Оценка бизнеса

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В настоящее время  недвижимое имущество является одним  из необходимых ресурсов (наряду с  человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения  эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом  собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)

Поэтому оценка недвижимого  имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к  оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного  подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих  выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа  в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

 

1. Методы доходного  подхода

 

Доходный подход основан  на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который  эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это  процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода:

где С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход  от оцениваемой недвижимости. Под  доходом обычно подразумевается  чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или  прибыли - это коэффициент или  ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь  между доходом и стоимостью объекта  оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая  применяется при пересчете в  определенный момент времени стоимости  денежных потоков, возникающих в  результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового  дохода от использования объекта  на основе анализа текущих  ставок и тарифов на рынке  аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

• операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
• фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
• резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.  Определение величины  чистого дохода от продажи  объекта.

5.  Расчет коэффициента  капитализации. [5, с. 130-131]

Доходный подход оценивает  стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода  возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации  основан на прямом преобразовании чистого  операционного дохода (ЧОД) в стоимость  путем деления его на коэффициент  капитализации. Понятие ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение. Определение ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду по рыночным арендным ставкам, а в качестве прогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год владения.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков последовательно определяются:

• срок прогнозного периода (срок проекта);
• чистый операционный доход;
• прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта;
• возможный денежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;
• ставка дисконтирования для будущих денежных потоков;
• рыночная стоимость объекта недвижимости.

Срок прогнозного периода  зависит от ряда факторов: уровня и  темпа инфляции; типа объекта; климатических  условий, в которых он функционирует, и др. В международной оценочной  практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 7 - 10 годам. Для российских условий типичным сроком проекта можно принять период, равный 3 - 5 годам. [7, с. 154]

 

2. Расчет дохода, приносимого недвижимостью

 

Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОД проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный  валовой доход (ПВД), т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости – арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:

ПВД = CА * Sпол

где СА – ставка арендной платы,

Sпол – арендопригодная площадь.

Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализации  недвижимости владелец недвижимости практически никогда  не получает подобный доход, т.к. вмешиваются  незапланированные потери, недоимки и т.п.

Этап 2. Именно поэтому  на втором этапе рассчитывается действительный валовой доход (ДВД), т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:

ДВД = ПВД – Потери + Дополнительные доходы

где потери – потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т.п.,

дополнительные доходы – доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.

Этап 3. На последнем этапе  рассчитывается уже непосредственно  чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:

ЧОД = ДВД - ОР

где ОР – операционные расходы. [6, с. 39]

Операционными расходами  называют текущие расходы, связанные  с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.

К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов. В  большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления. Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.

Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи  за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т.п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.

Пример.

Площадь недвижимости, сдаваемая  в аренду, составляет 2000 м2, арендная ставка - 170,5 долл/м2. Эксплуатационные расходы за 1-й год, при ежегодном их росте на 5% равняются 53,3 долл/м2. Простой помещения - 20% в 1-ом году и 5% - во 2-ом году. Расходы по управлению недвижимостью - 5% от ПВД.

Определить чистый операционный доход (ЧОД) за 1-й и 2-й годы (таблица 1).

Таблица 1

Расчет чистого операционного  дохода

Показатели	1-й год	2-й год
1. Потенциальный валовый доход (ПВД), долл.	341000	341000
2. Потери от простоя, долл.	68200	17050
3. Действительный валовый доход  (ДВД), долл.	272800	323950
4. Эксплуатационные расходы, долл.	106600	111930
5. Расходы по управлению, долл.	13640	16197
6. Чистый операционный доход  (ЧОД), долл.	152560	202903

 

Полученный таким образом  чистый операционный доход (ЧОД) пересчитывается  в текущую стоимость по одной  из процедур, выбор которой зависит  от информации о рынке.

 

3. Методы построения коэффициента капитализации при оценке  
недвижимости

 

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации при оценке недвижимости:

• метод кумулятивного построения;
• метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
• метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации. [5, с. 184]

1. Метод кумулятивного построения.

Коэффициент капитализации  в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

• ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.
• нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов.

Ставка дохода на капитал  строится на базе:

1. безрисковой ставки  дохода;

2. премии за риск;

3. премии за низкую  ликвидность недвижимости;