Земельные банки

Базовыми условиями  привлечения капитала в любую  сферу экономики, в том числе  и сельское хозяйство, являются доход на вложенный капитал и гарантии возвратности средств. Однако доходность сельскохозяйственной деятельности определяется ее технологическим уровнем, который сегодня крайне низок. Поэтому простое декларирование тезиса купли-продажи земли, хотя и создает предпосылки для привлечения капитала в аграрную сферу, но не решает указанные проблемы. Для того чтобы в сельское хозяйство пришел инвестор и сформировался эффективный собственник, государство должно продемонстрировать реальную заинтересованность в развитии аграрно-промышленного комплекса, в частности, через государственную поддержку кредитования под залог земли и использованием закладных на землю.

Принципами использования  закладных в российских условиях, по моему мнению, являются гарантии государства, обязательность их приема при расчетах всеми организациями и предприятиями по номинальной стоимости, для приобретения современной (отечественной и импортной) техники и реализации прогрессивных высокоэффективных технологий. Каждый инвестор, готовый и способный работать на земле, должен получить от государства закладные на соответствующие площади сельскохозяйственных земель, на которых он планирует работать. А рассчитавшись по ним поставками продукции в течение, например, 5 лет, он может стать собственником земли, уже доказав свою дееспособность. Такой подход позволит обеспечить государственное регулирование земельных ресурсов и формирование инфраструктуры земельного рынка, создание условий для привлечения реальных инвестиций в сельское хозяйство, и, в конечном итоге, появление собственника, способного эффективно работать на земле.

Существуют очень много  способов и предложений по созданию цивилизованного рынка земли в России. Ниже мы попытаемся рассмотреть некоторые из них, на мой взгляд, наиболее перспективные.

2.2. Регулирование аграрного сектора

Деятельность Государственной  Думы по вопросам земельной и аграрной политики может быть условно разделена на три направления - регулирование земельных отношений (Земельный кодекс, Закон "О плате за землю", частично - Гражданский кодекс и другие проекты) ; развитие нормативной базы для различных организационно-правовых форм в аграрном секторе (Закон "О сельскохозяйственной кооперации", поправки к Закону "О фермерском хозяйстве", Закон "О коллективном предприятии и личном подсобном хозяйстве", "О государственном сельскохозяйственном предприятии" и некоторые другие) и формирование системы государственного регулирования АПК (прежде всего, Закон "О федеральном бюджете", Законы "О государственных закупках сельскохозяйственной продукции" и "О государственном регулировании АПК").

Характеризуя принятый Думой закон "О внесении изменений  и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю", можно заметить, что последний не изменяет сути действующего законодательства по земельному налогу в стране. Помимо редакционных поправок закон решает лишь одну проблему - индексирует налоговые ставки вслед за инфляцией. Принятый в 1991 г. закон исходил из отсутствия реального земельного рынка, а значит, и реальной цены земельных участков. Поэтому в основу налогообложения был положен рентный принцип, а на основе налога исчислялась нормативная цена земли. Такой подход может рассматриваться только как неизбежная мера в условиях отсутствия земельного оборота. Во-первых, ренту может изымать лишь собственник земли, каковым государство уже в большинстве случаев не является. Во-вторых, нормальным было бы исчисление налога на основе стоимости участка, а не наоборот. И наконец, в-третьих, земельный налог как типичный имущественный почти повсеместно в мире служит для аккумулирования средств в местном бюджете и не может иметь рентной природы. Иными словами, размер ставок должен определяться не относительной ценностью земель в том или ином регионе, а местными потребностями, в силу чего налоговые ставки в регионе с более ценными землями могут оказаться ниже, чем в регионе с менее ценными землями.

Вообще говоря, в стране уже начал складываться земельный  рынок, и в некоторых регионах существует даже мониторинг земельных  цен. Это позволяет говорить об ином подходе к формированию ставок земельного налога. К сожалению, такой мониторинг остается вне рамок деятельности правительственных структур. Возможны и другие "нерентные" подходы к определению цены земли, например, путем оценки своих участков самими землепользователями, а затем использование этих оценок для компенсационных выплат в случае изъятия или при ипотечном кредитовании.

