Аренда зданий и сооружений

во-первых, передаваемое в аренду предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности;

во-вторых, действия арендодателя по передаче предприятия во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным имуществом, внесению арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.3

Характерная особенность договора аренды предприятия отличающая его от других видов аренды, в том числе от договора аренды зданий и сооружений, заключается в том, что передача предприятия в аренду во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой арендатору прав требований арендодателя, а с другой - переводом на него долгов арендодателя, связанных с деятельностью передаваемого в аренду предприятия.4

В договоре аренды предприятия должны быть установлены следующие условия:

• о предмете договора, то есть определение четкого перечня имущества и обязательств, входящих в состав предприятия, передаваемого в аренду;
• о цене договора (арендная плата).

Эти условия являются для договора аренды предприятия существенными, а значит, при отсутствии согласованных сторонами в письменной форме всех существенных условий договора аренды предприятия считается незаключенным.

Условие о сроке аренды должно определяться сторонами при заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным, в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок. С точки зрения целесообразности заключения договора аренды предприятия без указания срока его действия необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такого договора заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Прежде чем заключить договор аренды предприятия, необходимо удостоверить состав передаваемого предприятия, провести аудиторскую проверку. До подписания договора аренды предприятия должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

При аренде предприятия должны быть соблюдены права кредиторов арендодателя. Прежде всего, кредиторы должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду еще до его передачи арендатору. Передача кредиторской задолженности проводиться только с письменного согласия кредиторов. Известить кредиторов о том, что задолженность перед ними будет передана другому лицу, надо за три месяца до передачи предприятия арендатору.

Если арендодатель передаст предприятие вместе с кредиторской задолженностью арендатору и не предупредит об этом кредиторов, они вправе в течение года с того момента, как им стало известно о передаче предприятия в аренду предъявить иск об удовлетворении требований. Отвечать перед кредиторами придется не только арендодателю, но и арендатору, потому что они несут солидарную ответственность по долгам.

Кредиторам, получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения арендодателем причиненных этим убытков в течение трех месяцев со дня получения уведомления об аренде предприятия.

Дебиторская и кредиторская задолженность перед бюджетом и внебюджетными фондами не может быть передана арендатору.

Передача арендованного предприятия от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту. В передаточном акте указывается балансовая стоимость имущества, которое передается арендатору. Оценивается не все предприятие в целом, а каждая из составных частей имущественного комплекса по отдельности. Арендодатель должен снять с балансового учета все переданное имущество, арендатор должен поставить его на баланс «поименно».

К передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Установлено, что все расходы по подготовке предприятия к передаче в аренду несет арендодатель, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта арендодателем и арендатором.

По договору аренды предприятия арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда сторонами не оговорено, на каком праве передается соответствующий земельный участок арендатору предприятия, к последнему на срок аренды предприятия переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята предприятием и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Установленная в договоре аренды предприятия арендная плата за пользование предприятием включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности потребует либо оформления соответствующих лицензионных соглашений, либо включения в текст договора аренды предприятия всех существенных условий лицензионного соглашения с последующей государственной регистрации этих соглашений в Роспатенте. 5

Отличительной особенностью договора аренды предприятия по сравнению с другими видами аренды имущества является наделение арендатора значительно более широким кругом правомочий по распоряжению имуществом, входящим в состав арендованного предприятия. Арендатор вправе вносить улучшающие изменения в состав арендованного предприятия. Он в праве проводить реконструкцию, модернизацию, расширять производственные мощности, осуществлять любые мероприятия, увеличивающие стоимость имущественного комплекса, лишь бы это не шло вразрез с условиями договора аренды. Все улучшения арендованного предприятия арендатор вправе производить без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором..

Предоставление арендатору немалых возможностей по распоряжению имуществом, которое входит в состав арендованного предприятия, сочетается с возложением на него практически всех обязанностей по содержанию предприятия и несению расходов по его эксплуатации. Это тоже отличительная черта договора аренды предприятия как отдельного вида договора аренды имущества. При аренде иных видов имущества указанные обязанности обычно распределяются между обеими сторонами договора. В частности, осуществление капитального ремонта сданного в аренду имущества, в том числе и при аренде зданий и сооружений, по общему правилу возлагается на арендодателя. В процессе исполнения договора аренды предприятия поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта является обязанностью арендатора. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

1 Договор аренды зданий и сооружений. Учебник / Под ред. М.Булаков. - М.: Бизнес-адвокат, 2005. -  с.25.

2 Договорное право. Книга вторая: Договоры о передачи имущества. Под ред. М.И. Брагинского, В.В. Витрянского. – М.: Статут, 2001. – с.539.

3 Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М., 2003. – с.195.

4 Договор аренды предприятия. Учебник / Под ред. В.В. Владимировской. М.: Бизнес-Информ, 2003. – с.55.

5 Договор аренды предприятий. Учебник / Под ред. В.В. Владимировской. – М.:Бизнес-Кво97, 2005. – с.356.