Рента шарты

 Шартты жасасқан кезде тараптар  осы тəуекелдi сезiнедi жəне онымен келiседi деп болжанады. Бiздiң көзқарасымыз бойынша, тек тəуекелдi сезiнудiң болжамы жеткiлiксiз. Тараптар шарт бойынша берiлетiн мүлiктiң жəне төленетiн төлемдер (рентаның) бiр бiрiне сəйкестiгiн сезiнетiнiн болжамы да қажет. Осыны жасаған кезде (болжамды қолданғанда) бiз басшылыққа сатып алу - сату, айырбас шарттарымен қамтамасыз етiлетiн тепе - тең айырбасты алмауымыз керек. Аталған болжам көмегiмен рента шартының мақсаты жөнiндегi көзқарас қалыптасуы мүмкiн, себебi мəмiленiң мақсаты, бұл сана сезiмде əрекеттер , оларға жету үшiн жасалатын нəтиженi алдын ала болжау.

Мəмiле екi жақты болып  келетiн жағдайда оның мақсаты күрделi (екi қырлы) болып келедi. Рента төлеушiсi үшiн рента шарты бойынша негiзге қажеттi нəтиже бұл ақылы немесе ақысыз негiзде ренталық табысты келтiру мүмкiн мүлiктi алу. Осы себептен (табыс келтiру қабiлетiне байланысты) ол мүлiктiң құны едəуiр болып келедi.

Сөйте тұра ол мүлiктiң бұрынғы иесiне (оның пайдасына) артық (жоғары рентаны  бас тартқысы келедi. Осы нəтиженi рента төлеушiнiң терiс нəтижесi қылып белгiлеуге (анықтауға)болады.

 Рента алушы тым  аз емес ренталық төлемдердi алғысы келедi.

Рента шарты қазiргi азаматтық құқықта  оларға реалдық (шынайылық) мiнезi берiлген аздаған шарттардың қатарына жатады. Ол бойынша құқықтар мен мiндеттер пайда болуы үшiн мүлiк рента u1090 төлеушiге берiлуi керек.

Рента шарты бiр жақты  шарт болып табылады. Мүлiк берiлгеннен кейiн жалпы тəртiп бойынша рента алушыға ешқандай мiндеттеме жүктелмейдi. Рента төлеушi рентаны сатып алу құқықтығына ие болады, бiрақ бұл құқық негiзгiлердiң қатарына жатпайды. Жоғарыда атап көрсеткендей рента қатынастарына сатып алусату, сыйға тарту шарттарының нормалары қолданылуы мүмкiн, бiрақ рента шарты рента төлеушiсi үшiн жоғары тəуекелдi болғасын, оларды қолдану мүмкiншiлiгi бiрталай шектеледi.

Рента шартын жəне өсиеттi қоспағанда ерекше бөлiмнiң нормалары өзге мəмiлелерге оларды нотариатты нысанда жасау бойынша талаптарды қарастырмайды. Егер рента төлеу үшiн қозғалмайтын мүлiк иелiктен шығарылса, онда нотариалдық куəландырудан басқа рента шартын мемлекеттiк тiркеуден өткiзуi тиiс. Мұндай талаптар рента шартының жоғарыда қарастырылған ерекшелiктерiне негiзделедi. Тараптардың шынайы еркi туралы даудамайлар туындауы мүмкiн. Мысалға, рента төлеушi мүлiк бағасын бөлiп, бөлiп төлеймiн деп , болжағаны анықталуы мүмкiн. Нотариат қызметiне тараптардың нақты мақсатын анықтау жатады, ол тараптарға ұсынылатын жобаның мағынасын жəне мəнiн түсiндiруге мiндеттi (Қазақстан

Республикасының “Нотариат  туралы” заңының 35бабы).

Рента шартының заңды құрылымының күрделiгiн ескертетiн болсақ, мұның мəнi келiсетiндер үшiн аз емес екенiн танимыз.