Однако, несмотря на вышесказанное, откладывать  принятие данного закона было недопустимо. Так как к ставке земельного налога привязана нормативная цена земли, то ее отсутствие тормозит многие процессы в стране, в частности, приватизацию земельных участков, оборот земельных паев внутри реорганизованных сельхоз. предприятий, выход крестьян из сельхозпредприятий для ведения фермерского хозяйства, компенсацию за изъятие земель и др.

Вопросы упорядочения земельных отношений  имеют важное значение не только для  формирования рынка земли, но и для  изменения организационной структуры производства сельскохозяйственной продукции. В связи с этим принципиальное значение может сыграть принятие Земельного кодекса Российской Федерации.

- Земельный кодекс. Проект Земельного кодекса запрещает частную собственность на землю, в том числе на земли, где расположены предприятия. Иностранные граждане и юридические лица могут участвовать в земельных отношениях только на праве арендаторов земельных участков.

Этот законопроект был  принят Государственной Думой в  первом чтении, трижды рассматривался во втором чтении в ноябре-декабре 1995 г. и был отклонен. При несомненной важности продолжения работы над этим документом подчеркнем, что принятие такого всеобъемлющего нормативного акта имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В частности, быстро меняющиеся организационно-правовые условия в сельском хозяйстве могут привести к тому, что он довольно скоро устареет морально и начнет тормозить прогрессивные преобразования в этом секторе российской экономики.

В связи с развитием крестьянских (фермерских) хозяйств, а также реорганизацией колхозов и совхозов в России остро встал вопрос о сельскохозяйственных кооперативах. Однако действующее российское законодательство не дает правовой основы для создания и функционирования сельскохозяйственных кооперативов. Закон Российской Федерации "О предприятиях и предпринимательской деятельности" не рассматривает кооперативы как организационно-правовую форму предприятия, закон СССР "О кооперации в СССР" существенно устарел в части сельскохозяйственной кооперации и не может быть использован. В результате возникают проблемы с регистрацией создаваемых кооперативов. Следовательно, существует насущная потребность в формировании нового российского законодательства, частичному решению этой задачи и должен послужить принятый закон "О сельскохозяйственной кооперации".

Кроме того, по данной теме следует упомянуть законопроект "О государственном регулировании агропромышленного комплекса", который был внесен в Государственную Думу Советом Федерации. Этот Закон был принят 27.10.95 г., одобрен Советом Федерации 15.11.95 г., отклонен Президентом РФ 1.12.95 г., после чего отклонен Государственной Думой.

Представленный в нынешнем виде законопроект, по моему мнению, не имеет предмета для своего регулирования. В нем сделана попытка свести в едином нормативном документе все меры воздействия государства на АПК по типу американских периодических законов по аграрному сектору. Однако в США этот закон тесно увязан с бюджетным планированием и принимается на строго ограниченное число лет, то есть на вполне обозримую экономическую перспективу. В рассматриваемом же законопроекте устанавливаются бюджетные затраты на многие годы вперед без ограничений срока действия в условиях абсолютной неопределенности по поводу возможностей национального бюджета, - так, устанавливаются льготный кредит, налоговые льготы и т.п.

