Кроме того, автомобильные
дороги, которые исключаются
из утвержденных соответственно
Правительством Российской Федерации,
уполномоченными федеральными
органами исполнительной власти
перечня автомобильных дорог
общего пользования федерального
значения или перечня автомобильных
дорог необщего пользования федерального
значения, передаются в собственность
субъектов Российской Федерации
или муниципальную собственность
в порядке, установленном федеральными
законами и Правительством Российской
Федерации.
Автодороги, которые исключаются
из перечня автомобильных дорог общего
пользования регионального или межмуниципального
значения либо перечня автодорог
необщего пользования регионального
или
межмуниципального значения,
утвержденных высшим исполнительным
органом государственной власти
субъекта Российской Федерации,
передаются в собственность
Российской Федерации или муниципальную
собственность в порядке, установленном
федеральными законами и Правительством
РФ.
Включение автодороги
в перечень автомобильных дорог
общего пользования федерального,
регионального или межмуниципального
значения либо перечень автомобильных
дорог необщего пользования федерального,
регионального или межмуниципального
значения является основанием для
закрепления такой автомобильной дороги
за владельцем автомобильной дороги на
соответствующем вещном праве.
Таким образом, земли транспорта,
в зависимости от требований, предъявляемых
нормами специальных федеральных законов,
урегулировавших те или иные
правоотношения, могут находиться в собственности
Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации, муниципальных образований,
а также физических или юридических лиц.
3. Правовой режим земельных
участков, используемых для строительства
дорог (ограничения использования земель
для строительства дорог).
Поскольку земельное законодательство
является предметом совместного ведения
Российской Федерации и субъектов Российской
Федерации, правовой режим земельных участков
определяется, помимо кодексов и федеральных
законов, также законами субъектов Российской
Федерации, и, соответственно, подзаконными
нормативными актами, изданными в развитие
законов.
В качестве основных федеральных
нормативных актов, определяющих правовой
режим земельных участков, используемых
для строительства дорог, можно выделить:
Федеральный закон от 25 октября
2001г. №136-ФЗ «Земельный кодекс Российской
Федерации»; Федеральный закон от 25 октября
2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации»; Федеральный
закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним»; Федеральный закон от
24 июля 2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»; Федеральный закон от 25 декабря
2004г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных
участков из одной категории в другую»;
Постановление Правительства РФ от 28 января
2006г. №48 «О составе и порядке подготовки
документации о переводе земель лесного
фонда в земли иных (других) категорий»;
Лесной кодекс Российской Федерации от
4 декабря 2006г. №200-ФЗ; Постановление Правительства
РФ от 28 мая 2007г. №324 «О договоре аренды лесного участка, находящегося
в государственной или муниципальной
собственности»; Приказ Минтранса России
от 25 июля 1994г. № 59 «Правила приема в эксплуатацию
законченных строительством федеральных
автомобильных дорог»; Постановление
Правительства РФ от 10 марта 2000г. №221 «Об
утверждении Правил выдачи на строительство
объектов недвижимости федерального значения,
а также объектов недвижимости на территориях
объектов градостроительной деятельности
особого регулирования федерального значения»;
Федеральный закон от 24 июля 2007г. №221-ФЗ
«О государственном кадастре недвижимости»; Градостроительный кодекс Российской
Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (Гр.
К РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации
(преимущественно часть 1) от 30 ноября 1994
г. № 51-ФЗ (ГК РФ), Жилищный кодекс Российской
Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК
РФ), Лесной кодекс Российской Федерации
от 04 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (ЛК РФ). Помимо
этого, важное значение имеют такие федеральные
законы, как Федеральный закон от 08. 11.
2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах
и о дорожной деятельности в Российской
Федерации и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации"
(далее - Федеральный закон Об автомобильных
дорогах), Федеральный закон от 17. 07. 2009
N 145- ФЗ "О государственной компании
"Российские автомобильные дороги"
и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации" (далее -
Федеральный закон О Росавтодоре), Федеральный
закон от 21. 07. 2005 N 115-ФЗ "О концессионных
соглашениях" (далее - Закон о концессионных
соглашениях).
Право
собственности на земли транспорта при
заключении концессионного соглашения.
В связи с тем, что земли транспорта
и неразрывно связанные с ними объекты
недвижимости в подавляющем большинстве
случаев относятся к инфраструктурным
объектам, строительство, реконструкция
и эксплуатация которых являются дорогостоящими
и имеют важное государственное значение,
нормы действующего законодательства
предусмотрели специальный механизм государственно-частного
партнерства в этих вопросах - заключение
концессионных соглашений между государством
(концедентом) и индивидуальным предпринимателем,
российским или иностранным юридическим
лицом либо действующими без образования
юридического лица по договору простого
товарищества (договору о совместной деятельности)
двумя и более указанными юридическими
лицами (концессионерами).