Тараптар рента төленуi үшiн берiлген жылжымайтын мүлiкке (жер учаскесiне, ғимаратқа, құрылысқа немесе өзге жылжымайтын мүлiкке) рента ауыртпалық тудыратынын жоққа шығара алмайды. Егер рента төлеушi осындай мүлiктi иелiгiнен шығарса, онда рента шарты бойынша оның мiндеттемелерi мүлiктi иемденушiге өтедi. Бұл заңнамалық шешiм Ген негiзде рента төлеушiнiң де рента алушының да мүдделерiн ескередi. Болашақта рента алушы ҚР АК 533-бабы 2-тармағымен қарастырылған мүмкiншiлiктердi пайдаланып құны аз емес мүлiктi өзiне қайтарып алатынын жоққа шығармау керек.

Ал, егер рента ауыртпалығы  туралы 520 бабы нормасының əсерiн жылжитын мүлiкке де таратса, онда бұнымен рента төлеушiнiң құқықтары негiзсiз кемсiтiледi. Сондықтан, жылжитын мүлiк иелiктен шығарылған кезде тараптардың қатынасы ренталық мiндеттеме көлемiнде сақтала бередi, одан асып шықпайды. Тағы да мынаны қосып айтуға болады. Рента ауыртпалығының мүлiкпен бiрге еру (ауысу) сипаты болғаныменен, өмiр бойы асырауда ұстау қатынастарын қоспағанда, оның заттық құқықтық мiнезi болмайды.

Қозғалмайтын мүлiктi беру рента төлеушiнi толық мiндеттемеден  босатпайды. Егер заңнамамен немесе шартпен олардың ортақ бiрлескен жауапкершiлiгi қарастырылмаса, онда алғашқы рента төлеушiсi жаңа рента төлеушiмен бiрге субсидиарлық (қосымша) жауапкершiлiктi көтередi.

Рента төленуiн  қамтамасыз ететiн норманың мiндеттi мəнi (əсерi) бар. ҚР АК 521 бабының 1 тармағына сəйкес, рента төленуi үшiн жер бөлшегiне немесе өзге де жылжымайтын мүлiкке құқық (меншiк құқығы) берiлетiн болса, рентаны алушы рента төлеушi мiндетiн қамтамасыз ету мақсатында сол мүлiкке келiп құқығына иеленедi. Рента төленуiн өзге жолмен де қамтамасыз етуге болады, бiрақ осы да аса қажеттiлiк болмауы мүмкiн.

Рента төленуi үшiн жылжымайтын  мүлiк берiлетiн болса, заң мiндеттеме орындалуды қамтамасыз ету түрiн тiкелей анықтамайды. Бiрақ, əрине, бұл реттерде ең тиiмдi болып келетiн тəсiл бұл рентаға берiлетiн немесе өзге мүлiктiң кепiлi.

 Рента төленуiн қамтамасыз ету мiндетi баламалы болып келедi. Қамтамасыз ету орнына рента төлеушiсi бұл мiндеттемелерiн орындамаудың немесе тиiстi орындалмаудың қаупiн (тəуекелiн) рента алушының пайдасына сақтандыруға құқылы. Таңдау құқығы рента төлеушiсiнде болады, бұл баламалы мiндеттеме орындалуының жалпы ережесiне сəйкес келедi (ҚР АК 285 бап).

Ренталық мiндеттеменi орындамағаны үшiн жауапкершiлiк қарастырылған. Азаматтық құқыққа жауапкершiлiктi қарастыратын нормалар əрқашан мiндеттi болып келедi, жауапкершiлiктi қолданудан бас тарту, туралы келiсiмдер жарамсыз болып келедi (ҚР АК 8 бабы 2 тармақ).

Нақты рента шартының өзiнде оны орындамау немесе тиiстi орындамау үшiн жауапкершiлiктi қарастыратын нормалар, ҚР АК 522 бабын қоспағанда, қарастырылмаған. Яғни, оған азаматтық құқықтағы жауапкершiлiк (шарттық мiндеттемелердi орындамаған үшiн) туралы жалпы ережелер қолданылады.

