Роль банков в финансировании жилищного строительства: проблемы и перспективы

ххх

Прогнозируемая  опасность торможения рынка и возможные пути его преодоления

         Разумеется, жизнь не стоит на месте. И есть все основания полагать, что сегодняшние объективно жесткие требования банков к застройщикам будут в дальнейшем  смягчаться. Скажем,  предъявляемые банками требования к опыту работы строительных фирм на рынке могут существенно сократиться, допустим, с трех до двух лет.

         Вместе  с тем вполне оправданны кажущиеся чрезмерно завышенными требования банков к своим клиентам - застройщикам по соблюдению ими финансовой дисциплины и ответственности, определению и соблюдению  доли их участия в реализуемых проектах и качеству строительства в целом. 

Эксперты рынка обращают внимание на возможный дефицит жилья в ближайшие год-два вследствие фактической остановки  строительства в кризисный период. И это опасение нельзя игнорировать. Действительно, сейчас идет ввод в эксплуатацию ранее, фактически до кризиса, начатых строительных объектов, а затем на рынке может наступить «строительная пауза» как следствие кризиса. Отсюда и первопричина опасений по поводу торможения рынка как строительного, так и ипотечного. 

Заслуживает внимания и другой основополагающий вывод из проведенного опроса банков.  Речь идет о крепнущем убеждении банков в целесообразности «смены вех»: а именно в акцентировании внимания на проектном финансировании в противовес практике кредитования под залог. Не секрет, известные рынку риски могут быть сняты именно в формате проектного финансирования. Скажем,  риск недостроя или риск затрудненной реализации построенного жилья в условиях спада спроса на квартиры. 

С другой стороны,  это затратное направление деятельности для банков, и это обстоятельство нужно учитывать, говоря о желании и готовности банков взаимодействовать с застройщиками.   Ведь фактор рентабельности в банковской деятельности был и остается основополагающим.

Нельзя обойти вниманием и звучащие предложения найти золотую середину в деловых контактах банков и строителей.  И здесь целесообразно внимательнее присмотреться к перспективе возможного взаимодействия банков, их клиентов-застройщиков и государства. Эта  идея (высказанная в ходе анализа результатов опроса банков) не лишена оснований. Роль государственных структур как потенциального соинвестора может заинтересовать банки, так как подразумевает для них определенное снижение  затрат по участию в строительных  проектах.

Можно приветствовать и усилия АИЖК по привлечению к участию в программе «Стимул» региональных властных структур, в частности, в размещении госзаказов на жилищное строительство.

 
                                                                              ххх

О перспективности ЗПИФов

Наряду с  кредитованием приобретения готовых квартир на вторичном рынке жилья и покупкой квартир в строящихся домах под залог прав требования на приобретаемую квартиру современным инструментом привлечения инвестиций в различные сектора экономики, в том числе и строительство, позволяющим снизить стоимость финансирования являются Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы).        

Паевые фонды появились на фондовом рынке РФ относительно недавно, но уже  зарекомендовали себя как перспективный  инструмент привлечения инвестиций в экономику страны и решения государственных задач.

ПИФы создавались как аналог инструментов коллективного инвестирования в США и полностью соответствуют  мировой практике использованию  таких инструментов для привлечения  инвестиций. Достаточно сказать, что более половины коммерческой недвижимости в США эксплуатируются через REITs - аналог российских ЗПИФов недвижимости.

Кстати, именно через ипотечный  ПИФ была осуществлена первая в России сделка секьюритизации закладных и  продажа их зарубежному инвестору.

      Возрастает роль  фондов недвижимости в финансировании  строительства жилья и реализации  национального проекта «Доступное  жилье». Инвесторами в этих фондах  выступают негосударственные пенсионные  фонды, частные российские и  зарубежные инвесторы, различные международные фонды, банки.

Примером может служить строительство коттеджного поселка  эконом-класса «Воскресенское» в Калужской области (Европейский трастовый банк выступил одним из инициаторов реализации этого проекта).

