Сделки на рынке недвижимости

 

	Содержание:
	Введение
1	Сделки на рынке  недвижимости
1.1	Становление понятия  сделок
1.2	Понятие сделки
1.3	Форма сделки
1.4	Регистрация сделок с недвижимостью
1.5	Особенности сделок с недвижимостью
1.6	Виды сделок на рынке недвижимости
	Заключение
	Список использованной литературы

 

  Введение 

  Сделки  с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан  и юридических лиц. Социальное и  экономическое значение сделок предопределяется их сущностью и особыми юридически - правовыми свойствами. Гражданское  право служит регламентацией товарно-денежных и иных отношений, участники которых  выступают равными, самостоятельными и независимыми друг от друга. Главным юридическим средством связки и определения содержания отношений между вышеуказанными субъектами являются сделки. Именно сделки - то правовое средство, при помощи которого социально и экономически равноправные и самостоятельные субъекты устанавливают свои права и обязанности, т.е. юридические пределы свободы поведения.

  В данной курсовой работе будет рассмотрено  историческое развитие понятия сделок с римских времен и до наших  дней, форма, особенности сделок, принципы и структура договорных отношении.

  Целью курсовой работы является раскрытие сущности сделок на рынке недвижимости.

  Изучение  видов договоров, их специфику на рынке недвижимости, а так же их юридическое значение.

 

  Глава 1. Сделки на рынке недвижимости 

  1.1 Становление понятия  сделок

  Становление понятия сделок прослеживается на всех этапах исторического развития правовой мысли, свидетельством чему является гражданское  право различных времен и народов.

  Римское частное право различало договорные и как бы договорные обязательства, но обобщающей категории для оснований  возникновения этих обязательств не знало. Римские юристы пользовались термином «negotium», который обычно передается словом «сделка», но не является равнозначным современному значению этого слова в юридической терминологии. Римские юристы употребляли термин «negotium» в различных значениях. Во-первых, «negotium» означало дело (в частности судебный процесс), свое, либо чужое, которым занято данное лицо. Во-вторых, «negotium» означало возмездную сделку, возмездный договор и противопоставлялось дарению.

  В-третьих, «negotium» означало торговлю, промысел, торговую сделку.

  При патриархально-натуральном  хозяйстве применялось ограниченное количество типов договоров. Так, римлянами  использовался договор nexum, рассматриваемый римскими юристами, в частности, как договор займа, который заключался с соблюдением определенного ритуала. В тот же период входят в оборот консенсуальные договоры: купля-продажа, наем вещей, наем услуг, подряд, поручение, товарищество. Впоследствии появляются новые виды договоров: договор мены, оценочный договор, прекарий. И если римское частное право так и не признало юридическую силу за любым, не противоречащим закону соглашением, все же римляне со временем предоставили исковую защиту отдельным соглашениям, хотя они не охватывались признанным перечнем консенсуальных контрактов. Памятник древнерусского права - «Русская Правда» уже ведет речь о договорах займа, купли-продажи, хранения и личного найма. Причем более детально эти договоры регулирует основанная на Краткой редакции.

  Пространная редакция «Русской Правды». «Псковская Судная грамота» знала более развитую систему договоров - куплю-продажу, дарение, залог, заем, мену, поклажу, наем помещений, личный наем. Для этого времени характерно не только появление новых видов договоров, не известных законодательству более древнего периода, но и развитие уже известных. В период образования и укрепления Русского централизованного государства наряду с возникновением новых видов и разновидностей сделок получают развитие теория договора, институт наследования по завещанию. В XVIII в появляется Вексельный устав. Социально-экономическое развитие общества привело к тому, что законодатели оказались не в состоянии учесть и отразить в праве все возрастающее многообразие договоров и социально значимых односторонних актов поведения. В то же время логика гражданского оборота требовала признавать юридическую силу за любым соответствующим его нормальному развитию и не нарушающему законов актом поведения.

  Разрешению  этого противоречия способствовала идея о едином обобщенном закреплении  в праве понятия договоров  и социально значимых односторонних  актов поведения. Появляется новая  правовая категория - сделки. В цивилизованных странах понятие сделок в ныне употребляемом смысле в юридический обиход стало входить в XVIII в. В ходе дальнейшего развития учение о сделках в национальных правовых системах трансформировалось в самостоятельный правовой институт. В настоящее время это одни из основных институтов гражданского и торгового права стран континентальной и англо-американской правовых систем. 

  1.2 Понятие сделки

  Согласно  ст. 147 ГК РК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей. Именно поэтому понятие сделки относится  к числу основных понятий гражданского права.