Рента төлеу мерзiмiн өткiзiп алған  рента төлеушi ҚР АК 522 бабына сəйкес тұрақсыздық төлемдi (айыппұлды) төлейдi, ол ҚР АК 353 бабына сəйкес өндiрiледi. Бiздiң пiкiрiмiз бойынша 522 баптың мағынасы көрсетiлген айыппұлды бiр бөлiгiнде азайтуға немесе одан толығынан бас тартуға болады. Жалпылама бұл норманы қарастыру қажетi жоқ сияқты, себебi тiкелей 353 бапты қолданса да болар едi. Аздаған ерекшелiк рента, ақшалай төлем емес, заттай асырау болып келетiн жағдайларда пайда болады. Бұл орын алса, айыппұл заттай асыраудың ақшалай бағалануына сəйкес өндiрiлiп алынады.

Барлық тiзiлiп айтылған жағдайлардан басқа реттерде ренталық қатынастарға азаматтық құқықтағы диспозитивтiлiк реттеу толығынан тарайды. Шарт мазмұнына қатысты, үшiншi тұлғалардың құқықтарын, қоғамдық мүдделердi жəне императивтi нормаларды бұзбайтын барлық ережелер, тараптармен өз қалауымен бекiтiледi. Рента ешқашан нақты уақыт шегiмен анықталмайды, бұл шарттың мəнiсiне қатысты нəрсе. Сондықтан тараптар рента төлену мерзiмiн келiсiмiмен анықтай алмайды. Осыған ұқсас өзге де шектеулер болуы мүмкiн.

Рента шартының түрлерi Қазақстан Республикасының заңнамасымен рента шартының үш түрi көзделген: 1) тұрақты рента шарты; 2) ғұмырлық рента шарты; 3) өмiр бойы асырауда ұстау шарты. Жалпы нормалар шарттың аталған үш түрiне де бiрдей қатысты болып табылады. Бұлардың əрқайсысының ерекшелiктерi бар. Олар төлемдерiн (асыраудың) нысанында, оның ең төмен мөлшерiнде, мерзiмдерiнде көрiнiс табады. Сол сияқты олардың субъектiлiк қатары, олардағы құқықтық мирасқорлық жəне рентаны сатып алу құқығы, мүлiктiң кездейсоқ бүлiнуiнiң немесе жойылуының ренталық қатынастарға əсерi жəне басқасы ерекшеленедi.

Рента шарттарын жiктеудiң  негiздерi осымен шектелмейдi. Тұрақты рента жəне ғұмырлық рента шарттары мүлiк рента төлеушiге ақыға немесе тегiн берiлетiнiне, мүлiк қозғалатын ба əлде қозғалмайтын ба, соған байланысты бөлiнуi (жiктелуi) мүмкiн.

Өмiр бойы асырауда ұстау шарты  осы екi шарттан едəуiр ерекшеленедi. Онда фидуциарлық (сенiмдiлiк) сияқты сипат айқын көрiнiс табады, осы сипаты азаматтық құқық шеңберiнен шығып кетедi деуге болады. Бiздiң ойымызша, ондағы сенiмдiлiк отбасылық құқық ережелерiне де негiзделуi мүмкiн (бiр бөлiгiнде).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1 Тұрақты рента шарты

Шарттың элементтерi. Тұрақты рента тараптары болып рента алушы жəне рента төлеушi болып табылады. Тұрақты рента алушылары болып азаматтар жəне коммерциялық емес ұйымдар келедi. Азаматтар ренталық қатынастарда тұрақты рента алушысы болып үш жағдайда келе алады:

а) егер олар мүлiк иегерi болса жəне мүлiк олармен рентаға берiлсе

ə) тұрақты рентаны алушы мұрагерлiк салдарынан құқықтық мирасқор болса;

б) тұрақты рента азаматтар пайдасына басқа бiр тұлғамен шарт арқылы қарастырылса, яғни үшiншi тұлға пайдасына жасалған шарт орын алса.

Азаматтарды кəсiпкер ретiнде тiркеу олардың тұрақты ренталық төлемдердi алуы үшiн кедергi болмайды, себебi мұндай жағдайларда азамат өзiне жататын жалпы құқық қабiлеттiлiкке негiзделiп рента қатынастарында да қатыса бередi.