Конфигурация проекта выглядит следующим образом:

• Заказчик строительства и один из инвесторов - компания ООО «Домстройрегион», осуществляющая основные строительные работы.
• ЗПИФ недвижимости «Доступное жилье» привлек средства рыночных инвесторов для финансирования проекта.
• Администрация Калужской области строит дорогу к поселку за счет собственных средств и средств Инвестиционного фонда РФ.
• Европейский трастовый банк продолжает участвовать в проекте в качестве координатора и банка-кредитора проекта.

          АИЖК включило проект в программу «Стимул», что позволяет понизить риски инвесторов, застройщика и банка-кредитора проекта и облегчает привлечение внешнего финансирования в данный проект.

ххх

 В настоящее время банковское сообщество активно обсуждает вступающие в силу 1 января 2012 года Указания  Банка России №2612-У от 20.04.2011 года, касающиеся деятельности ПИФов, в том числе ПИФов недвижимости и вносящие изменения в  Положение 283-П.   

Документом  устанавливается нижняя планка по созданию резервов под паи ПИФов, находящихся на балансах банков в 21% от величины дебиторской задолженности на балансе ПИФов (например, по договорам строительного подряда на ПИФе недвижимости) НЕЗАВИСИМО от качества и реального риска по этой задолженности, а также повышенный коэффициент риска 1.5 по вложениям во ВСЕ паевые фонды при расчете коэффициента Н1.

           Эти  нормы ставят барьер между  банками и паевыми фондами  и могут привести к  отказу  банков от этого финансового  инструмента.

В этой связи хотелось бы обратить внимание на ряд ключевых моментов.

• Первое -   об оценке риска по вложениям банка в ПИФы.

   Вполне  вероятен вариант, когда классификационные  показатели, в соответствии с  действующей в Банке нормативной  документацией, будут оценены  как «хорошие» и, следовательно, установление ограничения минимально возможного процента резервирования нецелесообразно и может привести к необоснованному начислению излишнего резерва.

• Второе - По поводу формирования резерва по недвижимому имуществу    

    В соответствии с изменениями, вносимыми в Положение 283-П, по недвижимому имуществу, правам требования по договорам долевого участия в строительстве, полученным банком по договорам об отступном или по договорам о залоге, а также по вложениям в паи паевых инвестиционных фондов, активы которых составляет имущество,  банки будут обязаны формировать резерв в зависимости от срока нахождения имущества на балансе в размере от 10 до 75%.

Данный подход является экономически неоправданным, так как не учитывает ни справедливую стоимость актива и его реальное обесценение, ни состояние рынка, ни причины удержания актива на балансе (например, реализация актива в настоящий момент принесет банку меньшую прибыль, чем реализация в будущем).

Справедливость последнего утверждения  наглядно подтверждает финансово-экономический кризис, когда вследствие роста неплатежей банки получили по отступному существенный объем активов, в том числе и недвижимого имущества, стоимость которого на тот момент так же существенно снизилась (на 30-50% по отношению к докризисному уровню).

Реализация данного имущества  непосредственно после получения  обусловила бы фактическую фиксацию банками убытков и негативно  сказалась бы на их финансовом положении. В данной ситуации вполне оправданным выглядит удержание данного актива до увеличения его справедливой стоимости.

Рациональным представляется подход, при котором наиболее надежной оценкой стоимости актива является его справедливая стоимость, определяемая, в том числе, рыночными ценами.

Создаваемый резерв – это отражение  обесценения стоимости актива, изменение его справедливой стоимости, в том числе и по сравнению со стоимостью приобретения.

Предлагаемые  изменения косвенно ограничивают возможность  инвестирования кредитных организаций  в паи инвестиционных фондов, активы которых составляет недвижимое имущество, и как следствие этого, ограничивают возможность получения дохода по данному виду ценных бумаг.  

