Государственное документирование земельных отношений

3. условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4. иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, в частности, в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда, бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации и может быть обжаловано в судебном порядке.

Можно выделить следующие основные этапы в процедуре принудительного изъятия земельных участков для государственных нужд:

Одновременно с принудительным изъятием земельных участков для государственных нужд осуществляется расторжение договоров аренды земельных участков, прекращение сервитутов. В ряде случаев земельные участки находятся в государственной либо муниципальной собственности, но предоставлены юридическим лицам и гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения. В этом случае происходит принудительное прекращение этих прав с возмещением убытков.

Гарантии для правообладателей.

В Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (п. 1 ст. 35 Конституции РФ). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (п. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Раскрывая конституционно-правовой смысл понятия «имущество», использованного в данной статье, Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и иные вещные права (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 13. 12. 2001 № 16-П). В практическом плане это означает, в частности, защиту прав лиц, владеющих земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения и на праве постоянного бессрочного пользования. «Данная конституционная гарантия, адресованная прежде всего собственникам, - указано в Постановлении, - во всяком случае не может толковаться как отрицающая государственную защиту других признанных имущественных прав граждан и умаляющая в какой-либо мере возможности такой защиты для законных землепользователей... Такой подход ...корреспондирует толкованию понятия «свое имущество» Европейским Судом по правам человека, лежащему в основе применения им статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод».

Земельные участки.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (ст. 55 ЗК РФ).

Согласно статье 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29. 07. 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Механизм перевода земель из одной категории в другую.

4. В соответствии со ст. 7 ЗК РФ, все земли в РФ подразделяются по целевому назначению:

В силу требований законодательства, для строительства автодорог федерального и межрегионального значения могут быть использованы только земельные участки из состава земель транспорта, земель лесного фонда (ст. 45 Лесного кодекса РФ), а также из состава земель населенных пунктов (п. 8 ст. 85 ЗК РФ).

Согласно действующему законодательству, при принятии решений об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой по землям населенных пунктов требуется проведение публичных слушаний.

В соответствии с п. п. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 24 декабря 2004 года вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не более до 1 января 2012 года, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также иных случаев, предусмотренных действующим законодательством, с учетом результатов публичных слушаний.

Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3 - 10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований.

Для земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц, необходимо после осуществления процедуры резервирования осуществить процедуру изъятия (преимущественно путем выкупа).

В случае, если в соответствии с документацией по планировке территории или решениями о предварительном согласовании мест для размещения автодорог госкомпании предусмотрено образование земельных участков путем раздела, объединения, перераспределения или выдела из существующих земельных участков, решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости в целях размещения автодорог госкомпании может быть принято в отношении образуемых земельных участков при условии согласия собственников, землепользователей (за исключением государственных или муниципальных унитарных предприятий, государственных или муниципальных учреждений) и землевладельцев на образование земельных участков из существующих. В этом случае указанное решение об изъятии принимается до образования новых земельных участков из существующих.

И только после изъятия земельных участков у физических и юридических лиц, при изменении одного вида их разрешенного использования на другой возникает необходимость и возможность проведения публичных слушаний по правилам п. п. 3-10 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ согласно Закону о порядке введения в действие Градостроительного кодекса.

Также статья Градостроительного кодекса РФ устанавливает:

«3. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия.

4. Комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через десять дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.
5. Участники публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний.
6. Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".
7. Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и не может быть более одного месяца.
8. На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.
9. На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".
10. Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения».

Кроме того, статья 28 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 24 сентября 2003 г. определяет случаи проведения публичных слушаний и порядок их проведения. В том числе пунктом. 3 статьи установлено, что на публичные слушания должны выноситься:

• проекты планов и программ развития муниципального образования;
• проекты правил землепользования и застройки;
• проекты планировки территорий и проекты межевания территорий;
• вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки.

Также п. 4 рассматриваемой статьи устанавливает, что порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и должен предусматривать:

• заблаговременное оповещение жителей о времени и месте проведения публичных слушаний;
• заблаговременное ознакомление с проектом муниципального правового акта;
• другие меры, обеспечивающие участие в публичных слушаниях жителей муниципального образования;
• опубликование (обнародование) результатов публичных слушаний.

Требования к использованию лесов при строительстве автомобильных дорог установлены Правилами использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, разработанными в соответствии со ст. 45 Лесного кодекса РФ и утвержденными Приказом МПР России от 17. 04. 2007 № 99.

На землях сельскохозяйственного назначения разрешено строительство только внутрихозяйственных дорог (п. 2 ст. 77 ЗК РФ).

Законодательством также запрещено строительство дорог на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения (п. 7 ст. 95 ЗК РФ) и на землях запаса (п. 2 ст. 103 ЗК РФ).

Тем не менее, если строительство дороги является целесообразным и обоснованным, то такое строительство возможно после перевода земель в категорию земель транспорта или земель населенных пунктов, если такой перевод допускается законодательством. Основания и порядок перевода земель из одной категории в другую регулируется законодательством Российской Федерации - ЗК РФ и Федеральным законом от 21 декабря 2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», а также законодательством субъектов Российской Федерации. На территории Московской области это Закон МО от 07. 06. 1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».