Роль банков в финансировании жилищного строительства: проблемы и перспективы

Крысин Андрей Викторович,

Председатель Комитета АРБ

по ипотечному кредитованию,

Президент Европейского трастового банка

 

 

 

XIV Национальный конгресс по недвижимости

6 июня 2011 года

 

Роль банков в финансировании жилищного строительства:

проблемы и перспективы

                            Уважаемые дамы и господа, уважаемые  зарубежные гости!

Ежегодно проводящийся конгресс Российской гильдии риэлторов давно уже  стал барометром, чутко реагирующим  на колебания  рынка отечественной  недвижимости. Обстоятельный, заинтересованный и откровенный обмен мнениями позволяет участникам рынка ипотечного кредитования не только анализировать настроения в сфере недвижимости, но и моделировать возможные сценарии ее дальнейшего развития.

АРБ и Российская гильдия риэлторов  на протяжении многих лет консолидированно выступают в  интересах развития рынка недвижимости в нашей стране. Партнерский характер взаимоотношений, закрепленный в подписанном в июне 2007 года Соглашении о сотрудничестве, позволяет рассчитывать на углубление этого взаимодействия и увеличение его потенциала.

Тема участия банков в финансировании жилищного строительства в нашей  стране тесно связана с деятельностью по развитию ипотечного кредитования. Анализу тенденций в ипотечном кредитовании посвящено выступление генерального директора АИЖК А.Н. Семеняки. Именно поэтому  во избежание дублирования об ипотечном кредитовании буду говорить кратко, главным образом в контексте темы жилищного строительства.

            В сфере финансирования жилищного строительства банки решают две взаимосвязанные задачи – стимулирование спроса и предложения на рынке.

 

ххх

О целесообразности государственных программ, направленных на финансирование жилищного строительства путем развития рынка ипотечных ценных бумаг.

Одним из основных механизмов, призванных обеспечить доступность жилья, оживить финансовые потоки для покупателей и застройщиков, является рынок ипотечных ценных бумаг.

Именно в этих целях запущены  Программа Внешэкономбанка - Программа инвестиций  в проекты строительства доступного жилья и ипотеку и Программа АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием.

Подавляющее большинство выдаваемых сегодня ипотечных кредитов связано  с улучшением заемщиками существующих жилищных условий, приобретением квартир  большей площади на вторичном рынке жилья. Поэтому Программа АИЖК привлекает большое внимание и пользуется большим спросом у ипотечных кредиторов.

Согласно Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет производиться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала – путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям.

В долгосрочной перспективе до 60% рынка  будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг.

На первом этапе развития стратегии (до конца 2012 г.), доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45%. Это может быть достигнуто за счет активизации и укрупнения государственных программ, реализуемых институтами развития и пользующихся большим спросом участников рынка ипотеки. 

В этой связи банки – члены  Комитета АРБ по ипотечному кредитованию предлагают увеличить объем средств, направляемых на поддержку рынка ипотечных ценных бумаг  для более полного удовлетворения спроса потенциальных участников программ.

По расчетам экспертов, объем выпуска ипотечных ценных бумаг должен достичь 261– 288 млрд. рублей. Учитывая статистику по выпуску ипотечных ценных бумаг  за прошлые годы, целевой объем выпуска в 5 раз превышает лучший показатель - уровень 2008 года.

Без укрупнения программ институтов развития вышеназванный показатель в этом и следующем году недостижим.

Объем Программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием составил 20 млрд. рублей, и Программа уже реализуется. Одновременно Агентство разрабатывает последующую Программу приобретения облигаций с ипотечным покрытием. Мы полагаем, что эта программа, построенная с учетом пожеланий банков, работающих на ипотечном рынке, будет крупнее и  в большей степени соответствовать ожиданиям рынка.