• Кроме того, в Указаниях не учитывается доля участия кредитной организации в фонде, а так же структура и качество вложений паевого инвестиционного фонда, что является существенными показателями уровня риска проводимых операций.

Следует отметить, что инвестиционная структура деятельности ПИФа недвижимости изначально предполагает длительный производственный цикл (например, приобретение земли, изменение ее кадастрового назначения, разделение на участки, возведение на них жилой недвижимости (коттеджей), их реализация). Срок реализации проекта данного уровня составляет 3-5 лет.

С учетом предлагаемых ставок резервирования участие банков в данных проектах может существенно сократиться, что негативно скажется на эффективности этого инструмента.

• По поводу формирования (до момента реализации) резерва по переданному банком на баланс дочерней организации имуществу (полученному по отступному) с применением коэффициентов резервирования в зависимости от длительности нахождения указанного имущества на балансе банка следует отметить, что при передаче имущества оно списывается с баланса банка и, таким образом, фактически отсутствует база резерва, которой (по действующей нормативной базе Банка России) являются остатки на соответствующих лицевых счетах.

       В таком случае имущество на балансе банка отсутствует и неясен объект резервирования.

       Подводя итог  вышесказанному: запрет со стороны  регулятора рынка  целому классу инвесторов участвовать в ПИФах будет иметь:

        а) серьезные  последствия для фондового рынка,  рынка коллективных инвестиций,

        б) существенно  ограничит инструментарий по  созданию мирового финансового  центра в РФ 

         в) ухудшит финансирование, по крайней мере, строительной индустрии, а также других отраслей экономики, в которых ПИФы играют сегодня заметное место.

 

                                                                ххх

Об Указании № 2613-У от 20.04.2011 года (зарегистрированном в Минюсте РФ № 20852 от 24.05.2011)  об  изменениях Инструкции Банка России № 110-И «Об обязательных нормативах» как факторе сдерживания финансирования жилищного строительства

Суммируя сказанное, можно отметить, что банки объективно готовы к более углубленному взаимодействию со строительным сектором.

Инвестиционное направление банковского  бизнеса сопряжено с  определенной долей риска. И здесь важно  обратить внимание на идущую сейчас в  банковском сообществе дискуссию,  конечный результат которой  может существенно повлиять на  характер и возможности этого взаимодействия.

Речь идет об изменениях внесенных регулятором рынка  – Банком России в ключевом для  банков нормативном документе Инструкции № 110-И «Об обязательных нормативах».

По мнению банков, в целом принятие разработанных поправок  приведет к ограничению возможности размещения средств, к снижению кредитного портфеля, прекращению деятельности отдельных организаций.

Введение повышенного коэффициента (1,5) для расчета норматива достаточности капитала банков по активам, перечисленным в Проекте 110-И, является весьма существенным ужесточением требований к достаточности капитала кредитных организаций.

Повышение требований к достаточности капитала будет являться серьезным фактором, сдерживающим рост кредитования в банковском секторе.

В первую очередь, рост кредитования будет сдерживаться в сегменте кредитования малого бизнеса. По сути, покупка недвижимости малым бизнесом на сумму более 50  млн. руб. классифицируется регулятором как повышенный риск. Совершенно не понятна природа граничного значения в 50 млн. руб.

• Введение кодов, устанавливающих повышенный коэффициент риска – 1,1 по кредитным требованиям и требованиям по начисленным процентам по ссудам, предоставленным заемщикам, не давшим согласие на предоставление информации в бюро кредитных историй, по мнению банков, является необоснованным и некорректным так как:

      - в соответствии  с ФЗ № 218 «О кредитных историях»  для передачи кредитной истории  заемщика в бюро кредитных  историй требуется добровольное согласие заемщиков.

       - оценка заемщиков  производится в соответствии  с Положением Банка России  №254-П, на основании которого  выносится  профессиональное  суждение с отнесением ссудной  задолженности к соответствующей  категории качества.