Сделки на рынке недвижимости

  Доверенность  на совершение сделок, требующих нотариальной формы,

  Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия,

  Согласие  супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению совместно нажитым имуществом.

  Несоблюдение  нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации  сделки влечет ее недействительность.

  Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального  удостоверения, а другая сторона  уклоняется от такого удостоверения  сделки, суд вправе по требованию исполнившей  сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

  Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны  вынести решение о регистрации  сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

  Сторона по сделке, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения, в  случае если другая сторона полностью  или частично исполнила сделку, или  государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. 

  1.4 Регистрация сделок  с недвижимостью

  Согласно  ст. 155 ГК РК сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной  или иной регистрации, считаются  совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

  Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним осуществляют Министерство юстиции Республики Казахстан и  подведомственные органам юстиции  государственные предприятия. (Статья 5 - в редакции Закона РК от 12 ноября 1997 г. N 189)

  Решение о возможности регистрации того или иного права или сделки с недвижимостью может быть принято только после подачи заявления в установленном порядке вместе с пакетом необходимых документов.

  Особенности регистрации сделок с недвижимым имуществом (ст.22 ГК РК):

  1. Сделки  с недвижимым имуществом, создающие,  изменяющие или прекращающие  права, перечисленные в подпунктах 1-8 пункта 1 статьи 2 настоящего Указа,  считаются совершенными с момента  их регистрации. Указанное правило  не распространяется на сделки, создающие, изменяющие или прекращающие  иные права на недвижимое имущество.

  2. Регистрируемые  сделки должны содержать подписи  и полные имена (наименования) совершивших их лиц, краткое  описание объекта недвижимости, указание его местонахождения,  а также регистрируемого права.

  3. Если  сделка нотариально не удостоверена, регистрирующий орган обязан  проверить подлинность подписей  лиц, совершивших сделку, а также  соответствие их воли волеизъявлению.

  4. Если  сделка с недвижимым имуществом  совершена в надлежащей форме,  но одна из сторон уклоняется  от ее регистрации, суд вправе  по требованию другой стороны  вынести решение о регистрации  сделки. В этом случае сделка  регистрируется в соответствии  с решением суда. 

  Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривают две основные формы государственной регистрации:

  - Регистрация прав на недвижимость

  - Регистрация сделок с недвижимостью

  В нашей стране у физических и юридических лиц могут возникать и следующие вещные права на недвижимость:

  · право  собственности на недвижимость, включая земельные участки (кроме предприятий и учреждений);

  · право  пожизненного наследуемого владения земельным  участком

  · право  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком -- государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

  · право  хозяйственного ведения имуществом -- у государственных и муниципальных предприятий;

  · право  оперативного управления имуществом -- у государственных и муниципальных учреждений. 

  1.5 Особенности сделок  с недвижимостью

  Традиционно рынок недвижимости разделяется  на три основные товарные сектора (рынка):

  - рынок  земли;

  - рынок  нежилых помещений (зданий);

  - рынок  жилых помещений (зданий).

  Рынки недвижимости функционируют посредством совершения операций, каждая рыночная операция -- это гражданско-правовая сделка. Для этого прежде всего необходимо рассмотреть гражданско-правовой режим недвижимости как объекта оборота (товара) и конкретных видов операций (сделок).

  Сделки  с недвижимостью -- часть общего гражданско-правового оборота. Недвижимость имеет большую общественную значимость, в связи с этим ее статус регулируется как общими принципами и нормами гражданского права (Конституция РК, Гражданский Кодекс РК), так и специальными законодательными и подзаконными актами (Земельный Кодекс, Жилищный Кодекс, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

  Прежде  чем определять особенности сделок с недвижимостью, законодатель должен был установить в целом тот  объем и те пределы, в которых  происходит оборот недвижимости. И  если ранее в советском праве  недвижимость была исключена из оборота  практически полностью, то в соответствии с действующим законодательством  недвижимое имущество предполагается находящимся в гражданском обороте, за исключением случаев, когда оно  исключается из него или ограничивается в обороте в силу прямого указания закона.

  При этом никаких общих ограничений оборота  недвижимости в действующем законодательстве не предусмотрено. Ограничения касаются в основном земель и иных природных  объектов. Оборот их осуществляется в  той мере, в какой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах .

  Круг сделок с недвижимостью весьма широк  и охватывает собой практически  все основные виды гражданско-правовых договоров. Все сделки с недвижимостью  можно классифицировать в зависимости  от того, связаны они с переходом  права собственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны. Соответственно, к первой группе следует отнести  сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением. Ко второй группе относятся сделки аренды, найма жилого помещения, доверительного управления недвижимым имуществом, ипотеки, безвозмездного пользования недвижимым имуществом.

