Отчет по практике на ООО «ЕРК «Город»

ИНСТИТУТ  СОЦИАЛЬНЫХ И ГУМАНИТАРНЫХ ЗНАНИЙ

 

 

ОТЧЕТ ПО ПРАКТИКЕ

О прохождении  производственной практики

 

Студента 5 курса  заочного отделения юридического

Факультета  Камашевой Елены Вячеславовны

 

 

 

 

 

Место прохождения  практики ООО «ЕРК «Город»

Практика  проходила с 02.09.13 по 30.09.13

 

 

 

 

 

 

Дата сдачи  отчета 24.10.13 г

 

 

Руководитель  практики Гареева Э.Х. 

 

 

 

Елабуга

2013 г.

Отчет о прохождении  производственной практики

студентки 5 курса 291 группы заочной формы обучения юридического факультета Института социальных и гуманитарных знаний Камашевой Елены Вячеславовны

 

В соответствии с учебным  планом я проходила производственную практику в ООО «Единая Риэлторская  компания «Город» со 02 сентября 2013г  по 30 сентября 2013г.

Я была принята для  прохождения производственной практики на должность юриста. Совместно с руководителем практики непосредственно в обществе был составлен план осуществления работы.

Предприятие организованно  в форме общества с ограниченной ответственностью в 2006 году. Общество с ограниченной ответственностью  «Единая Риелторская Компания «Город» (в дальнейшем именуемом - общество) создано в соответствии с законодательством Российской Федерации, является юридическим лицом и действует на основании  Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», и других действующих законодательных актов РФ, Устава и внутренних положений Общества.

Полное фирменное наименование Общества: Общество с ограниченной ответственностью «Единая Риелторская Компания «Город». Сокращенное фирменное наименование Общества: ООО «ЕРК «Город». Место нахождение Общества: 423600, Российская Федерация, Республика Татарстан, г. Елабуга, улица Строителей, дом 7. 

Руководство деятельностью  ООО «ЕРК «Город» осуществляется единоличным исполнительным органом – генеральным директором Общества.  Общество с ограниченной ответственностью «ООО» осуществляет свою деятельность на основании устава, утвержденного единственным учредителем.

Общество с ограниченной ответственностью «ООО» имеет офис, оборудованный всей необходимой офисной техникой, предоставляет все удобства. Общество имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Штат составляет 6 человек.

Целью деятельности общества является удовлетворение общественных потребностей юридических и физических лиц в работах, товарах и услугах  и получение прибыли. Общество осуществляет следующие виды деятельности:

• Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества;
• Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества;
• Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества;
• Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений;
• Покупка и продажа земельных участков;
• Сдача в наем собственного недвижимого имущества;
• Сдача в наем собственного жилого недвижимого имущества;
• Сдача в наем собственного нежилого недвижимого имущества;
• Предоставление посреднических услуг, связанных недвижимым имуществом;
• Деятельность агенства по операциям недвижимым имуществом;
• Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества;
• Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества;
• Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества;
• Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества;
• Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества;
• Управление недвижимым имуществом;
• Деятельность, связанная с использованием вычислительной техники и информационных технологий;
• Деятельность в области права;

Организации (предприятия), которые действуют на рынке, недвижимости    

могут называться по-разному:

- Брокерская (маклерская) контора;

- Агентство недвижимости;

- Риелторская фирма  (контора).

Что же это такое за слово - Риелторская фирма.

Любой англо-русский словарь  сразу снимет завесу таинственности. Открыв, его мы узнаем, что английское слово realty означает не что иное, как недвижимое имущество. Следовательно, риелторская фирма, имеет дело с этим самым недвижимым имуществом, то есть работает на рынке недвижимости.

Недвижимое имущество - это такое имущество, которое нельзя передвинуть, не нанеся ему существенных повреждений, а именно: всякого рода строения или их части, а также земельные участки.

Рынок недвижимости - это  совокупность сделок, предметом которых  является недвижимое имущество. Причем спектр таких сделок достаточно широк. Это и купля-продажа, и мена, и имущественный наем (аренда), и договоры пожизненного содержания и т.п.

Следовательно, Риелтор, Риелторская фирма либо участник сделок с недвижимостью, либо занимается обслуживанием таких сделок.