Порядок заключения концессионных
соглашений, а также взаимоотношения сторон,
в том числе и по поводу земли, урегулированы Федеральным законом
от 21. 07. 2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях».
В соответствии со статьей 4
Закона о концессионных соглашениях объектом
концессионного соглашения является недвижимое
имущество, входящее в состав следующего
имущества:
автомобильные дороги и инженерные
сооружения транспортной инфраструктуры,
в том числе мосты, путепроводы, тоннели,
стоянки автотранспортных средств, пункты
пропуска автотранспортных средств, пункты
взимания платы с владельцев автотранспортных
средств;
объекты железнодорожного транспорта;
объекты трубопроводного транспорта;
морские и речные порты, в том
числе искусственные земельные участки,
предназначенные для создания и (или) реконструкции
гидротехнических сооружений портов,
гидротехнические сооруженпортов, объекты
их производственной и инженерной инфраструктур;
объекты производственной и инженерной
инфраструктур аэропортов; Все перечисленные
объекты относятся к недвижимости, неразрывно
связанной с землями транспорта. Поэтому
порядок предоставления концессионеру
земельного участка, необходимого ему
для реализации концессионного соглашения,
урегулирован ст. 11 Закона о концессионных
соглашениях.
Земля по концессионному соглашению:
- остается в собственности государства,
- предоставляется концессионеру
в аренду (субаренду) на срок концессии,
- концессионер не вправе передавать
свои права на землю, если иное не предусмотрено
концессионным соглашением,
- прекращение концессии является
основанием для прекращения прав на землю.
Порядок
приобретения земель в государственную
собственность для строительства дорог.
Приобретение земель в государственную
собственность для строительства дорог
осуществляется на основе градостроительной
документации. Важнейшими документами
являются документы территориального
планирования и градостроительного зонирования.
В соответствии с нормами Градостроительного
кодекса РФ, каждый документ территориального
планирования более низкого уровня разрабатывается
и утверждается с учетом требований и
положений акта территориального планирования
более высокого уровня.
Так, статья 9 ГрК РФ устанавливает,
что территориальное планирование направлено
на определение в документах территориального
планирования назначения территорий исходя
из совокупности социальных, экономических,
экологических и иных факторов в целях
обеспечения устойчивого развития территорий,
развития инженерной, транспортной и социальной
инфраструктур, обеспечения учета интересов
граждан и их объединений, Российской
Федерации, субъектов Российской Федерации,
муниципальных образований.
Документы территориального
планирования являются обязательными
для органов государственной власти, органов
местного самоуправления при принятии
ими решений и реализации таких решений.
Не допускается принятие органами государственной
власти, органами местного самоуправления
решений о резервировании земель, об изъятии,
в том числе путем выкупа, земельных участков
для государственных или муниципальных
нужд, о переводе земель из одной категории
в другую при отсутствии документов территориального
планирования, за исключением случаев,
предусмотренных федеральными законами».
В соответствии с п. 1 статьи
10 ГрК РФ, документами территориального
планирования Российской Федерации являются,
в том числе и схемы территориального
планирования Российской Федерации в
области развития федерального транспорта,
путей сообщения, информации и связи. Подготовка
данных схем может осуществляться в составе
одного или нескольких документов территориального
планирования применительно ко всей территории
Российской Федерации или ее части. Схемы
территориального планирования Российской
Федерации могут включать в себя карты
(схемы) планируемого размещения объектов
капитального строительства федерального
значения, в том числе объектов федерального
транспорта. Положения о территориальном
планировании, содержащиеся в схемах территориального
планирования РФ, включают в себя границы
земельных участков, которые предоставлены
для размещения объектов капитального
строительства федерального значения,
а также границы зон планируемого размещения
объектов капитального строительства
федерального значения.
При подготовке документов
территориального планирования статьей
28 ГрК РФ установлено проведение в обязательном
порядке публичных слушаний по проектам
генеральных планов поселений, генеральных
планов городских округов, в том числе
по внесению в них изменений, с участием
жителей поселений, городских округов.
Документы территориального
планирования Российской Федерации, субъектов
РФ и муниципальных образований должны
были быть разработаны к 1 января 2010 года.
Документы градостроительного
зонирования (Глава 4 Градостроительного
Кодекса РФ) - правила землепользования
и застройки, разрабатываемые на территории муниципального
района. Правила землепользования и
застройки (п. 2 ст. 30 Градостроительного
кодекса РФ):
- порядок их применения и внесения
изменений в указанные правила;
- карту градостроительного зонирования;
градостроительные
регламенты.