  Особенности правового режима сделок с недвижимостью  сводятся в основном к тому, что  они требуют обязательной письменной формы, при отсутствии которой такие  сделки ничтожны, причем договор, как  правило, должен составляться в виде единого документа (а не путем  обмена документами, исходящими от сторон, что вполне допустимо при заключении многих иных письменных сделок)

  В отдельных  случаях (договор ипотеки, ренты) закон  требует нотариального удостоверения  сделки, хотя нотариальное удостоверение  сделок с недвижимостью не стало  общим правилом действующего отечественного гражданского законодательства. В то же время по желанию сторон сделки удостоверенные нотариусом могут быть любые сделки с недвижимостью, т. е. даже в тех случаях, когда это  по закону не требуется.

  В ряде случаев  сделка с недвижимостью приобретает  юридическую силу только после её государственной регистрации, которая  предписывается ГК РК, но в отношении  отдельных видов сделок необходимость  их государственной регистрации  может быть также установлена  иными законами. При этом в одних случаях закон требует государственной регистрации только перехода права собственности или иного права в силу сделки с недвижимостью (например, при совершении купли-продажи зданий, сооружений, при передаче недвижимости в доверительное управление), в других случаях необходима государственная регистрация и самой сделки, в силу которой происходит смена собственника недвижимости или такое право обременяется правами других лиц (купля-продажа жилых помещений и др.).

  К особенностям сделок с недвижимостью следует  отнести и то, что в отличие  от других сделок, связанных с переходом  вещи в собственность или пользование  другого лица и не требующих обязательного  указания на цену договора, сделка с  недвижимостью не может считаться  заключенной при отсутствии в  ней условия о цене. Предмет  и цена - существенные условия для  любой сделки с недвижимостью. Кроме  того, в подзаконных нормативных  актах, связанных с куплей-продажей, арендой недвижимости, как правило, называются и иные существенные условия  соответствующих договоров (распределение  риска гибели недвижимости, являющейся предметом сделки, обязательность её страхования арендатором в пользу арендодателя и др.).

  Цель совершения сделки с недвижимостью, как правило, юридически безразлична, но в определенных случаях закон требует сохранения характера и цели использования  предмета сделки. Это касается, прежде всего, земельных участков и жилых  помещений.

  Правомочия  распоряжения недвижимым имуществом могут  быть переданы собственником другим лицам. Например, недвижимость может быть передана в доверительное управление (в том числе и имущество подопечного или безвестно отсутствующего гражданина.

  При продаже  недвижимости на публичных торгах, в том числе в порядке обращения  взыскания на арестованное или заложенное имущество, продавцом имущества  должника от своего имени выступает  специализированная организация, имеющая  право совершать сделки с недвижимостью. С данной организацией заключается  договор о проведении публичных  торгов. Договор продажи заключается  в форме подписания договора о  результатах торгов.

  В качестве сторон сделок с недвижимостью соблюдением  установленных правил могут выступать  унитарные государственные и  муниципальные предприятия, а также  казенные предприятия и даже учреждения (последние - в случаях, когда предметом  сделки становится недвижимое имущество, приобретенное учреждением на доходы, полученные им от правомерной деятельности.

  Существуют  различные сделки с недвижимостью, которые могут служить инструментом управляющего имущественным комплексом, включающим в себя объекты недвижимости. Обычно распределяют отдельные виды сделок с жилой и нежилой недвижимостью  не по формальному, а по функциональному  принципу, так сделки купли-продажи, дарения, ренты могут осуществляться с любыми видами недвижимости, но имеют  особенности регулирования и  частоту применения в практической деятельности управляющих. Сделки с  нежилой недвижимостью включают описание операций с предприятиями, которые являются самостоятельным  объектом оборота, но именно операции с предприятиями часто являются юридической формой сделок с принадлежащими им объектами недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

  В данной работе были рассмотрены особенности  сделок на рынке недвижимости, была раскрыта сущность сделок, их функции, виды, формы, а также функции договоров, являющихся основой подтверждения  совершения сделок с недвижимостью.

  Также было изучено становление понятия  сделок, которое прослеживается на всех этапах исторического развития правовой мысли, свидетельством чему является гражданское право различных  времен и народов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Список  используемой литературы: 

1. Закон РК об оценочной деятельности.
2. Иванова, «Оценка стоимости недвижимости», Москва 2009 г.
3. Шевчук, «Оценка недвижимости и управления собственностью» , Ростов на Дону  2007 г.
4. Ресурсы интернета.