Оценка бизнеса

4. премии за инвестиционный  менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные, ранее перечисленные, составляющие. Для определения безрисковой  ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.

В случае использования  среднеевропейских показателей  к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой  риск.

Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого.

Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно  к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение  стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Существуют три способа  возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат  капитала (метод Ринга).

2. Возврат капитала  по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.

3. Возврат капитала  по фонду возмещения и безрисковой  ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод  целесообразно использовать, когда  ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину обратную сроку службы актива.

Пример. Условия инвестирования: сумма = 2.000 $; срок = 5 лет; ставка дохода на инвестиции = 12 %.

Ежегодная прямолинейная  норма возврата составит 20%, так как  за 5 лет будет списано 100 % актива (100% : 5 = 20%). В этом случае коэффициент капитализации составит: 20% + 12% = 32%.

Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций наряду с 12% доходом на инвестиции. Отметим, что  выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут  убывать, так как начисляются они на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять 240 долл.; для второго — 192; для третьего — 144; для четвертого — 96; для пятого — 48 долл.

Метод Инвуда. Этот метод  применяется, когда ожидается, что  в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы).

Пример. Условия инвестирования: сумма = 2.000 $; срок = 5 лет; ставка дохода на инвестиции = 12 %.

Ежегодный равновеликий поток доходов равен 2.000 * 0,2774097 (графа  взнос на амортизацию единицы  для 12% - 5 лет) = 554,81. Процент за первый год составляет 240 (12% от 2.000), а возврат  основной суммы = 314,81 (554,81 - 240).

Если ежегодно получаемые 314,81 реинвестируется под 12% годовых, то в конце второго года возврат  основной суммы будет равен 352,58; в конце третьего — 394,89; в конце  четвертого — 442,28; а в конце пятого — 495,35.

Итого, в течение пяти лет вся основная сумма в размере 2000 будет возвращена. В начале второго года остаток основной суммы будет 1685,19, соответственно, начисленный процент будет равен 202,23; в начале третьего года остаток основной суммы будет 1332,61 [2000 - (314,81 + 352,58)], а процент соответственно 159,92; далее по годам: 937,72 и 112,53; 495,44 и 59,46 долл.

Коэффициент же капитализации  рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и  фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации равный 0,2774097.

Метод Хоскольда. Его  используют в тех случаях, когда  ставка дохода, приносимая первоначальными  инвестициями, настолько высока, что  становится маловероятным осуществление  реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12% доход на инвестиции (капитал) в  течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска  реинвестированы по ставке 6%.

Если норма возврата капитала будет равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения при 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R) будет равен 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

3. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы.

Так как большинство  объектов недвижимости покупается с  помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации  должен удовлетворять требованиям  доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Если условия кредита  известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации  для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Общий коэффициент капитализации  определяется как средневзвешенное значение

R = M * R_m + (1 – M) * R_E

 

где M — доля заемных средств в стоимости;

R_m — коэффициент капитализации для заемного капитала;

R_Е — коэффициент капитализации для собственного капитала.

4. Метод прямой капитализации.

В рамках доходного подхода  стоимость актива рассчитывается по формуле:

где V — стоимость оцениваемого объекта;

I – ЧОД;

R – коэффициент капитализации.

Если вышеприведенная  формула преобразует ЧОД в  стоимость, то следующая формула  переводит стоимость в коэффициент  капитализации:

 Основываясь на  рыночных данных по ценам продаж  и значений ЧОД сопоставимых  объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким путем коэффициент капитализации называется общим. Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене равной сумме первоначальных инвестиций и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.

Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325000, а ЧОД составил 30000 $.

Найти общий коэффициент  капитализации позволяет вышеприведенная  формула:

R = 30000/325000 = 0,09, или 9%.

 

Список использованной литературы

 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2009. - №4. – Ст. 445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 07.02.2011) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - №32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 07.02.2011) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - №5. – Ст. 410.
4. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, с изм. от 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813.
5. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. – 216 с.
6. Найденов Л.И., Тимирясова А.В. Оценка бизнеса. - К.: Изд-во ИЭУП, 2005. – 72 с.
7. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009.- 303 с.