В частности:

• Предусматривать возможность структурирования выпусков ипотечных ценных бумаг с мезонинным траншем облигаций и обязательство Агентства приобретать такие транши. Эта задача предусмотрена проектом Стратегии группы компаний АИЖК на 2011-2020 годы.
• Предоставлять участникам Программы – поставщикам закладных пут опцион на покупку у эмитента (ипотечного агента) накопленного пула ипотечных кредитов в случае низких темпов накопления пула и, как следствие, неэффективности завершения сделки секьюритизации.
• Предусматривать промежуточное финансирование под залог формируемого ипотечного покрытия до даты выпуска облигаций. Погашение займов в рамках промежуточного финансирования – за счет средств, вырученных от размещения облигаций с ипотечным покрытием.

Хотелось бы, чтобы Программа была нацелена и адаптирована для средних и малых банков – целевую категорию партнеров АИЖК, поскольку крупные банки зачастую не заинтересованы в развитии рынка ипотечных ценных бумаг и используют иные механизмы финансирования.

Прогнозного показателя по выпуску  облигаций с ипотечным покрытием можно достичь, направив через АИЖК средства пенсионных накоплений в объеме 130-140 млрд. рублей на поддержку выпусков ипотечных ценных бумаг, основанных на кредитах на приобретение вторичного жилья.

 

ххх

Банковское  сообщество поддерживает программу ВЭБа, но вместе с тем отмечает узкий круг банков - потенциальных участников этого проекта, объективно заданный ее параметрами.

Как известно, основная цель   «Программы Внешэкономбанка» - Программы инвестиций  в проекты строительства доступного жилья и ипотеку состоит в том, чтобы сделать доступным ипотечное кредитование для населения. Для этого предполагается рефинансировать ипотечные кредиты инвестированием средств накопительной части трудовой пенсии и собственных средств ВЭБа в облигации с ипотечным покрытием.  

          В рамках этой программы  планируется до конца 2013 года выкупить ипотечные облигации на сумму 150 миллиардов рублей у банков и АИЖК. Лимит одобренных заявок в 150 миллиардов рублей был выбран еще в августе прошлого года.

             В декабре 2010 года была утверждена  концепция стимулирования строительства  доступного жилья,  предусматривающая  льготное рефинансирование кредитов, предоставленных банками застройщикам  жилья экономического класса  по ставке не выше 10% годовых.

              Банки – участники программы  должны получить средства по  ставке 3% годовых на срок до 31 декабря 2013 года,  их объем может составить до 1/3 средств, предоставляемых банку в рамках программы.

             Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 годах реализуется медленно и в связи с этим продлена до конца 2013 года (на первое января 2011 года по программе выдано кредитов на 11,6 млрд. рублей, что составляет 8% объема программы выкупа облигаций).

Приоритетом Программы является первичный  рынок жилья, где количество ипотечных  сделок не так велико, как на вторичном  рынке. Условия Программы специфичны и могут считаться приемлемыми  только для крупных госбанков.

Что же касается риэлторов, то, как  известно, основная доля сделок с недвижимостью  всё же совершается на вторичном  рынке. Поэтому на оживление рынка  в целом большее влияние всё  же окажут сделки с вторичным жильем, а значит, программы АИЖК по развитию рынка ипотечных ценных бумаг более актуальны и востребованы.     

ххх

Факторы, сдерживающие жилищное финансирование

            Распространено мнение (и во многом обоснованное), что на начальном этапе строительства получить кредит в банке нереально. Под объекты с 50%-ной готовностью банковский кредит получить можно, а под новую стройку – нет. Допустим, что у застройщика имеются, скажем, 30% собственных средств, что уже позволяет рассчитывать на кредитование. Однако зачастую застройщики не имеют возможности финансирования стартового этапа.

           И  все же основополагающим фактором  для банков в выборе застройщика  в качестве клиента была и  остается надежность строительных  организаций. Не секрет, что даже  самая надежная строительная компания в начале реализации своего строительного проекта не может гарантировать в силу всем понятных причин успешного завершения своей работы.

         Банки – члены Комитета АРБ по ипотечному кредитованию весной этого года приняли участие в опросе, проведенном агентством  «Эксперт РА» совместно с АИЖК по вопросам кредитования жилищного строительства. 

