Аренда зданий и сооружений

Здания и сооружения - это объекты, обладающие рядом признаков:

1. Здания (сооружения) являются искусственно  созданными объектами.

Здания имеют стены и крышу. В то же время не может быть объектом договора аренды зданий (сооружений) отдельный конструктивный элемент здания. Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой» в пункте 1 сделал вывод, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды9.

Примыкающие друг к другу здания и имеющие общую стену, но представляющие собой самостоятельное конструктивное целое, считаются отдельными. В состав зданий входят помещения (жилые или нежилые), в том числе и те помещения, назначение которых иное, чем основное назначение здания; коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации (система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты).

К зданиям относятся также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома, передвижные домики производственного назначения (мастерские, котельные, кухни и прочее) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и прочее).

Сооружение, состоит из всех устройств, составляющими с ним единое целое. Например:

• нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы;
• плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и другое;
• автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и тому подобное), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, ров.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений. Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (Утвержден Постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. N 359, в ред. изменений 1/98, утв. Госстандартом РФ 14. 04. 98).

2. Здание (сооружение) должно быть  капитальным, иметь постоянную основу (В.Н. Литовкин). В качестве такой  основы выступает земельный участок, на котором оно расположено. Здание (сооружение), как объект недвижимости  прочно связано с землей и  не может быть перемещено без  несоразмерного ущерба его назначению (статья 130 пункт 1 ГК). Например, не являются  предметом договора аренды сооружений  плавучие краны и иные плавучие  сооружения в морских портах. Правда, данный признак объекта  недвижимости (неразрывность с землей) использованный в ГК, несколько  неточен. Имеющиеся на сегодня  технические возможности позволяют  без труда перевезти почти  любые объекты вне зависимости  от их размера. «В самом деле, современный уровень развития  техники позволяет перемещать  здания и сооружения без всякого  ущерба их назначению»10.

3. Здание (сооружение) служит местом  нахождения людей. Здания - для постоянного  нахождения, а сооружения - для временного. Как отмечает А.А. Иванов, «здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно»11. Постоянное или временное нахождение людей соответственно в здании или сооружении, обусловлено их функциональным назначением. В зависимости от назначения здания подразделяются на жилые и нежилые с различными правовыми режимами пользования. Жилое здание используется для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое для иных целей, не связанных с целью проживания граждан. Это «промышленные, производственные, торговые, административные, лечебно-санитарные, культурно-просветительные, коммунально-бытовые, складские, учебные и используемые для иных целей здания»12. Часть здания именуется помещением.

Нежилые здания обычно всегда являются предметом договора аренды зданий и сооружений, если не исключены из гражданского оборота. Нежилое здание может включать жилое помещение (например, служебная квартира в здании больницы), так же как и жилое - нежилые помещения (например, помещение под магазином в жилом многоквартирном доме).

Передача жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения (глава 35 ГК). Однако жилое помещение может быть предметом договора аренды, если одной из сторон является юридическое лицо и оно использует жилое помещение только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 ГК).

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. Является ли нежилое помещение предметом аренды здания? Представляется, авторы, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание» не правы в своих убеждениях. Понятия «здание» и «помещение» не равнозначны. Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы, например, В.А. Лапач13. Думается, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. Здание состоит из множества помещений. В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Нежилое помещение является частью здания (сооружения).

Нежилые помещения имеют больше общего со зданиями (сооружениями), чем с другими предметами аренды. Поэтому логичнее было бы применить к аренде помещений некоторые нормы об аренде зданий (сооружений). К этому как раз стремятся авторы, ставящие знак равенства между зданием и помещением14. В особенности это касается формы и государственной регистрации договора.

Конечно, при применении общих положений о договоре аренды соблюдаются требования о государственной регистрации и письменной форме договора. Если применять общие положения об аренде (статья 609 ГК) договор аренды помещения должен быть заключен в письменной форме при наличии следующих условий: одной из сторон является юридическое лицо, либо договор заключен на срок более одного года. Но в тоже время, поскольку помещение является недвижимым имуществом, то договор подлежит государственной регистрации. Для государственной регистрации требуется оригинал договора аренды, без которого сама регистрация не может быть осуществлена. Поэтому на практике требование о письменной форме договора и регистрации будет соблюдаться сторонами и без специального указания на то законодателем.

