Автор работы: Пользователь скрыл имя, 09 Июня 2014 в 11:48, реферат
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст.650 ГК РФ).
Под зданием (сооружением) надо понимать любой искусственно возведенный (созданный людьми) на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используемся по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст.650 ГК РФ).
Под зданием (сооружением) надо понимать любой искусственно возведенный (созданный людьми) на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используемся по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы).
Связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной, что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.
Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору аренды, поэтому договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ).
Договор аренды зданий (сооружений) должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.1 ст.651 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
В законе содержаться требования, согласно которым в договоре аренды зданий (сооружений) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды). При отсутствии этих данных договор не считается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ). Указанные площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы, так как практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.
Иногда при аренде зданий (помещений) может потребоваться получение согласия антимонопольного органа.
Зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящий). По этому признаку здания и сооружения отличаются, от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения.
Здания и сооружения могут быть объектом арендных отношений после ввода их в эксплуатацию по завершению строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке.
Вместе со зданием и сооружения в аренду сдается и соответствующая часть земельного участка, на котором само здание расположено.
Договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:
В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п.2 ст.652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования земельного участка.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
К числу существенных условий договора аренды здания (сооружения) помимо его предмета также относиться арендная плата. Арендная плата, определяемая договором аренды здания (сооружения), должна включать в себя также плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.
Исполнение арендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды, производиться путем передачи соответствующего здания (сооружения) и принятия его арендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом, подписанным обеими сторонами. В таком же порядке арендованное здание (сооружение) возвращается арендатором арендодателю при прекращении договора аренды здания (сооружения).
Рассмотрим пример из судебной практики. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.
Таким образом, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Лизинг является разновидностью аренды. Правовую основу регулирования лизинга составляет параграф 6 главы 34 «Финансовая аренда (лизинг)», а также Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».
По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингодержателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Предметом договора могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.
Лизинг является особой, самостоятельной разновидностью обязательств по передаче имущества в пользование. Он оформляет отношения по долгосрочной аренде различного дорогостоящего оборудования, относящегося к основным производственным фондам. От обычной аренды он отличается многосторонним характером, так как предполагает участие в данных отношениях не только арендодателя и арендатора, но и третьей стороны – изготовителя (продавца) оборудования, с которым арендодатель, и арендатор могут вступать в непосредственные правоотношения. При этом в договоре зачастую содержится условие о выкупе арендатором оборудования по окончании срока аренды.
Смысл такого договора для арендатора состоит в возможности получить для хозяйственной эксплуатации дорогостоящее оборудование, не уплачивая сразу его полную стоимость, а для изготовителя-продавца – наоборот, в возможности сразу получить полную стоимость оборудования за счет посредника-арендодателя, становящегося его собственником (лизинговой организации). Поэтому в качестве арендодателя здесь часто выступают банки, другие кредитные учреждения или созданные ими организации, получающие таким образом выгодную возможность вложения свободных средств, то есть финансируют эту сделку.
Договор финансовой аренды, если он заключён на срок одного года или одной из сторон является юридическое лицо (независимо от срока), должен быть заключен в письменной форме. Договор финансовой аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено в законе (ст.609 ГК РФ).
В финансовом лизинге участники последовательно связаны между собой двумя договорами. Производитель оборудования заключает договор купли-продажи с арендодателем, а тот в свою очередь – договор лизинга с арендатором.
Арендатор сам выбирает необходимое ему оборудование и изготовителя, арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды (лизинга), передается непосредственно арендатору в месте его нахождения, минуя арендодателя.
Приобретая имущество, арендодатель должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу.
Финансовый лизинг имеет предпринимательскую цель. По договору финансового лизинга арендодатель обязуется купить у изготовителя заказанное арендатором оборудование и передать его за плату во временное владение и пользование арендатору для предпринимательской деятельности.
Для лизинга характерно особое распределение прав и обязанностей между его сторонами, особый смысл, которого состоит в освобождении лизингодателя от большинства обязанностей арендодателя: передачи арендатору сданного в аренду имущества, обеспечения его надлежащей эксплуатации, в том числе осуществления капитального ремонта, каких-либо расходов на содержание имущества. И напротив, на лизингополучателя возлагаются дополнительные обязанности, связанные с эксплуатацией имущества, осуществлением его как текущего, так и капитального ремонта, несением всех расходов в связи с его содержанием, а также риска, связанного со случайной гибелью арендованного имущества. Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.
Срок аренды оборудования в финансовом лизинге обычно соответствует нормальному (амортизационному) сроку его эксплуатации. Арендная плата устанавливается таким образом, чтобы в течение этого срока полностью окупить арендованное имущество. Арендные платежи могут быть как периодическими, так и разовыми (однократными). Общая сумма лизинговых платежей за пользование арендованным оборудованием включает его стоимость с учетом амортизации, проценты за пользованием займом, а так же оплату услуг лизингодателя. Таким образом, объем лизинговых платежей должен превышать покупную цену оборудования, а разница составляет прибыль лизингодателя.
В результате по истечении основного срока лизинга у пользователя возникает либо право собственности на арендованное оборудование, либо право на продолжение его использования по значительно пониженным ставкам.
Во время действия договора лизинга, арендодатель, являясь собственником арендованного имущества, риска его случайной гибели и порчи не несёт, что более повышает обеспеченность сделанных им вложений. Это отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несёт арендодатель. Данное правило может быть изменено договором. Досрочное расторжение договора лизинга возможно по тем же основаниям, что и обычный договор аренды
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное впадение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).
В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, запасы сырья, топлива, продукции, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Помимо этого арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.2
Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, следовательно, и от ответственности за их неисполнение (п. 2 ст. 656 ГК РФ).
Квалифицирующим признаком, позволяющим выделять договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества, является специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет всякого договора аренды, два рода объектов: