Оценка бизнеса на примере юридической компании

Эксперт - оценщик не ошибется в оценке стоимости предприятия, если хорошо усвоит соотношение между  контрольной и неконтрольной  долями собственности и следующие  три правила:

Правило №1 гласит: стоимость контрольного пакета акций (или стоимость предприятия) определяется:

• методом сделок;
• методом дисконтирования денежного потока (предполагается, что денежный поток находится на уровне контрольного пакета);
• методом накопления активов;
• методом рынка капитала с добавлением премии за контрольный пакет (30-40%).

Правило №2 утверждает, что стоимость неконтрольного пакета акций (или одной акции) для открытого акционерного общества определяется методом рынка капитала. Эту стоимость можно также получить методом сделок, методом накопления активов и методом дисконтирования денежных потоков, сделав скидку на неконтрольный пакет (20-25%).

Согласно правилу  №3 стоимость неконтрольного пакета акций (или одной акции) для закрытого акционерного общества или неконтрольных долей других предприятий, акции которых не продаются на открытых фондовых рынках, может определяться либо методом рынка капитала с вычетом скидки на недостаточную ликвидность активов предприятия (30-40%); либо методом сделок, дисконтированных денежных потоков, накопления активов, сделав скидку на неконтрольный характер пакета (20-25%) и на недостаточную ликвидность активов (30-40%).

4. Метод отраслевых коэффициентов. Метод отраслевых соотношений используется для ориентировочных оценок стоимости предприятий. Он позволяет рассчитать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики (отраслевых коэффициентов).

Этот метод используется для ориентировочных оценок стоимости  предприятий. Опыт западных оценочных  фирм свидетельствует:

• рекламные агентства и бухгалтерские фирмы продают за 0.7 и 0.5 от годовой выручки;
• салоны красоты - 0.25 - 0.7 от суммы годовая выручка + стоимость оборудования и запасов;
• рестораны и туристические агентства 0.25 - 0.5 и 0.04 - 0.1 от валовой выручки;
• заправочные станции 1.2-2.0 от месячной выручки;
• страховые агентства 1.0 - 2.0 от годовых сборов;
• предприятия розничной торговли 0.75 - 1.5 от суммы чистый доход + оборудование + запасы;
• машиностроительные предприятия 1.5 - 2.5 от суммы чистый доход + запасы.

"Золотое правило" оценки для некоторых отраслей гласит: покупатель не заплатит за предприятие более 4-кратной величины среднегодовой прибыли до налогообложения.

2.3.Затратный подход

Затратный подход, чаще называемый имущественным, заключается в том, что стоимость предприятия соответствует затратам, которые понес владелец. Все затраты (как текущего, так и капитального характера) материализуются в имуществе предприятия. Но деятельность компании, как мы уже знаем, может финансироваться и за счет заемного капитала. Следовательно, задача определения стоимости собственного капитала сводится к расчету рыночной стоимости всех активов предприятия, которая затем уменьшается на величину заемного капитала. Имущественный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия, как правило, не соответствует его рыночной стоимости вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия.

В общем виде,  стоимость бизнеса, согласно данного подхода, определяется по формуле:

СК = А – О       (1)⁴,    

где,  СК – собственный капитал,

А – активы,

О – обязательства.

Подход объединяет методы, основанные на оценке активов и затрат на строительство нового сопоставимого  предприятия.

Имущественный подход включает в себя:

1. метод чистых активов;
2. метод ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов. Метод чистых активов определяет стоимость предприятия как разность между суммой рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.

Для расчета используются данные баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату). Проверка и корректировка  счетов баланса производится одновременно с проведением инвентаризации имущества  предприятия на дату оценки. Одновременно с инвентаризацией имущества  предприятия рассчитываются рыночная стоимость земельного участка, остаточная восстановительная стоимость основных фондов, текущая стоимость (стоимость  замещения) остальных активов.