  Сделки  являются наиболее распространенными  юридическими фактами, представляющими  собой действия, направленные на достижение определенного правового результата. Это отличает их от юридических поступков, правовые последствия которых наступают  в силу закона, независимо от намерения  и дееспособности совершающих их лиц.

  Сделка -- это правомерное действие, которое должно соответствовать требованиям законодательства, в отличие от неправомерных действий -- деликтов и неосновательного обогащения.

  Круг сделок не ограничен названными в законодательстве; допускается совершение иных сделок, не противоречащих закону, а также  сочетающих элементы различных сделок.

  Сделки  совершаются субъектами гражданского права свободно: своей волей и  в своем интересе. Законом может  быть предусмотрено понуждение к  совершению некоторых сделок, таких  как заключение договора в обязательном порядке.

  Сделка -- институт гражданского права, ее следует отличать от таких оснований возникновения правоотношений, как государственные акты, правовая сила которых основана на нормах административного права.

  Необходимость выработки понятия сделки в современных  условиях предопределена потребностью закрепления в законе всех ее существенных признаков, условий действительности, оснований и юридических последствий  недействительности сделки с целью  предотвращения и пресечения таких  ее видов, которые направлены на достижение преступной цели.

  Каждой  сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием. Основание должно быть законным и  осуществимым. Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

  · Содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам.

  · Совершена  она дееспособными и правоспособными  лицами

  · Волеизъявление лиц соответствует их действительной воле

  · Форма  сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях  и зарегистрированная в Едином государственном  реестре.

  Недействительные  сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта  и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности - ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно  и относительно не действительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительная с самого начала ее совершения независимо от решения суда.

  Среди ничтожных  сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие  правовые последствия. Нередко такие  сделки преследуют противозаконные  цели, например, дарение и купля- продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

  Притворной  называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно  имели в виду совершить. Так, часто  купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы  обойти права преимущественной покупки. 

  1.3 Форма сделок с  объектами недвижимости

  Оформление  сделки на рынке жилой недвижимости ничуть не менее важный процесс, чем  поиск подходящего жилья или  поиск покупатели. Этот материал поможет  понять, в чем состоит отличие  различных форм сделок.

  Сделки  совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка, для которой законодательством  или соглашением сторон не установлена  письменная (простая либо нотариальная) или иная определенная форма, может  быть совершена устно, в частности - все сделки, исполняемые при  самом их совершении. Такая сделка считается совершенной и в  том случае, когда из поведения  лица явствует его воля совершить  сделку. Сделка, подтвержденная выдачей  жетона, билета или иного обычно принятого подтверждающего знака, признается заключенной в устной форме, если иное не установлено законодательством. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных  законодательством или соглашением  сторон. Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут  по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит законодательству. (Ст. 159 ГК РК)

  Сделка  в письменной форме должна быть совершена  путем составления единого документа, который должен:

  · Выражать содержание сделки (ее условия)

  · Быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями

  · В предусмотренных  законом случаях или по соглашению сторон нотариально удостоверен, а подписи должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью

  · Зарегистрирован в учреждениях юстиции по Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

  В простой  письменной форме, кроме сделок, требующих  нотариального удостоверения, совершаются  сделки юридических лиц между  собой и с гражданами; сделки граждан  между собой на сумму, превышающую  не менее, чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

  Если стороны  не заключили сделку в простой  письменной формы в том случае, когда это предписывает действующее  законодательство, то в случае спора  они не могут ссылаться в подтверждение  сделки и ее условий на свидетельские  показания, но не лишены возможности  приводить письменные и другие доказательства. При этом, в законе или в соглашении сторон может быть прямо указано, что несоблюдение письменной формы сделки влечет ее недействительность.

  Нотариальное  удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем  требованиям статьи 154 ГК РК, удостоверительной  надписи нотариусом или другим должностным  лицом, имеющим право совершать  такое нотариальное действие.

  Нотариальное  удостоверение сделок обязательно, если это указано в законе или, если между сторонами достигнуто соглашение об этом, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма  не требовалась.

  Так, подлежат обязательному нотариальному удостоверению:

  Договора  ренты, пожизненного содержания с иждивением,

  Завещание,

  Договор уступки прав требования по нотариально  удостоверенной сделке,

  Договор перевода обязательств по нотариально  удостоверенной сделке,

  Предварительный договор сторон, если достигнуто соглашение о заключении основного договора в нотариальной форме,