- регулирование землепользования
и застройки органами местного самоуправления;
- изменение видов разрешенного
использования земельных участков и объектов
капитального строительства физическими
и юридическими лицами;
- подготовка документации по
планировке территории органами местного
самоуправления;
- проведение публичных слушаний
по вопросам землепользования и застройки;
- внесение изменений в правила
землепользования и застройки;
- регулирование иных вопросов
землепользования и застройки.
Предложения о внесении
изменений в правила землепользования
и застройки в комиссию направляются (п.
3 ст. 33 Градостроительного кодекса
РФ):
- федеральными органами исполнительной
власти в случаях, если правила землепользования
и застройки могут воспрепятствовать
функционированию, размещению объектов
капитального строительства федерального
значения;
- органами местного самоуправления
муниципального района в случаях, если
правила землепользования и застройки
могут воспрепятствовать функционированию,
размещению объектов капитального строительства
местного значения;
- органами местного самоуправления
в случаях, если необходимо совершенствовать
порядок регулирования землепользования
и застройки на соответствующих территории
поселения, территории городского округа,
межселенных территориях;
физическими или юридическими
лицами в инициативном порядке либо в
случаях, если в результате применения
правил землепользования и застройки
земельные участки и объекты капитального
строительства не используются эффективно,
причиняется вред их правообладателям,
снижается стоимость земельных участков
и объектов капитального строительства,
не реализуются права и законные интересы
граждан и их объединений. Далее процедура
будет выглядеть следующим образом: комиссия
в течение тридцати дней со дня поступления
предложения о внесении изменения в правила
землепользования и застройки осуществляет
подготовку заключения, в котором содержатся
рекомендации о внесении в соответствии
с поступившим предложением изменения
в правила землепользования и застройки
или об отклонении такого предложения
с указанием причин отклонения, и направляет
это заключение главе местной администрации
(п. 4 ст. 33 ГрК РФ).
Глава местной администрации
с учетом рекомендаций, содержащихся в
заключении комиссии, в течение тридцати
дней принимает решение о подготовке проекта
о внесении изменения в правила землепользования
и застройки или об отклонении предложения
о внесении изменения в данные правила
с указанием причин отклонения и направляет
копию такого решения заявителям» (п. 5
ст. 33 ГрК РФ).
То есть, муниципальные образования,
с учетом документов территориального
планирования РФ, субъекта РФ и своих собственных
для всех своих территорий утверждают
свои документы градостроительного зонирования,
в том числе правила землепользования
и застройки , проводя публичные слушания
(ст. 31 Градостроительного кодекса РФ).
А дальше, при необходимости внесения
в них изменений, в том числе по инициативе
Российской Федерации по правилам пп.
1 п. 3 ст. 33 ГрК РФ, обеспечивают внесение
в них изменений (и разрешенного вида использования,
и зонирования, и категорий земель).
Выкуп
(изъятие земель).
Законодательством России (равно
как и многих других стран) земля рассматривается
как особый природный ресурс, как достояние
народов, проживающих на соответствующей
территории (п. 1 ст. 9 Конституции РФ). Эта
конституционная норма позволяет ограничивать
права собственников земли в интересах
общества, а в исключительных случаях
даже осуществлять принудительное изъятие
земельных участков. Такие случаи предусмотрены
ст. 49 ЗК РФ, согласно которой изъятие допускается
в связи с размещением ряда объектов государственного
значения при отсутствии других вариантов
их возможного размещения. В частности,
разрешается изъятие земельных участков
для размещения объектов федерального транспорта, а также объектов транспорта
регионального значения.
Изъятие земельных участков
не может быть осуществлено произвольно:
оно должно быть обоснованным. Предпосылкой
принудительного изъятия земельных участков
для дорожного строительства должны служить документы территориального
планирования.
Принудительное изъятие земельных
участков для государственных и муниципальных
нужд допускается лишь при условии выплаты
собственникам и иным правообладателям
справедливой компенсации. Право собственников
и иных правообладателей
на справедливую компенсацию закреплено
Конституцией РФ.
Резервирование
земель.
Порядок резервирования земель
устанавливается федеральными законами
(п. 7 ст. 90 ЗК РФ).
Ситуации, при которых
возможны ограничения прав на землю (ст.
56 ЗК РФ):
особые условия использования
земельных участков и режим хозяйственной
деятельности в охранных, санитарно-защитных
зонах;
особые условия охраны окружающей
среды, в том числе животного и растительного
мира, памятников природы, истории и культуры,
археологических объектов, сохранения
плодородного слоя почвы, естественной
среды обитания, путей миграции диких
животных;