Земельно-кадастровые геодезические работы

        В случае надлежащего оформления права собственности наследодателя принадлежавший ему земельный участок включается в состав наследственного имущества и переходит в собственность наследников. На принятие наследства, в состав которого входит земельный участок, специального разрешения не требуется (ст.1181 ГК РФ).

       Что касается особенностей наследования земельных участков, установленных ГК РФ, то они имеют значение в том случае, когда имущество наследодателя наследует не один наследник, а два или несколько, а также в случае, когда наследуемый земельный участок является неделимым.

      Унаследованный участок становится общей долевой собственностью наследников, однако если размер участка позволяет, он может быть разделен между наследниками.

      При невозможности раздела земельный участок согласно п.2 ст.1182 ГК РФ переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого участка. Остальные наследники имеют право на денежную компенсацию со стороны того, кто получил участок.

       Если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, участок становится общей долевой собственностью наследников. Владение, пользование и распоряжение таким участком осуществляется согласно правилам гл.16 ГК РФ. При этом следует отметить, что распорядиться участком путем выделения из него доли наследники не могут. Они вправе установить порядок пользования участком, а в случае разногласий любой из них вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования участком.

       Участниками права общей долевой собственности могут быть не только граждане, но и юридические лица, а также муниципальные образования.

       До вступления в силу ЗК РФ юридические лица имели на используемые ими земельные участки, как правило, право постоянного (бессрочного) пользования. Но ст.3 Федерального закона N 137-ФЗ обязала юридических лиц, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ.

       Со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (п.7 ст.3 Федерального закона N 137-ФЗ).

         Президиум ВАС РФ, рассматривая в порядке надзора спор по делу N А19-4030/04-48, в Постановлении от 5 июля 2005 г. N 15524/04 указал, что право на приватизацию земельного участка в силу ст.36 ЗК РФ принадлежит только собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке. [10] Но известно, что расположенные на одном неделимом земельном участке здания, строения и сооружения могут находиться в собственности не одного, а нескольких юридических лиц. Статья 36 ЗК РФ разрешает в этом случае собственникам строений заключать договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора либо приобрести участок в общую долевую собственность. И в том и в другом случае для приобретения права на земельный участок собственники зданий и строений совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты.

        Между тем на практике такая процедура оказывается часто трудновыполнимой. Даже двум собственникам строений иногда сложно достичь согласия в вопросе о том, какое право приобретать: право аренды или право собственности. Еще сложнее разрешить вопрос, когда собственников более двух. Поэтому заслуживает внимания предложение К. Скловского о необходимости такого толкования ст.36 ЗК РФ, которое позволило бы собственнику здания, сооружения, строения, помещения устанавливать своим личным заявлением (без множественности на стороне заявителя) право общей долевой собственности на земельный участок в порядке приватизации. Иначе обязательно будут возникать юридические тупики.

 

Данная позиция разумна  и целесообразна.

 

Однако судебная практика рассматривает предусмотренный  п.5 ст.36 ЗК РФ порядок оформления права  общей собственности единственно  возможным. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20 июля 2004 г. N 3934/04 сказано: "Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки. Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума" [12]. Президиум признал законным решение об отказе в удовлетворении исков, основанных на единоличных обращениях с требованием об оформлении права собственности на участок.

 

Но отсутствие более приемлемого  порядка оформления права собственности  на землю не означает, что не следует  стремиться к его установлению. При  этом следует исходить из законодательного признания права общей долевой  собственности на землю органа государственной  власти или муниципального образования  и юридического лица или гражданина. Это право должно быть зарегистрировано как право общей собственности  с указанием долей каждого  сособственника.

 

По мере того как юридические  лица - сособственники недвижимого  имущества будут обращаться с  заявлениями о приобретении земли  в собственность, в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним должны вноситься  изменения, касающиеся числа дольщиков  и размеров долей. Конечно, предлагаемый порядок непрост, сложен, но иной, более  простой способ оформления права  общей собственности юридических  лиц предложить трудно.

 

Этот порядок допускает  не только последующее оформление права  общей собственности юридических  лиц, но и использование участка  на разных правовых титулах, т.е. не зарегистрированные в качестве сособственников юридические  лица могут оформить договор аренды.

 

Нормативно правовая база по производству геодезических  работ

Правила межевания  земель

 

        Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

 

Установление и закрепление  границ на местности выполняют при  получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении  всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан  и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный  участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности (как в нашем случае).

 

Работы по межеванию объектов землеустройства включают в себя:

· определение границ объекта  землеустройства на местности и  согласование с лицами, права которых  могут быть затронуты;

· закрепление на местности  местоположения границ объекта землеустройства  межевыми знаками и определение  их координат или составление  иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

· составление проекта  территориального землеустройства;

Проект землеустройства  состоит из:

· текстовой части;

· графической части (проектного плана).

 

Текстовая часть включает:

· пояснительную записку;

· каталоги (списки) координат  межевых знаков объект землеустройства;

· ведомость вычисления площадей;

· обоснование принимаемых  решений.

 

Изготовление карты (плана) объекта землеустройства проводится в порядке установленном Федерального агентства земельного кадастра России.

 

Проектный план (графическая  часть) включает отображаемые на картографической основе:

· границы и номера существующих земельных участков;

· границы зон обременений  и ограничений;

· размеры земельных участков (площади и длины);

· проектные элементы;

· промеры для определения  местоположения проектных элементов.

 

Также в землеустроительное дело включается:

· титульный лист;

· оглавление;

· кадастровый план земельного участка;

· задание на выполнение работ;

· копии документов о правах;

· согласование проекта;

· извещение о проведении землеустройства;

· исходные данные для проектирования.