Кроме того, в проекте  упоминаются практически все  возможные меры государственного регулирования  аграрно-промышленного комплекса, что  делает этот документ не столько нормативным актом, сколько учебным пособием. Определить же в условиях транзитной экономики специфические меры вмешательства на сколько-нибудь длительную перспективу не представляется возможным, а значит, и закон по мерам государственного регулирования АПК в России на данном этапе будет либо малопродуктивным, либо откровенно лоббистским, фиксирующим наименее эффективные формы государственной поддержки аграрного сектора. Так как же отсутствие полноценного земельного кодекса в России препятствует развитию земельного рынка, а следовательно, и фермерства? Перспектива этого рынка и его стратегическая значимость на мой взгляд, пока не оценена должным образом. Преобладает точка зрения, что фермерство - это лишь подспорье в продовольственном обеспечении страны. А раз так, то и внимание ему оказывается в последнюю очередь. Такой взгляд - первая крупная преграда на пути эффективного развития аграрного сектора. Фермеры фактически стали заложниками для политиков. Правительство взялось, было, реформировать село, но не получилось одним рывком провести преобразования - так отложили и забросили дело. А прокоммунистические аграрии относятся к фермерству как к чему-то второстепенному. Для них, “как учил великий Ленин” , основа всех основ - коллективные хозяйства. Второе серьезное препятствие - законодательная неурегулированность аграрного вопроса. Одобренный Государственной думой, но отвергнутый президентом Земельный кодекс подтверждает право людей на выход из коллективных предприятий, но предусматривает для них возможность образования лишь мелких крестьянских хозяйств. Крупные же, в условиях фактического отсутствия частной собственности на землю, никто создать не сможет, да и не захочет. Имей крестьянин хоть 200 гектаров, но если они не являются безусловно, ему принадлежащими, он будет чувствовать себя временным хозяином и на стратегические капиталовложения не пойдет, да и банк ему кредитов не даст. Сейчас, к примеру, можно брать в аренду колхозные участки, как правило, на 2-3 года. Но ни один серьезный человек за этот срок не развернет севооборота, не построит хранилища, не приобретет очень дорогой комбайн. Поэтому необходимо разрешить умелым крестьянам заводить у себя участки, основываясь на праве собственности. Купля-продажа земли должна стать нормой жизни, но не в рамках колхозно-совхозного рынка, а в рамках всего сельского хозяйства - так, чтобы площади не уходили на какие-то прочие нужды и использовались только для организации аграрного производства. Лидер Аграрной партии Михаил Лапшин заявлял о том, что крестьяне будто бы не хотят покупать землю, иметь ее в полной частной собственности. Я с такими утверждениями не согласен. Кто не хочет, тот пусть и не покупает - насильно ведь никто заставлять не станет. На мой взгляд, такая точка зрения М. Лапшина отражает интересы колхозно-совхозного сектора, опасающегося появления на селе крепкого фермера-конкурента. Но все же, по моему мнению, земельный рынок должен быть жестко регулируемым. Даже в США введены соответствующие ограничения. В ряде штатов иностранцам запрещено приобретать землю. Если площадь куплена как пашня, на ней нельзя построить завод или организовать кемпинг, не пройдя тысячи инстанций, не заплатив огромных денег за изменение статуса приобретенной площади. В большинстве стран Европы существует предел площадей, которыми можно владеть. При этом выдвигаются очень жесткие требования к покупателю: зачастую требуется предъявление диплома об аграрном образовании. Так к примеру, еще 20 лет назад, в Англии одна семья, в которой три человека занимались обработкой земли, захотела приобрести дополнительный участок помимо имеющихся уже 100 гектаров пашни. Но им отказали, мотивируя это тем, что земля это не только частная собственность, но еще и народное достояние, фундамент нации. Так что жесткие ограничения на торговлю землей действительно необходимы. Их следует выработать после тщательного анализа экономической ситуации в стране. Пусть вначале эти ограничения будут пожестче: главное - избежать грубых ошибок на первом этапе. Затем условия купли-продажи земли можно будет и либерализовать. В кодексе должны быть зафиксированы только основополагающие принципы, а дальше на местах будут выработаны законодательные нормы в соответствии с региональной спецификой. Ведь есть районы, где свободная продажа земли просто опасна для страны - например, Амурская область. Там китайцы тут же все скупят. Зато в других регионах, как, например, в Татарии, соответствующий закон может предоставить иностранцам право свободно покупать землю. Но даже если когда-нибудь в России и начнут действовать цивилизованные законы земельного рынка, то без достаточной финансовой поддержки со стороны государства и частных инвесторов аграрному комплексу просто не обойтись. Однако всем известно финансовое положение нашей экономики на современном этапе. Так где же выход? На мой взгляд, выход есть. И об этом я попытаюсь рассказать далее.

3. Кредитование АПК. Земельные банки

ЗЕМЕЛЬНЫЕ БАНКИ - банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли.

Как упомянуто выше, одним из важнейших экономических условий реализации права собственности на землю для аграрного сектора является предоставление им доступного и долгосрочного кредита. Так как выдача банковского кредита для такого рода операций является весьма рисковой, то можно поставить вопрос о долгосрочных займах сельским товаропроизводителям под залог их земли. В этой связи необходимо создание специализированных земельных банков. Если обратиться к историческому опыту то можно вспомнить, что во времена царской России подобные организации были распространены достаточно широко. Земельные банки в России при сложившейся экономической ситуации должны создаваться по строго разработанной программе с учетом всевозможных экономических факторов. На мой взгляд, можно выделить три важных правила их работы.