        Авторы этого исследования отмечают следующие факторы, сдерживающие кредитование (цитирую):

• Низкое качество потенциальных заемщиков, неопределенность относительно обслуживания долга заемщиками в будущем
• Неопределенность относительно динамики спроса и цен на жилье и, как следствие,

невозможность оценить вероятность реализации проекта и его окупаемости, динамику стоимости залога

• Частые переносы сроков завершения строительства, необходимость пролонгировать кредиты и создавать повышенные резервы
• Непрозрачность балансов и отчетности строительных компаний, наличие многочисленных неформальных расходов («откаты» и т. п.) предопределяют сложности в оценке качества проектов и заемщиков
• Как следствие — нежелание большинства строительных компаний работать по прозрачным критериям (в частности, ФЗ № 214) и подвергаться повышенному контролю со стороны банков (кредиторов)
• Дополнительные расходы, связанные с требованиями местных администраций к обеспечению застройщиками жилой инфраструктуры, которые ведут к удорожанию стоимости проектов в ходе строительства и необходимости дополнительного финансирования
• Отсутствие у строительных компаний твердых и надежных залогов вследствие непрозрачности схем выделения земель под строительство чревато риском утраты залога в случае смены местной администрации
• Невозможность установить достаточный контроль над движением денежных средств по проекту в случае кредитования крупных компаний, реализующих одновременно несколько проектов
• Незаинтересованность строительных компаний в  быстрой реализации проектов и оптимизации своих издержек, низкая эффективность строительной отрасли в целом

 

          Известны  оценки экспертов о вероятности  кризисных явлений на рынке новостроек в ближайшие годы (условно говоря, после 2014 года, когда рынок получит достаточное развитие). В настоящее время на развитии рынка сказываются сравнительно  высокий уровень процентных ставок по кредитам и недостаточная платежеспособность возможных покупателей жилья.

           Вместе с тем отмечается  постепенный рост доступности ипотеки для клиентов на первичном рынке с тенденцией сближения условий кредитования на первичном и вторичном  рынках жилья. Звучат прогнозы  о  снижении ставок в ближайшие 2–3 года— до 11,5–12% в рублях на инвестиционный период.

                    

ххх

Посткризисный характер взаимоотношений банков и застройщиков

          Констатируется сокращение после кризиса числа банков, заинтересованных в кредитовании жилищного строительства и ужесточение требований к заемщикам и качеству проектов.

          Среди  уже наблюдаемых и прогнозируемых  в ближайшем будущем изменений  в подходах банков к минимизации  рисков жилищного строительства   отмечаются:

• Переход банков от модели кредитования под залог к проектному финансированию
• Переход от залога строящегося жилья к залогу построенного и эксплуатируемого недвижимого имущества (в том числе в рамках сдачи его в аренду)
• Ужесточение контроля за ходом реализации строительного проекта и обоснованностью затрат в том числе с привлечением либо созданием специализированных (инжиниринговых) компаний (агентов)
• Выделение в рамках организационной структуры банков специального подразделения, ответственного за работу со строительными проектами (оценка, контроль)
• Приоритет в кредитовании отдается отдельным проектам, а не крупным компаниям, имеющим множество проектов
• Переход от оценки финансового положения строительной компании к оценке рисков и перспектив реализации (окупаемости, маркетинговой привлекательности) конкретного проекта
• Повышение требований к доле участия застройщиков в проекте собственными средствами
• Большее внимание к источнику погашения кредита, т. е. более глубокий анализ устойчивости спроса на жилье в конкретном жилом доме или комплексе
• В качестве источника погашения все чаще рассматривается выручка от сдачи недвижимости в аренду, а не выручка от продажи жилья
• Повышение требований банков к внутренней системе планирования проектов со стороны заемщика
• Усиленный контроль качества подготовки проектной документации
• Все больше банков отдает предпочтение строительным компаниям, работающим в соответствии с ФЗ  №  214
• Более пристальное внимание уделяется анализу взаимодействия заемщика с контрагентами (требование банковских гарантий возврата авансовых платежей и т. п.)