Образование новых и упорядочивание существующих объектов землеустройства  проводится с учетом таких характеристик, как принадлежность к той или  иной категории земель по целевому назначению, разрешенное использование, осуществляемое в соответствии с  зонированием территории и требованиями законодательства Российской Федерации, площадь, местоположение границ, ограничения  в использовании земель, обременения  правами других лиц.

 

Инструкция по межеванию земель

 

 

1.1 Межевание земель представляет  собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению  на местности границ земельного  участка, определению его местоположения  и площади.

1.2 Установление и закрепление  границ на местности выполняют  при получении гражданами и  юридическими лицами новых земельных  участков, при купле - продаже,  мене, дарении всего или части  земельного участка, а также  по просьбе граждан и юридических  лиц, если документы, удостоверяющие  их права на земельный участок,  были выданы без установления  и закрепления границ на местности.

1.3 Восстановление границ  земельного участка выполняют  при наличии межевых споров, а  также по просьбе граждан и  юридических лиц в случае полной  или частичной утраты на местности  межевых знаков и других признаков  границ принадлежащих им земельных  участков.

1.4 Межевание земель выполняют  проектно - изыскательские организации  Роскомзема, а также граждане и юридические лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ.

 

Содержание межевания  земель

 

Межевание земель включает:

· подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и  других исходных документов;

· полевое обследование и  оценку состояния пунктов государственной  геодезической сети (ГГС) и опорной  межевой сети (ОМС) - опорных межевых  знаков (ОМЗ);

· полевое обследование границ размежевываемого земельного участка  с оценкой состояния межевых  знаков;

· составление технического проекта (задания) межевания земель;

· уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых  земельных участков о производстве межевых работ;

· согласование и закрепление  на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых  земельных участков;

· сдачу пунктов ОМС  на наблюдение за сохранностью;

· определение координат  пунктов ОМС и межевых знаков;

· определение площади  земельного участка;

· составление чертежа  границ земельного участка;

· контроль и приемку результатов  межевания земель производителем работ;

· государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;

· формирование межевого дела;

· сдачу материалов в архив.

 

 

Геодезическая основа

 

3.1 Межевание земель выполняют  как в общегосударственной, так и в местных и условных системах координат. При этом должна быть обеспечена надежная связь местных и условных систем координат с общегосударственной системой.

3.2 Геодезической основой  межевания земель служат:

· пункты ГГС (триангуляция и полигонометрия);

· пункты ОМС (опорные межевые  знаки - ОМЗ).

3.3 Пункты ОМС (ОМЗ) служат  в качестве исходных для:

· закрепления на местности  выбранной местной или условной системы координат и последующей  ее привязки к общегосударственной  системе координат;

· оперативного восстановления утраченных межевых знаков;

· решения других задач  государственного земельного кадастра и землеустройства.

3.4 Средние квадратические погрешности взаимного положения пунктов ОМС (ОМЗ) и положения межевых знаков не должны превышать величин, приведенных в таблице.

Предельная погрешность  положения точки не должна превышать  удвоенной средней квадратической погрешности. Количество погрешностей, превышающих предельные, должно быть не более 5% от общего числа контрольных измерений.

3.5 Расположение и плотность  (густота) пунктов ОМС должны  обеспечивать быстрое и надежное  восстановление на местности  положения всех межевых знаков.

3.6 В городах и поселках комитеты по земельным ресурсам и землеустройству могут устанавливать более высокую точность и плотность опорной межевой сети и межевых знаков, что обосновывается в технических проектах на производство работ.

Спутниковая геодезия

 

Спутниковая геодезия, раздел геодезии, рассматривающий теории и  методы решения практических и научных  задач геодезии по результатам наблюдений ИСЗ и др. космических объектов. Наблюдения спутника, а именно фотографирование его на фоне звёзд специальными камерами или измерения дальности и лучевой скорости спутника при помощи радиотехнических и лазерных устройств, позволяют определять координаты пунктов и направления хорд земной поверхности (геометрические задачи), уточнять параметры, характеризующие гравитационное поле Земли (динамические задачи), а также определять взаимное положение островов и материков, исследовать движение земных полюсов, изучать изменения геодезических параметров Земли во времени и т.д. Применение лазера для измерения расстояний возродило интерес к Луне как к объекту наблюдений для решения задач С. г.

 

При решении геометрических задач спутниковой геодезии, спутник  считается точкой, фиксированной  в пространстве в некоторый момент времени. Синхронные (одновременные) наблюдения спутника из ряда опорных пунктов  и пункта, координаты которого неизвестны, позволяют определить его положение  в единой системе координат опорных  пунктов. Наблюдение нескольких спутников  даёт возможность построить сеть спутниковой триангуляции или проложить  векторный ход. Для решения динамических задач спутниковой геодезии нужно  знать законы движения спутника на орбите. Если законы движения спутника считаются хорошо известными, то наблюдения его дают возможность определить координаты пункта наблюдений (орбитальный  метод). При уточнении параметров гравитационного поля Земли решение  задачи осложняется наличием большого числа уточняемых параметров и необходимостью учёта влияния факторов, возмущающих  движение спутника. Наилучшее решение  задачи достигается, когда используются наблюдения или данные о движении спутников с орбитами разных наклонов и высот, а также данные наземной гравиметрической съёмки. Для исследования или исключения таких возмущений, как, например, сопротивление атмосферы Земли, используют т. н. геодезические спутники, орбиты которых выбирают для этой цели особо. В настоящее время в решении динамических задач спутниковой геодезии всё большую роль играет применение радиотехнических и лазерных методов наблюдений движения спутников и далёких космических объектов.