Тұрақты рента алушы ретiнде , егер бұл олардың мақсатына жəне қызметiне сай келсе коммерциялық емес ұйымдар да əрекет ете алады. Бiрақ Қазақстан Республикасында тұрақты рента алушы болып мемлекеттiк мекемелер келмейдi, себебi олар мемлекеттiк бюджеттен тыс көздерден қаржыландырылуы мүмкiн емес .* Барлық жеке меншiкке негiзделген бола алады. Ренталық төлемдер ретiнде ақшаны алу коммерциялық емес ұйымдарға олар құрылған мақсаттардағы қандай да болсын қызметтi жүзеге асыруға мүмкiншiлiк бередi. Ренталық төлемдер есебiнен қаржыландырылуға тыйым тiкелей жарғыларда қарастырылуы мүмкiн, бiрақ та оларды тəжiрибелi (нақты) бекiту ақыл ойға сыйыса бермейдi. Коммерциялық емес заңды тұлғаларда олардың пайдасына өзге тұлғалармен орнатылған тұрақты рентаның алушылары бола алады.

Коммерциялық емес ұйымдардың пайдасындағы рентаны алушылардың қатары өзгерiп тұруы мүмкiн.

ҚР АК 523 бабының 2 тармағына  сəйкес олардың құқықтары заңды  тұлғалар қайта құрылуы нəтижесiндегi құқықтық мирасқорлық арқылы өтуi (ауысуы) мүмкiн. Яғни, егер екi жеке меншiк мекеме бiрiккен болса жəне с.с., онда олардың бiреуiнiң тұрақты рентаны алуға құқығы жаңадан пайда болған коммерциялық емес заңды тұлғаға ауысады. Алайда, қайта құру нəтижесiнде коммерциялық заңды тұлға болса, онда рентаны төлеу тоқтатылады. Сол сияқты мұра иесiз қалатын болса, рента бойынша мемлекет пайдасына (тарапына) құқықтық мирасқорлық орын алмайды. Тұрақты рентаны алуға құқық өзге (жеке немесе заңды) тұлғаға iшiнара сингулярлық мирасқорлық негiзiнде талап етудi беру арқылы ауысуы мүмкiн.

Егер де талап етудi беруге тыйым немесе оны төлеушiмен келiстiру талабы тұрақты рента шартының өзiнде ұсталмаса, онда талап етудi беру рента төлеушiсi келiсiмiнсiз де жүзеге асырылуы мүмкiн.

Тұрақты рентаны төлеушiлерi болып азаматтар (жеке тұлғалар) жəне осыған оларға тыйым салынбаса (заңнама бойынша немесе құрылтайшы құжаттармен) коммерциялық, коммерциялық емес заңды тұлғалар келуi мүмкiн.

Тұрақты рента шартының нысанасы бiр жағынан рента төленуi үшiн иелiктен шығармайтын мүлiктi, екiншi жағынан ренталық төлемдердi қамтиды. Тұра (формальды) түрде заңнама ренталық шарт нысанасы болып келе алатын мүлiк тiзiмiн (түрлерiн) шектемейдi, бiрақ iс жүзiнде ренталық шарт жылжымайтын (қозғалмайтын) мүлiкке билiктi жүзеге асыруға қолайлырақ болып келедi. Рента болса, ол көбiнесе (жиiрек) ақшалай қанағаттандыру (асырау). Ақша орнына u1079 заттай (натуралды) қанағаттандыру (асырау) берiлуi мүмкiн. Ол кездерде заттар берiледi, жұмыс орындалады немесе қызмет көрсетiледi. Қызметтер құқыққа сəйкес болуы керек. Заттай (натуралды) қанағаттандырудың сомасы, тұрақты рента шартында көрсетiлген ақшалай сомаға сəйкес (тең) болуы керек. Аралас қанағаттандыру (асырау) мүмкiн болады, яғни ол бiр бөлiгiнде заттай, қалған бөлiгiнде ақшалай берiлуi мүмкiн.