1. Ссуды из земельных  банков не должны выдаваться  заемщикам с очень низкой экономической  культурой, так как заемщик,  беря кредит под обеспечение  земли, может не представлять  себе последствия тех обязательств, которые на него возлагались. В этой связи сельскохозяйственному товаропроизводителю самостоятельно, без помощи профессионалов будет очень трудно обеспечить эффективное использование взятого кредита, своевременные выплаты платежей и избежать разорения. Как следствие этого - у банка будет очень низкий возврат долгов по кредиту.

2. Деятельность земельных  банков не должна строится  на принципе стремления изъятия  и продажи с торгов земли  в случае непогашения ссуды,  поскольку накопление объектов  залога - земель у ссудозаемщиков будет расти. Как показывает мировая практика, реализация заложенных земель с торгов идет очень тяжело. Во-первых, покупателю приходится за свой счет совершать длительные поездки для осмотра земель. Во вторых, в случае приобретения этих владений ему приходится оплачивать все числящиеся за участком долги. В результате земельный банк может превратиться в гигантского земельного собственника и нести значительные убытки от эксплуатации оставшихся за ним земель. Банки также будут нести убытки от платежей по наложению ареста на заложенные владения, от обращения в судебные инстанции, уплаты сборов и т.д.

3. Управление операциями  земельных банков не должно  носить централизованный характер. Отделения банков не должны располагаться в центральных городах и в значительном удалении от мест проживания своих клиентов. Они должны иметь право самостоятельно решать вопрос о выдаче ссуд. В противном случае от разрешения о выдаче ссуды советом банка и от этого разрешения до фактической выдаче денег может пройти очень много времени (порой до года) , а это может привести к отказу потенциальных клиентов от услуг банков. Следует также помнить, что выдача ссуд должна соответствовать реальной стоимости земли. Далее я попытаюсь сформулировать некоторые принципы отношений будущих собственников земли с кредитными банками.

Первый принцип заключается  в совместном занятие денег многими, объединенными в союз собственниками, так как их союз позволяет брать  деньги в кредит сразу крупными суммами, что будет экономически выгодно  как для банков (размеры ссуды  будет достаточным, чтобы покрыть процентами с нее издержки по обслуживанию долга), так и для собственников (при выдаче большой суммы кредита банк берет более низкие проценты по нему).

Второй принцип: товарищество, получившее под общую ответственность деньги, должно давать их своим членам только на производственные, или на какие-нибудь необходимые нужды. Следовательно, оно должно создать орган по контролю за выданными средствами, и производить “внутреннюю” выдачу ссуд только членам товарищества.

Третий принцип включает в себя создание самими же фермерами центров по повышению квалификации, целью которых должно являться обучение, а не материальная сторона, т.е. обучение должно проводиться не на платной основе.

Стоит заметить, что в  США, где такие центры получили широкое  развитие, рынок услуг для фермеров обеспечивает очень высокий процент возврата кредитов (90 - 95%) .

3.1. Рынок земли России на современном этапе  
и перспективы его развития

В ноябре текущего года Счетная  палата РФ выдвинула предложение  о необходимости создания до начала широкомасштабных продаж земли инфраструктуры рынка земли, включая системы квалифицированных посредников в лице земельных банков. Данная инициатива содержится в аналитической записке "Анализ процессов приватизации государственной собственности в РФ за период 1993-2003 гг.", подготовленной Счетной палатой.

Отметим, что  попытка создания РЗБ уже предпринималась, когда 23 ноября 1990 г. Верховный Совет  РСФСР принял закон № 374-1 "О  земельной реформе", статья 12 которого гласила, что "...для проведения операций, связанных с оценкой, куплей, продажей земель, создается Российский земельный банк". Закон пережил несколько редакций, но был отменен указом Президента от 24 декабря 1993 г. № 2287 в целях приведения земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ, в связи с принятием последней в декабре 1993 г. Таким образом, в новом Земельном кодексе нет статьи о создании Российского земельного банка.

Между тем, в  России система земельных банков успешно работала до 1917 г. Составными частями системы были два государственных земельных банка, являвшихся инструментами правительственной политики (Государственный дворянский земельный банк, Крестьянский поземельный банк), и система акционерных земельных банков.