Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках

Содержание.

Введение

Глава 1. Сущность и понятие ипотечного кредитования.

1. Определение ипотечного кредитования и ипотеки.
2. Основные участники ипотечного кредитования
3. Инструменты ипотечного кредитования

1.4. Роль Агентства по  ипотечному жилищному кредитованию

Глава 2. Особенности ипотечного кредитования различных видов недвижимого имущества

1. Ипотечное кредитование в сфере промышленности.
2. Особенности ипотечного кредитования земельных участков, зданий и сооружений.

Глава 3. КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения
2. Кредитование жилищного строительства
3. Цели и принципы развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

Заключение

Список литературы

 

 

 

 

 

 

Введение.

Изучив тему ипотечного кредитования, я выяснил, что в России по сравнению со странами Запада не все так гладко с данным видом кредитования. В странах  Западной Европы и Северной Америки  – это дело простое и обычное, насчитывает десятилетия, а то и  столетия, тогда как в России этот вид кредитования появился недавно, собственно говоря закон «об ипотеке» был принят в 1998 году (хотя и сложившаяся система ипотечного кредитования  существовало в Российской империи с конца 1880-х гг. до 1917 года). Кредит на покупку недвижимости получить непросто.  Но и не только в этом заключается проблема. Жилье очень дорогое, а доходы большей части населения предельно низки. Откладывать деньги в банку или в банк придется не одному поколению, но и в очереди за гос. жильем придется простоять столько же. В этом случае как раз и должен решить проблему ипотечный кредит, но и тут тоже тупик.

Существуют  следующие проблемы – например в США ставка по ипотечному кредиту 3,7 процента в среднем на 15 лет, в России на такой же срок ставка составляет от 7,9% - 22,7%(!), из чего при помощи простейшей арифметике можно выяснить что разница минимум в два с лишним раза. Также можно сравнить с Германией там ставка 4,5 процента и получается что разница опять же почти в два раза.

Вывод из этого  один что государство должно стимулировать развитие системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья. Что конечно не получится без снижения ставок до уровня развитых стран и без улучшения общего социально-экономического положения населения. Ну а пока в России жилье будет считаться не то что роскошью, но просто недостижимой мечтой.

Глава 1. Сущность и понятие ипотечного кредитования.

1. Определение ипотечного кредитования и ипотеки.

Стоит различать  термины ипотека и ипотечное  кредитование. Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной  системы. При получении кредита  на покупку недвижимого имущества  сама приобретаемая недвижимость поступает  в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой  является также залог уже существующего  недвижимого имущества собственника для получения им кредита или  займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание  обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет  преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими  кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте.

Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая  юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых  зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог

Ипотечные кредиты  классифицируются по различным признакам.

• По объекту недвижимости:

земельные участки;

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов  и квартир, состоящие из одной  или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты  незавершенного строительства*

• По целям кредитования:

приобретение  готового жилья в многоквартирном  доме либо отдельного дома на одну или  несколько семей в качестве основного  или дополнительного места жительства;

приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного участка  под застройку.

• По виду кредитора:

банковские  и небанковские

• По виду заемщиков:

как субъектов  кредитования: кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

кредиты могут  предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

• По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

 

 

 

 

 

 

1.2.Основные участники ипотечного кредитования:

• заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

• кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

• продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

• риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

• страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
• операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
• инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании);
• Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

1.3.Инструменты ипотечного кредитования

В системе мер по становлению  и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место  отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета  платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора  и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности  ипотечной деятельности и возвратности  средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного  кредитования;

- обеспечения таких условий  кредитования, при которых кредит  становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди  которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике  (уровень инфляции, доходы населения,  денежная политика правительства  и т.п.);

- источники и цена привлеченных  средств для выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения  простоты и доступности для  понимания расчетов по кредитам.

1.4. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

В России на сегодняшний  день развитие ипотечного кредитования

происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение  схем

ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение  разнообразных моделей в регионах РФ.

Центральным элементом создаваемой  системы ипотечного кредитования призвано считать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Основными функциями Агентства  являются:

1) определение стандартов  и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых  Агентством;

проведение экспертизы различных  инструментов ипотечного кредитования;

осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии

ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих  кредиты;

2) осуществление операций  на вторичном рынке ипотечных  кредитов:

покупка ипотечных кредитов; выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической  помощи и обучение специалистов  в области ипотечного кредитования:

оказание технической  помощи кредиторам в области организации  ипотечного кредитования; осуществление  разработок по экономическим и юридическим  аспектам ипотечного кредитования; проведение семинаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказание технической  и учебной помощи покупателям  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального  института на вторичном рынке  ипотечных кредитов, является обеспечение  ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных  инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным  инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.