Однако, при применении общих положений об аренде к нежилым помещениям, они будут подвержены большим ограничениям. Нежилое помещение - это менее ценный объект, чем здание. При обязательной государственной регистрации договора аренды любого недвижимого имущества будут ущемляться права и интересы лиц, заключивших договор аренды помещения, например, на несколько дней или даже часов. Согласно статье 13 части 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация проводится в течение месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Поэтому представляется необходимым применять к аренде помещений нормы о форме и государственной регистрации зданий (сооружений): договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если заключен на срок более одного года. Такого же подхода придерживаются некоторые авторы, например А.А. Иванов15, а также Высший Арбитражный Суд РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»)16. Сооружения, поскольку люди пребывают в них временно, не имеют деления на жилые и нежилые. Они служат производственным, техническим целям. Это автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, мосты, трансформаторы, нефтяные и газовые скважины, трубопроводы и так далее.

4. Здания (сооружения) могут быть  предметом данного договора аренды  только после принятия их в  эксплуатацию, в порядке, предусмотренном  законодательством. Являются ли  предметом этого договора незавершенные  строительством здания и самовольные постройки? «Объекты незавершенного строительства - это недостроенные и не сданные в эксплуатацию имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения и подобные объекты»17. В действующем законодательстве препятствием к осуществлению договора аренды с объектом незавершенного строительства являются только нормы, связанные с принятием в эксплуатацию зданий и сооружений. Аналогичных норм в гражданском праве нет. Поэтому допускается использование таких объектов только в целях, не связанных с проживанием людей. Например, использование под склад. Если же здание арендуется по своему основному назначению, то есть для постоянного нахождения в нем людей, то в этом случае, оно не может выступать как предмет договора аренды. Так же и самовольная постройка не может быть предметом договора аренды здания, поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретают на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею, в том числе сдавать в аренду (пункты 1-2 статьи 222 ГК).

2.2. Стороны договора аренды зданий и сооружений

Параграф 4 главы 34 ГК «Аренда зданий и сооружений» не раскрывает круг лиц, которые могут быть сторонами в данном договоре. Поэтому необходимо руководствоваться общими положениями об аренде, предусмотренными ГК.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК). То есть арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (пункт 2 статьи 209 ГК), в том числе право сдачи имущества в аренду.

Арендодателями могут быть физические лица, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Физическое лицо может выступать в качестве арендодателя при наличии у него дееспособности. То есть способности лично совершать различные юридические действия: заключать договоры, отвечать за неисполнение договорных и иных обязанностей18. Закон связывает возникновение дееспособности в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть с достижением 18-летнего возраста (статья 21 ГК), поскольку, подразумевается, что лицо способно разумно действовать и сознавать значение своих действии именно по достижении этого возраста. В случаях, предусмотренных законом, дееспособность в полном объеме приобретается до достижения 18 лет. В случае вступления в брак до достижения 18 лет, а также при эмансипации физическое лицо автоматически приобретает дееспособность в полном объеме (статьи 21 и 27 ГК). Могут ли несовершеннолетние выступать в договоре аренды зданий и сооружений в качестве арендодателя (подразумевается, что арендодатель является в данном случае собственником предмета договора)? Анализ статей 26-30 ГК дает следующий ответ. Одним из основных отличий дееспособности несовершеннолетних от 14 до 18 лет от дееспособности совершеннолетних граждан является особый порядок совершения сделок. Несовершеннолетние рассматриваемой категории могут совершать сделки, за исключением специально оговоренных в законе, только с письменного согласия своих законных представителей либо должны получить последующее письменное одобрение уже совершенной сделки (статья 26 ГК). Однако прежде чем давать свое согласие законный представитель должен также получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (статья 37 пункт 2 ГК). Что касается правовой природы согласия законных представителей и разрешения органов опеки и попечительства. «Права и обязанности у сторон по сделке, совершенной несовершеннолетним, возникнут не из согласия родителей, а из того юридического действия, которое совершит несовершеннолетний. Согласие родителей на совершение сделки не может быть и частью сделки, ее элементом. Так как для родителей, давших согласие, никаких прав и обязанностей не возникает. Все права и обязанности по сделке приобретает только несовершеннолетний»19. Приобретает он права и обязанности и случае отсутствия такого согласия. Выражая согласие, законный представитель лишь контролирует несовершеннолетнего. К тому же всю ответственность по договору несет именно несовершеннолетний (с 14 до 18 лет), как при наличии согласия, так и при отсутствии такового (статья 26 пункт 3 ГК).

Физическое лицо, помимо дееспособности, должно иметь соответствующее право на заключение договора аренды зданий (сооружений). Правомочия собственника подтверждаются свидетельством установленного образца, выдаваемым органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство о праве собственности не отражает операции, которые были совершены с недвижимым имуществом с момента выдачи этого документа. Поэтому для проверки юридической чистоты арендуемого объекта необходимо запросить у арендодателя выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на дату, наиболее близкую к моменту заключения договора аренды. Арендатор может и самостоятельно получить данную выписку, поскольку регистрирующий орган предоставляет ее любому лицу.