Рассуждая таким образом, достаточно просто определить основные виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости:

- информационные услуги;

- консультации;

- посреднические операции;

- торговая деятельность.

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Юридические услуги по недвижимости включают проверку документов и правового  титула, юридическую экспертизу правоустанавливающих документов и информации об объекте, подготовку договоров и других документов, регистрацию недвижимости и сделок с ней.

Во время прохождения  производственной практики мне поручалось:

- составление договоров  купли продажи квартир;

- составление договоров  аренды;

          - дополнительных соглашений, актов,  соглашений о расторжении договоров;

- составление писем-претензий и иной документации;

- консультировать клиентов;

          - проведение юридического аудита  документов на объекты недвижимости;

Опыт составления договоров  купли-продажи, аренды и иных договоров, связанных с распоряжением объектами  недвижимого имущества, опыт участия в регистрационных процедурах необходим каждому юристу-практику.

 Для выполнения поставленных  предо мною задач мне выдавались  доверенности от имени клиентов, обратившихся за помощью в  агенство, на оформление прав  на недвижимость. На практике возникала необходимость дачи консультаций клиентам по различного рода вопросам: купли-продажи недвижимости, наследственного права, оформление и переоформление прав на недвижимое имущество, защиты своих жилищных прав, жилищных сертификатов, аренды и найма недвижимого имущества. Консультации давались мною как в устной, так и письменной форме.

В ходе консультаций мною был приобретен навык общения людьми. Возникла необходимость  просто и грамотно разъяснять клиентам, незнакомым с тонкостями юридических вопросов, положения действующего законодательства их права, предусмотренные жилищным и гражданским  законодательством.

Чаще всего в практике приходилось  сталкиваться с договорами аренды и  купли-продажи недвижимости.

О купле-продаже квартир как  предмете предпринимательской деятельности можно говорить, прежде всего, в рамках риэлторской деятельности. Положения о лицензировании риэлторской деятельности определяет данный вид предпринимательской деятельности как деятельность, осуществляемую юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности), по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В Положении особо указывается, что услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.

Для продажи жилья  в ст.558 ГК сформулированы дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан. Так, в частности, существенным условием договора продажи (купли-продажи) квартиры или ее части, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор продажи (купли-продажи) квартиры считается незаключенным.

Договор продажи (купли-продажи) квартиры подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. Переход  права собственности на недвижимость по договору продажи (купли-продажи) к  покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи (купли-продажи) квартиры до государственной регистрации  перехода права собственности не является основанием для изменения  их отношений с третьими лицами. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

У договора продажи (купли-продажи) квартиры есть существенное отличие от других договоров купли-продажи в вопросе  определения цены. Если в тех договорах  отсутствует указание цены, то ее можно определить исходя из обычаев делового оборота, из установившейся на рынке цены на подобный товар и. т. д. Договор же продажи (купли-продажи) квартиры должен непременно предусматривать цену этой квартиры. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры, договор о ее продаже (купле-продаже) считается незаключенным.

Договор купли-продажи приватизированной  квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства будет признан недействительным, как влекущий нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

Договор аренды зданий (сооружений) регулируется положениями, сходными с содержащимися  в ГК нормами о купле-продаже  недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в обороте.

В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды здания (сооружения) - простая письменная форма путем  составления одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Несоблюдение формы договора аренды здания (сооружения) влечет его недействительность независимо от срока действия и участников договора.

Законодательством не установлены  ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания (сооружения), стороны  вправе самостоятельно определить в  договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать. Если все же срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (в контракте можно оговорить иной срок).

Для того чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта  договора аренды, оно должно обладать определенными признаками.

Здание должно быть принято в  эксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды самовольно построенное  здание. Основными документами на здание являются технический паспорт  и поземельная книга. В бюро технической  инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридических и физических лиц.

В договоре аренды здания (сооружения) должны быть указаны индивидуально  определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору, т.е. данные, позволяющие определенно установить, какое именно здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве аренды. Поэтому, составляя контракт, необходимо указать точный адрес и общую площадь передаваемого в аренду здания (сооружения). При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.