Земельные банки

Крестьянский  поземельный банк открылся в 1882 г., но его операции были ограничены выдачей ссуд под залог земель, покупаемых крестьянами. В 1895 г. банку было разрешено покупать землю за счет собственного капитала для перепродажи крестьянам. Ограничение по своему капиталу (не более 90% оценочной стоимости покупаемой банком земли) было снято указом 3 ноября 1905 г. Совершенствуясь и постепенно развивая филиальную сеть, Крестьянский банк превратился в основное финансовое звено реформы русской деревни. За 1906-1915 годы крестьяне купили у банка и при его содействии 10,4 млн. десятин земли.

Акционерные земельные банки существовали с 1872 г. На них приходилось более трети всех заложенных частных земель и около трети всех выданных земельных ссуд. Акционерные коммерческие банки были основой земельного кредита в стране (всего - 10 банков на территории европейской России). Акционерные банки выдавали долгосрочные и краткосрочные ссуды под залог земель. Ссуда могла выплачиваться наличными деньгами или закладными листами. Долгосрочные ссуды (сроком от 18 до 61 года) не могли составлять более 60% оценки. Размеры процентов по ссудам составляли 5-6,5% годовых.

Земельные банки  действовали при поддержке и  под контролем правительства, которое устанавливало нормы оценки земли и порядок выдачи ссуд, а также распределяло между банками районы деятельности. Правительство контролировало выпуск акций и закладных листов, обеспечивало взаимодействие между акционерными и государственными банками.

В результате развития ипотеки, к 1915 г. было заложено 60% находившихся в частном владении земель (60 млн. десятин), 70% всех заемщиков использовали полученные средства на улучшение своих хозяйств и для иной деятельности. При этом банки выплачивали дивиденды акционерам, а большинство заемщиков исправно платило банку.

Таким образом, земельная ипотека способствовала развитию земельного рынка: земли переходили от разоряющихся помещиков к способным работать в новых условиях, но не обладающим достаточными средствами.

В настоящее  время земельное ипотечное кредитование широко распространено в мировой практике. В частности, в США существуют земельные ипотечные банки (фермерского кредита), представляющие собой кооперативные кредитные институты, входящие в основном в федеральную систему фермерского кредита. Это 12 кооперативных ипотечных банков, которые осуществляют кредитование фермеров, фермерских ассоциаций и сельскохозяйственных кооперативов.

Вывод РЭО: Резюмируя вышесказанное, нужно позитивно оценить прозвучавшую инициативу Счетной палаты. Таким образом, в целях активизации процессов по продвижению земельной реформы необходимо создание акционерного Российского земельного банка с головным офисом в Москве и отделениями в семи федеральных округах России.

Российский земельный  банк позволит решить следующие задачи:

• Повышение эффективности государственного земельного кадастра и контроля над целевым использованием, охраной и улучшением земель.
• "Монетизация" земли, то есть процесс вовлечения земли в рыночный оборот, превращения ее в реальный актив, обладающий ценностными и стоимостными характеристиками.
• Перераспределение земли от неэффективных к эффективным собственникам, желающим и способным работать, но не обладающим финансовыми ресурсами.
• Повышение обеспеченности сельского хозяйства кредитными ресурсами как импульс для его развития.
• Развитие рынка ипотечных ценных бумаг, как части российского рынка капиталов.

В краткой форме  проект выглядит следующим образом:

• Вклад государства целесообразно делать земельной собственностью. В составе акционеров могут присутствовать международные финансовые учреждения (например, Мировой Банк и ЕБРР), но доля их в уставном капитале не должна превышать 25%.
• Операции банка стоит сконцентрировать на ипотеке, купле-продаже земли и кредитовании нужд сельского хозяйства. Ссуды рекомендуется предоставлять на долгосрочной (10-30 лет) и краткосрочной (до 3 лет) основе. Размер ссуды не должен превышать 90% оценки земли, а процентные ставки по ссудам должны быть максимально благоприятны.
• Совет директоров: 11 человек во главе с министром финансов. Кроме того, в Совете должны быть представлены: Центробанк, Минэкономразвития, Минсельхоз, Совет Федерации, Госдума. Из остальных 5 членов Совета целесообразно закрепить 2 места за менеджментом и 3 места за независимыми директорами.

Государственная значимость запуска механизма земельного кредита бесспорна. Без создания Российского земельного банка трудно рассчитывать на быстрое развитие системы оборота сельскохозяйственных земель и повышение эффективности аграрного сектора в целом. Нужно ускорить переход земли от неэффективных к эффективным собственникам.

Заключение

Земля должна принадлежать тому, кто на ней работает. Как  ни парадоксально это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этот справедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится и развивается. Частная собственность на землю - это меч обоюдоострый. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, "освобождением" крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков и земельных баронов. Партия власти зовет к полной свободе для криминального капитала. Коммунисты и аграрии тянут назад к бесконтрольному распоряжению чиновника, к авторитарной земельной диктатуре. Надо ввести частную собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле. Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В то же время, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере. Нет ли здесь противоречия? Нет. Частная собственность на землю - это лишь способ использования земли. Она может служить и крупным земельным владельцам и трудовому крестьянству.

Описанные механизмы  земельных отношений дают возможность  поднять сельское хозяйство, но это только возможность. Мало убрать барьеры перед его развитием, надо еще реализовать и механизм этого развития. Надо решить и следующую задачу: создать и запустить механизм землепользования.

После того, как в стране будут установлены целесообразные и справедливые земельные отношения, автоматически возникнет задача разумной организации землепользования. Решение этой главной задачи даст возможность преодолеть кризис в аграрном секторе. Наше сельское хозяйство отстало не сегодня. Задавленное коммунистическим режимом, оно деградировало на протяжении многих десятилетий. Колхозно-совхозный строй ясно доказал свою несостоятельность. Против этого невозможно возражать. Подъем гибнущего сельского хозяйства - это сложная, трудная задача, но ее надо решать. Задача государства не в том, чтобы силой, принудительно ломать и менять систему землепользования, а в том, чтобы создать условия для естественного становления эффективного, выгодного земельного рынка. Пусть российский крестьянин сам выберет путь, надо лишь помочь ему, проложить дорогу. Для того чтобы уже сейчас создать цивилизованный рынок земли, у государства, у общества сегодня нет ни сил, ни средств. В то же время постепенное эволюционное развитие - дело бесперспективное. С финансовыми ресурсами, которые мы можем сегодня на это выделить, нечего и думать о том, чтобы "догнать и перегнать" Запад...

Выход один: спроектировать и создать в каждом регионе ассоциацию, группу фермерских хозяйств, отвечающих последним достижениям науки, техники, агротехники, технологии, организации. Этим хозяйствам, готовым к конкурентному товарному производству, отдать в аренду земли с выкупом на 20-30 лет. Пусть они растут и развиваются при поддержке государства. Пусть полученная прибыль пойдет на расширение числа таких хозяйств, на становление и развитие аграрного сектора страны и на улучшение всеобщего благосостояния.  

Список литературы 

1. “Сборник земельных законов России” Н. Новгород, 2008г.
2. “Приватизация земли и реорганизация хоз. Предприятий в России” Москва, 2006 г.
3. “Предприятия в России: регионально-отраслевой аспект” Шанхалов Ф. И., Москва, 2001 г.
4. Сборник “Малый бизнес в России: ретроспектива и перспективы” , Москва, 2007 г.
5. “Советский энциклопедический словарь”
6. Журналы “Вопросы экономики” 2007-2008г.