Последовательность работ  по расчету стоимости имущества  компании включает:

1. Расчет текущей стоимости активов:
• определение рыночной стоимости земельного участка при существующем использовании;
• определение полной восстановительной стоимости объекта недвижимости;
• расчет износа объектов недвижимости;
• определение остаточной восстановительной стоимости объекта недвижимости;
• определение общей стоимости объектов недвижимости и земельного участка;
• оценка оборудования, машин, механизмов;
• оценка нематериальных активов;
• оценка производственных запасов готовой продукции и незавершенного производства;
• оценка инвестиций, валютных средств;
2. Определение величины обязательств предприятия;
3. Вычитание из текущей скорректированной стоимости активов величины обязательств предприятия.

Отдельная оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором  находится предприятие, осуществляется для определения налогооблагаемой базы по стоимости этого участка  либо для установления размеров компенсации  при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации предприятия  для осуществления нового строительства  и (или) при установлении арендной платы  на землю.

Для оценки рыночной стоимости  земельного участка при текущем  использовании необходима следующая  информация:

• титул собственника и регистрационные данные по земельному участку,
• физические характеристики участка,
• данные о взаимосвязи участка с окружением,
• экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут  быть городские, районные, поселковые комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая  печать.

Для оценки рыночной стоимости  земельных участков под жилищное строительство применяются следующие  методы:

• по сопоставимым продажам,
• метод соотнесения (переноса),
• капитализация земельной ренты,
• техника остатка для земли,
• метод развития земельного участка.

Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам (которые были проданы в последнее время) и последующем внесении поправок в цены продаж. Эксперт - оценщик должен знать, что цены, публикуемые в периодической печати на земельные участки - это цены продавца (т.е. цены завышения), тогда как для сопоставления и сравнения нужны фактические цены сделок.

Недостаточно характерны для рынка цены, по которым землю  продает местная администрация, т.к. эти участки обычно больших  размеров и на их цены делается значительная скидка.

Сопоставление и сравнение  оцениваемого земельного участка с  сопоставимым свободным участком осуществляется по двум компонентам:

1. по элементам сравнения, которыми обычно являются:

• условия финансирования сделки,

• условия продажи,
• время продажи,
• местоположение,
• физические характеристики (параметры почв, размеры участка, форма, угол наклона участка и пр.),
• характеристики дохода, получаемые с земельного участка.

2. по единицам сравнения.

Если условия финансирования сделки отличаются от обычных, то такие сделки необходимо тщательно анализировать и делать соответствующую поправку к цене данной сделки. Аналогичные рассуждения относятся к условиям самих продаж, т.е. к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец в момент сделки. Данные об условиях продаж трудно получить и удостоверить. Другая трудность - это определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж. Если эксперт - оценщик выявил отличия в условиях сопоставимой сделки, а определить величину поправки трудно, необходимо отказаться от сравнения по данной сделке.

Время продаж - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправок в  цены по сопоставимым сделкам необходимо знать динамику цен, изменения цен  на земельном рынке. В России имеет  место ежегодная тенденция повышения  цен на земельные участки, а также  значительные сезонные колебания: весной цены растут, зимой - падают.

Эксперт - оценщик должен проанализировать соотношение спроса и предложения на земельном рынке, тенденции в ценах продавцов  и ценах покупателей, а также  предвидеть, как принятие того или  иного законопроекта или правительственного постановления повлияет на поведение  покупателей и продавцов на земельном  рынке.

Местоположение земельного участка, на котором находится объект недвижимости, и физические характеристики участка - важные элементы сравнения  сопоставимых продаж.

На цену участка определенное влияние оказывает активность земельного рынка. В связи с этим эксперту - оценщику необходимо делать поправку и на этот элемент сравнения продаж.

Последовательность внесения поправок следующая:

• первая поправка применяется к цене сопоставимой продажи. В результате получается цена, по которой был бы продан сопоставимый участок при нормальных условиях финансирования.
• Вторая поправка делается на условия продажи. Эксперт - оценщик описывает в отчете, какие условия продажи сопутствовали сделке. В результате<span class="Normal__Char" style=" font-family: 'Times New Roman', 'Aria