Баға. Тұрақты рента шартына қатысты рента төлеушiнiң меншiгiне берiлетiн мүлiктiң бағасы, ренталық төлемдердiң мөлшерi жəне тұрақты рентаны сатып алу бағасы туралы айтуға болады.

Рента шартының тəуекелге  негiзделгенiне байланысты оның бағасы шартты түрде анықталады, қателесулер (тұрақсыздық) орын алуы мүмкiн, себебi есепке мүлiктiк тек таза құны ғана емес, болашақта алынар деген ренталық төлемдердiң көлемi де алынады.

Рентаның ең төмен сомасы (мөлшерi) тұрақты рента шарты бойынша қарастырылмаған. Рентаны бағаның дəстүрлi түсiнiгiне келтiру өте қиын. Оны анықтауға қатысты белгiлi (тұрақты) көрсеткiштер (өлшемдер) қалыптасып үлгерген жоқ. Ал тауарлар, жұмыстар, қызметтер бағалары жөнiнде айтатын болсақ, олар үшiн нарық жағдайында баға қалыптастыру тетiгi дайын.

Осыны ескерiп, бiз болашақта  рента бағасын анықтауға (ол жөнiнде қорытынды жасауға) мүмкiншiлiк беретiн өңдемелер (əдiстемелер) пайда болуы  керек екенiн айтамыз.

Қалай болса да (қиындылықтарға қарамастан) бекiтiлген сан тұрақты  рентаның мөлшерi тараптар үшiн мiндеттi болып келедi. Мерзiмдi (ұзаққа созылатын) төлемдер болғасын рента инфляциядан қорғалу шарасы ретiнде оны индекстеудi талап етедi. Шартпен өзгешелiк қарастырылмаса, төленетiн рентаның мөлшерi заңнама бекiткен айлық есептеу көрсеткiштiң өзгеруiне пропорционалды өзгередi.

Тұрақты рентаның төлеушi сатып алу бағасы дегенiмiз бұл, оны төлеген жағдайда, алушы алдындағы мiндеттемесiнен босатылатын ақшалай сомма. Заңи табиғаты бойынша u1086 оны мiндеттеменi тоқтатудың бiр тəсiлi, бас тарту төлемi ретiнде бағалауға болады (ҚР АК 369 бабы). Сатып алу бағасы шартпен анықталады.

 Шарттың өзiнде  сатып алу бағасы туралы жағдайлар қарастырылмаса, сатып алу ренталық төлемдердiң бiр жылдық сомасына сəйкес келетiн баға бойынша жүргiзiледi. Рента төлеушiге тегiн берiлген мүлiктiң сатып алу бағасы шартпен бекiтiлмесе, ол мүлiктiң құнынан жəне бiржылдық ренталық төлемдердiң сомасынан құралады.

Мерзiм. Тұрақты рента мерзiмсiз төленедi, яғни оны төлеу мiндетi өз бетiмен тоқтатылуы мүмкiн емес. Сондықтан құқықтық мəн мiндеттеменi орындау мерзiмiне берiледi, олар болса төлемдердiң мерзiмдiлiгiне тiреледi. Төлемдердiң мерзiмдiлiгi шарттың өзiнде анықталмаса, тұрақты рента əрбiр күнтiзбелiк тоқсан аяқталуымен төленуi керек. Сөйтiп, төлем күнi жаңа басталған тоқсанның бiрiншi күнiмен анықталады, көрсетiлген (тиiстi) мерзiмде төлемдi жасамау мерзiмдi өткiзiп алуға əкеледi.

Мазмұны. Рента шартының мазмұны сатып алу - сату шартының мазмұны сияқты көлемдi болып келмейдi. Бiрақ, оның мазмұнын кеңейтiп қарауға да болады, себебi бұдан бұрын айтылғандай, рента шартының қатысушыларында (тараптарында) сыйға тарту, сатып алу - сату шарттарының қатысушыларындағыдай құқықтар мен мiндеттерi пайда болады (қарастырылуы мүмкiн).