отношения по договору фактически продолжаются более года.

По поводу государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. В отношении данных договоров в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы. Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» немного прояснил данную ситуацию, придя к выводу о необходимости применения правил пункта 2 статьи 651 ГК. Следовательно, договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации только в случае заключения его на срок более одного года. Однако, не все авторы придерживаются такой точки зрения. В частности, В.В. Витрянский отмечает, что при аренде нежилых помещений, которые законодатель отнес к объектам недвижимости, стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договора аренды. То есть договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока31. Думается, что для разрешения данной ситуации (относительно государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений) необходимо прямо закрепить в ГК обязательность государственной регистрации данных договоров, заключенных на срок более года.

Таким образом,

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Значение института аренды велико, как известно среди видов аренды наиболее распространённым является аренда зданий и сооружений. При этом правовое регулирование данного договора существенно отличается от регулирования других видов аренды.

В договоре аренды зданий и сооружений предусматриваются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором, другие условия.

Под договором аренды зданий (сооружений) необходимо понимать соглашение по которому, арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Существенными условиями договора являются – объект аренды и размер платы. Что же касается срока договора, то в случае если он не обговорен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В соответствии с действующим законодательством договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку такие объекты недвижимости, как здания и сооружения, арендуемые на определенных сторонами условиях, расположены, как правило, на земле, в договоре аренды рекомендуется определить право арендатора на земельный участок, на котором расположен такой объект аренды. Если договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетны правила § 4 гл. 34 ГК «Аренда зданий и сооружений», затем следуют общие положения об аренде (ст. 625 ГК). Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Также стоит отметить, что в настоящее время институт аренды зданий и сооружений урегулирован надлежащим образом. Единственное на что нужно обратить внимание законодателя – это необходимость четкого определения понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение», именно на законодательном уровне. В остальном же, к настоящему времени, решена проблематика государственной регистрации зданий, сооружений, вопросы различия понятий здания (сооружения) и нежилые помещения, вопросы государственной аренды зданий, сооружений.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

 

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. – М., 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., №32, ст. 3301. Часть первая
3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. №5, ст. 410. Часть вторая.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.
5. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.
6. Федеральный закон от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 27.12.2009 N 343-ФЗ) // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., №25. - Ст. 2963.
8. Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. №1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности» // Собрание законодательства Российской Федерации, 2 декабря 1996 г., №49. - Ст. 5569.
9. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации, 23 февраля 1998 г., №8. - Ст. 963.
10. Приказ Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135(ред. от 24.12.2004 г.) //»Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти», N 34, 23.08.2004,
11. Распоряжение Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. №252-р // Панорама приватизации, июнь 1998 г., №6. – С. 23.
12. Распоряжение Мингосимущества РФ от 16 января 1998 г. №27-р «О передаче в аренду нежилых помещений в г. Владивостоке» // Панорама приватизации, 1998 г., №3. - С. 21.

Распоряжение Мингосимущества РФ от 30 апреля 1998 г. №396-р // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 1998 г., №9.

Научная литература

13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. – М.: Статут, 2000.
14. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). – М.: «Статут», 2001.
15. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). - М.: «Статут», 2001. - С. 188.
16. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций /Ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - С. 298-299.
17. Гражданское право. Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2000.
18. Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - С. 123.
19. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т 2. - 4-е издание перер. и доп. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Отв. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - С. 217.
20. Гражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - С. 218-219.
21. Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон. - 2005. - №3. - С. 5.
22. Ивачев И. Арендная плата // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2005. - №18. - С. 13.
23. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. - 2001. - №11. - С. 38-39.
24. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. - 2000. - №11. - С. 66. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. – М., 1996.
25. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. - 2003. - №4. - С. 5-12.
26. Левушкин А.Н. Правовое регулирование некоторых имущественных прав несовершеннолетних детей по законодательству Российской Федерации // Юрист. - 2003. - №10. - С. 15.
27. Лобанов Г.А. Как определить неопределенный срок // Арбитражный и гражданский процесс. - 2005. - №7. - С. 18.
28. Мызров С.Н. Договор аренды /Отв. ред. В.П. Воложанин. - Ульяновск: УлГУ, 2001. - С. 115.
29. Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура», 2001.
30. Сафаралиева С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве // Журнал российского права. - №2. - февраль 2002 г.
31. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). – М.: Ось-89, 1998.
32. 48.Эрделевский А. М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Издательство БЕК, 1999. - С. 42-43.
33. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш. кн. изд-во, 1997.
34. Учебник по гражданскому праву. Ч. 1/ Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. – М.: Юрист, 1997.
35. Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. - №3. - февраль 2001 г.
36. Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). – М., 2000.
37. Ширинская Е.Ю. Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений: проблема срока действия договора // Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 2005. - №4. - С. 76-80.

Судебная практика

38. Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 5378/02 (Вестник ВАС РФ. 2003. № 4.
39. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Экспресс-Закон, август 2000 г., №30.
40. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2002. - №3. - С. 17-18.
41. Вестник ВАС РФ. - 2000. - №7. - С. 70.
42. Вестник ВАС. - 2001. - №4. - С. 27

 

1  Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. №5, ст. 410.

2Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. - М.: 1996. - С.74.

3 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.

4 Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 5378/02. Вестник ВАС РФ. 2003. N 4

5 Федерального закона от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.

6Федеральный закон от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (ред. от 27.12.2009 N 343-ФЗ).

7 Приказ Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135(ред. от 24.12.2004 г.) //»Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти», N 34, 23.08.2004,

8 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Экспресс-Закон, август 2000 г., №30.

9 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2002. - №3. - С. 17-18.

10 В.В. Витрянский Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). – М.: «Статут», 2001. - С. 179.

11 Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т 2. - 4-е издание перер. и доп. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Отв. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - С. 217.

12 Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций /Ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - С. 298-299.

13 Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. - 2003. - №4. - С. 5-12.